Paylı Mülkiyette Ön Alım Hakkı

Paylı Mülkiyette Ön Alım Hakkı

Paylı Mülkiyette Önalım Hakkı Nedir? Önalım hakkı paylı mülkiyette, herhangi bir taşınmazın ortaklarının (paydaşlarının) birinin kendine ait olan payı farklı bir kişiye satması sonucu, diğer pay sahiplerinin sözleşmeden kaynaklı olarak, satılan payın alınması için önceliğin pay sahiplerinde olduğunu ifade etmektedir. Bu hak sadece taşınmaz üzerinde payı bulunan kişilere tanınmıştır. Kanunlara göre kendi payını satmak isteyen kişi, satışı diğer pay sahiplerine bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir.

Paya bağlı olarak tanınan bu önalım hakkı, paydaşların sahip olduğu bir hak olarak tanımlanmıştır. Ortak mülkiyet üzerinde bir payın 3’üncü kişilere satılması halinde alım hakkı öncelikli olarak pay sahiplerinindir.

Paylı Mülkiyette Önalım Hakkı Nedir?

Paylı mülkiyette önalım hakkı kısaca, bir taşınmaz üzerinde pay sahibi olan kişilerden birinin, kendi payını satarken ilk olarak diğer paydaşlara bildirmesi ve onların satılan bu payı öncelikli olarak almasını ifade etmektedir. Söz konusu hak sadece pay sahipleri için tanınmıştır.

Paylı mülkiyette önalım hakkı nedeniyle, yapılan satışın noter aracılığıyla bildirilmesi gerekmektedir. Önalım hakkı noter bildiriminin ardından, şufa hakkı süresi 3 ay ve satışın üzerinden 2 yıl geçmesi halinde düşmektedir. 3 aylık hak düşürücü süre içinde diğer pay sahipleri satılan payı almak için önalım hakkını kullanabilir. Önalım hakkının kullanılması için dava açılması gerekmektedir.

Önalım Hakkı Davası Nedir?

Pay sahiplerinin önalım (şufa) hakkını kullanabilmesi için dava açması gerekmektedir. Bu hakkın dava dışında kullanılması mümkün değildir. Satış işlemlerinin hemen ardından tescil işlemleri başlatılmaktadır. Bu nedenle satıcıya dava açılarak önalım hakkı kullanılabilir. Önalım hakkını kullanmak için Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından bu davaların görülmesi gerekmektedir.

Paydaşlar arasında satış gerçekleşmesi halinde şufa hakkının kullanılması mümkün değildir. Önalım hakkı sadece bir paydaşın kendi payını pay sahibi olmayan 3. Kişilere satmasına yönelik kullanılır. Eğer kişi payını diğer pay sahiplerinden birine satacaksa bu durum önalım hakkını doğurmaz. Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlardan biri olarak ifade edilmektedir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar Nelerdir?

Paydaşların hakkını koruyan bir hak olan önalım hakkı, bazı durumlarda kullanılamamaktadır. Bu nedenle dava açılmadan önce hakkın kullanılamayacağı durumların var olup olmadığının incelenmesi gerekmektedir. Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar farklı başlıklar altında incelenmektedir. Buna göre önalım hakkının kullanılamayacağı haller;

  • Payın diğer paydaşlardan birine satılması
  • Cebri icra ile yapılan satışlar
  • Bağışlama ve mirasın önceden devri
  • Trampa yoluyla devir

Önalım hakkının talep edilemeyeceği durumlardır. Hakkın kullanılmamasına ilişkin en istisnai seçenek trampa yolu ile devirdir. Trampa, bir malın başka bir mal ile değişimini ifade etmektedir. Şayet pay sahipleri trampa işlemenin muvazaalı olduğunu ispat ederse önalım davası açarak haklarını kullanabilirler. Burada temel kriter muvazaalı bir işlemin kanıtlanmasıdır. Kanunlarımızda önalım hakkı sadece pay sahiplerine tanınmış bir haktır.

Önalım Hakkı Davası Nedir

Önalım Hakkı Davası Nedir

Paylı Mülkiyette Ön Alım Hakkı

Ön alım hakkı olarak bilinen hak bir şeye önceden sahip olmak anlamına geliyor. Türk Medeni Kanununda yer alan 735. Madde gereğince, ön alım hakkı, eğer ortada bir pay davası varsa, bu payların üçüncü kişilere verilmesi ya da satılması için, diğer ortakların izninin alınması gerekiyor. Bu konudaki yasalar, diğer kişilere verilecek olan payların parçalanmaması ve başka kişilerin hakkına geçmemesi adına engeller koymayı amaçlamaktadır. Bu nednele pay alacak olan kişiye payı satıldığı zaman diğer paydaşlarn herhangi bir onayına gerek duyulmuyor. Bu nedenle de ön alım hakkını kullanabiliyor.  Bu durum en mantığa uyan durumdur ve mülke sahip olan kişi payını satacağı zaman diğer paydaşlara mutlaka sunum yapmalıdır.

Ön alım hakkı süresi boyunca bir sözleşme geçerli sayılır. Ortaklar arasında geçerli olan bu sözleşme soncunda pay almak isteyen paydaş, ön alım hakkını almaya sözleşme sayesinde hak kazanıyor.

