Kiracıya Tazminat Davası Nasıl Neden Açılır?

Kiracıya Tazminat Davası Nasıl Neden Açılır? Kiracı, kira sözleşmesine aykırı davranmış, eve zarar vermiş, borç bırakmış veya tahliye sonrası zarara sebep olmuşsa ev sahibi Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tazminat davası açabilir. Davadan önce kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir.

Tazminat davasında delil olarak; keşif raporu, fotoğraf, uzman bilirkişi raporu, kira sözleşmesi ve tanık beyanları sunulur. Kiracının tahliye sonrası bıraktığı zararlar, eksik kira ödemeleri, aidat borçları ve fatura borçları da dava kapsamında talep edilebilir. Davanın başarılı olması için zararın doğrudan kiracıdan kaynaklandığının ispatı gerekir.

Ev sahibi kiracıdan hangi zararları talep edebilir?

Ev sahibi, TBK’ya göre kiracıdan maddi zararlarını ve sözleşmeye aykırılıktan doğan tüm kayıplarını talep edebilir. Bunlar arasında; evde oluşan fiziki hasarlar (kapı, duvar, parke, tesisat hasarları), kiracının ödemediği kira bedelleri, aidat borçları, gecikme faizleri, erken tahliye nedeniyle meydana gelen zararlar ve kiracının terk ettiği borçlar bulunur. Ayrıca ev sahibi kiracının kötü kullanım nedeniyle oluşan tamir masraflarını, profesyonel tadilat giderlerini ve kiralananın eski hâline getirilmesi için yapılan tüm giderleri talep edebilir. Mahkeme bu zararları bilirkişi aracılığıyla hesaplar ve kiracının kusurunu değerlendirir.

Kiracı eve zarar verirse tazminat davası açılır mı?

Evet. Kiracı eve zarar verirse ev sahibi hem hukuki tazminat davası hem de icra takibi başlatabilir. Eve verilen zarar; duvarların kırılması, mutfak dolaplarının sökülmesi, tesisat patlatılması, parkelerin şişmesi gibi kullanım hatalarından kaynaklanıyorsa kiracı sorumlu tutulur. TBK 316 uyarınca kiracı kiralanana özen gösterme borcunu ihlal etmiş olur. Ev sahibi, zarar bedelinin bilirkişi tarafından hesaplanmasını talep eder ve kiracıdan tamirat giderlerini isteyebilir. Bazı durumlarda ağır zarar nedeniyle tahliye davası açılması da mümkündür.

Kiracının borç bırakması durumunda tazminat alınır mı?

Evet. Kiracı kira borcu, elektrik–su–doğalgaz borcu, aidat borcu veya demirbaş kullanım borcu bırakarak çıkmışsa ev sahibi hem borçların tamamının tahsilini hem de gerekirse tazminat isteyebilir. Ev sahibi önce icra takibi başlatabilir, ödeme yapılmazsa dava açabilir. Borçların kiracıya ait olduğunun ispatı faturalar, site yönetimi yazıları ve sözleşme hükümleriyle kolayca sağlanır. Kiracının borç bırakması sözleşmeye aykırılık olduğundan hem maddi zarar hem de gecikme faizi talep edilebilir.

Tahliye sonrası tazminat nasıl hesaplanır?

Tahliye sonrası tazminat hesaplamasında; kiralanandaki zararların tutarı, kiracının ödemediği kira bedelleri, aidat borçları, kiralananın boş kaldığı süre boyunca ev sahibinin uğradığı gelir kaybı ve profesyonel tadilat masrafları dikkate alınır. Mahkeme bir bilirkişi görevlendirerek zararı teknik olarak tespit eder. Hesaplama yapılırken evin normal yıpranma payı dikkate alınmaz; yalnızca kiracının kusurundan kaynaklanan olağanüstü zararlar dikkate alınır. Bu nedenle ev sahibi zararını belgelediği sürece tazminatı alabilir.

Kiracı sözleşmeye aykırı davranırsa tazminat öder mi?

Evet. Kiracı sözleşme şartlarını ihlal ederse (izinsiz tadilat, evin amacı dışında kullanımı, evde aşırı kalabalık barındırma, komşuları rahatsız etme, kirayı geciktirme vb.) TBK’ya göre tazminat sorumluluğu doğar. Ev sahibi bu zararları belgeleyerek kiracıdan maddi tazminat isteyebilir. İhlalin türüne göre tahliye davası da açılabilir. Tazminat miktarı ihlalin yarattığı ekonomik zarara göre belirlenir ve mahkeme bilirkişi raporu ile hesabı kesinleştirir.

Kiracı evi kötü kullanırsa tazminat ne kadar olur?