Ön alım hakkı, payın satılmasından itibaren ön alım davasının açılmasıyla kullanılıyor. Aynı zamanda pay satılmadan önce de yazılı bir şekilde diğer taraflara ulaştırılması sağlanıyor. Ön alım hakkı isteğinden sonra üç ay ya da her durumda iki yıl geçmesi gerekiyor ve bu şekilde dava düşüyor. Ön alım hakkının sonuçlarında bedeller ve giderler doğru bir şekilde depo edilerek karşı tarafa gönderiliyor.

Paylı Mülkiyetten Kaynaklanan Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılır

Türk Medeni Kanunun’da yer alan 74. Madde gereğince, ön alım hakkı almak isteyen kişiler üçüncü şahıslara dava açabilme hakkına sahiptirler. Davaya bakacak olan mahkeme kişinin bulunduğu yerdeki mahkemedir. Asliye hukuk mahkemesi ise görevli mahkeme olarak yetkiye sahiptir.

Ön alım hakkını kllanmak isteyen ve dava açan paydaş sahibi, taşınmaz olarak adlandırılan kişinin olduğı yerdeki asliye hukuk mahkemesinde davası açar. Davanın ilk kısmında yatırılan satış bedelleri ve dava konuları, aynı zamanda tapu masrafları bildirilir. Yetkili mahkeme bir yer ve zaman belirleyerek giderlerin buraya yatırılmasına ön ayak olur. Ön alım hakkını almak isteyen paydaşların ilk masrafı ise tapu masraflarını yatırmaktır. Nakit olarak bu masrafları ödeme zorunluluğu yoktur, bir banka aracılığıyla da ödeme yapılabilir. Satış bedelleri de hakim tarafından belirlenebilir. Belirlenen bu bedel, tapu, harç ve diğer masrafların ödenmemesi sonucunda, paydaşın lehinde bir karar verilemez.

Ön alım hakkında faydalanmak isteyen paydaş, payın devredildiğini öğrenir öğrenmez 3 aylık bir süre içerisinde davayı açmalıdır. Ya da en geç iki yıllık bir süre içerisinde bildirimini yapmalıdır. Verilen süreler dahilinde dava açılmazsa bu hakkından kişinin vazgeçtiği kabul edilir.

Ön alım hakkı davası süresince, paylar yeteri kadar hukuka uygun değilse mutlaka davacıya bir bedel ödetilir. Taşınmaz olan kişinin pay sahipleri alacaklı olduğu için haciz konulabilir. Çünkü herhangi bir sözleşme söz konusu değildir. Ön alım hakkı da durum böyle olduğunda geçerli sayılamaz. Ön alım hakkının ya da ilamlarının yerine gelmesi için istek önemlidir. Hak talep edildiği sürece düşürücü bir süre uygulaması yapılamaz.

Paylı Mülkiyetten Kaynaklanan Ön Alım Hakkından Feragat Etme

Payını almak isteyen paydaşlar ya da payı almak isteyen bireyler, ön alım haklarını kullanmayacaklarını belirten bir söz istemelidirler. Bunu yapmadaki amaç resmi bir işlemin kayıtlara geçmesini sağlamaktır. Ve feragat durumunda taleplerin olmasını sağlamaktır. Çünkü ön alım haklarının geçerli sayılabilmesi açısından ortada resmi bir kütüğün olması gerekir. Tüm yazılı beyanların resmi memurlar tarafından sicillere işlenmesi gerekir. Resmi memurların da bu sicil ve kayıtları Tapu Sivil Müdürlüğüne bildirmesi gerekir. Ön alım hakkında feragat etmek de açıkca biçimlendirilmelidir.

Yasal olarak uygulanan ön alım hakkında bir kişi vazgeçtiği takdirde, ön alım hakkı ortadan kalkıyor. Böylece hem ön alım hakkındna vazgeçen kişinin hem de diğer haleflerin ön alım hakkını kullanması imkansız hale geliyor. Eğer ön alım hakkını kullanmak için dava açan taraflardan biri bundna vazgeçerse, davanın paydaş adına tescil edilmesi gerekiyor.

4 SORULAR

  1. FİRDEVS KURU dedi ki:

    Paylı Mülkiyette Ön Alım Hakkı Bu davaların konusunda, zarar görmem nedeniyle maddi ve manevi tazminat Nasıl isterim..

  2. BETÜL GÜLDÜR dedi ki:

    iyi günler kolay gelsin. Paylı Mülkiyette Ön Alım Hakkı hakkında sorum olucaktı ? Bilgi verebilirmisiniz.

  3. OĞUZ CAYMAZ dedi ki:

    Paylı Mülkiyette Ön Alım Hakkı bu konu hakkında geri dönüş yaparsanız sevinirim iyi çalışmalar.

  4. HAMİT İÇTÜZER dedi ki:

    Paylı Mülkiyette Ön Alım Hakkı Bu dava için gerekli belgeler nelerdir..

AVUKATA SORU SORUN

Bize Ulaşın




[recaptcha]

BİZE ULAŞIN

İletişim Bilgileri