Kiracının evi kötü kullanması durumunda tazminat tutarı, evde oluşan hasara göre hesaplanır. Parkelerin tamamen değiştirilmesi, duvarların yeniden sıvanması, tesisat tamiratı, kapı–pencere değişimi gibi masraflar tazminatın kapsamına girer. Bu tutar bilirkişi tarafından piyasa rayiçlerine göre hesaplanır. Ev sahibinin daha lüks onarım yaptırması dikkate alınmaz; yalnızca eski hâline getirme maliyeti talep edilebilir. Kötü kullanım ciddi boyuttaysa tazminat tutarları oldukça yüksek çıkabilir.

Kiracı kira borcunu ödemeden çıkarsa ne olur?

Kiracının kira borcunu ödemeden çıkması hâlinde ev sahibi hemen ilamsız icra takibi başlatabilir. Kiracı itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir. İtiraz ederse ev sahibi itirazın kaldırılması veya alacak davası açabilir. Ayrıca biriken kira borçları için yasal faiz işlemeye başlar. Kiracının evi terk etmesi borçtan kurtulmasına neden olmaz.

Kiracı komşuya zarar verirse ev sahibi sorumlu mudur?

Genel kural olarak kiracının eylemlerinden doğan zararlar kiracıya aittir. Ev sahibi kiracının komşuya verdiği zarardan sorumlu tutulmaz. Ancak ev sahibi kiracının zararlı davranışlarını bilmesine rağmen müdahale etmiyorsa veya bu davranışlar kiralananın uygunsuz kullanımından kaynaklanıyorsa sınırlı sorumluluk doğabilir. Zararın doğrudan kiracıdan tahsili için komşu kiracıya karşı dava açabilir.

Kiracı aidat borcunu ödemezse tazminat istenir mi?

Evet. Kiracı aidat borcunu ödemezse site yönetimi ev sahibine yönelir ve borcu ev sahibinden talep eder. Ev sahibi de bu borcu kiracıya rücu ederek icra takibi veya tazminat davası açabilir. Aidat borcu sözleşmeye aykırılık olduğundan tazminat ve faiz talep etmek mümkündür.

Kiracı evden erken çıkarsa tazminat öder mi?

Eğer kira sözleşmesinin süresi dolmadan haksız şekilde çıkış yapılmışsa kiracı erken tahliye tazminatı ödemek zorunda kalabilir. Bu tazminat genellikle yeni kiracı bulunana kadar geçen süreyi kapsar. Ev sahibi ekonomik zarara uğramışsa bilirkişi hesaplamasıyla tazminat talep edebilir.

Kiracıya Tazminat Davası – Yargıtay Kararı

T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas:  2014/6875 Karar: 2014/9815 Karar Tarihi: 16.09.2014

TAZMİNAT DAVASI – PROTOKOLDEN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIKLARIN DA KİRA İLİŞKİSİNDEN KAYNAKLANDIĞI – DAVALARIN AYNI HUKUKİ İLİŞKİDEN KAYNAKLANIYOR OLMASI VE ARALARINDA SEBEP SONUÇ İLİŞKİSİ BULUNUYOR OLMASI NEDENİYLE DAVALARIN BİRLİKTE GÖRÜLMESİ GEREKTİĞİ

ÖZET: Taraflar arasında 01.01.2001 başlangıç tarihli ve 6 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeye konu işyeri çay bahçesi niteliğinde olup kiralanan, belediye ile düzenlenen 05.05.2008 tarihli protokol kapsamında davacılar tarafından geçici olarak tahliye edilmiştir. Davacılar protokolde belirtilen koşullar dairesinde kiralananın kendilerine iade edilmesi, teslimde yaşanan gecikme nedeniyle maddi ve manevi tazminat isteminde bulunmuştur. “Protokol ve Taahhütname” başlıklı belgede; mecurun kiracılık hakkı saklı kalmak kaydı ile en geç 05.05.2008 tarihinde tahliye edileceği, proje tamamlandığında belediyenin mevzuat hükümlerinin belirlediği kıstaslar içinde ve belediye encümeninin belirlediği yeni bedel üzerinde çay bahçesini kiracıya tekrar devredeceği kararlaştırılmıştır.

Söz konusu protokol; kiralananın geçici tahliyesi ve sonrasında kiralananın hangi koşullarda kiracıya yeniden teslim edileceğini düzenleyen kira sözleşmesine bağlı ve onun eki niteliğinde bir protokol olup protokolden kaynaklanan uyuşmazlıkların da kira ilişkisinden kaynaklandığının kabulü gerekir.

Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakma görevi sulh hukuk mahkemesine verilmiş olup mahkemece görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir. Öte yandan davaların aynı hukuki ilişkiden kaynaklanıyor olması ve aralarında sebep sonuç ilişkisi bulunuyor olması nedeniyle tefrik yoluna gidilmeksizin davaların birlikte görülmesi gerekirken mahkemece bu maddi ve hukuki olgular göz önünde tutulmaksızın karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.