Kira Alacağının Tahsili Davası Nasıl Açılır? İcra Süreci Nasıl Başlar?

Kira Alacağının Tahsili Davası Nasıl Açılır? İcra Süreci Nasıl Başlar? 2026 Ankara Güncel Kira Hukuku Rehberi.

Kiracının kira bedelini ödememesi, hem konut hem de işyeri sahipleri için en sık karşılaşılan hukuki sorunlardan biridir.

Kira alacağı tahsili, Türk Borçlar Kanunu, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre icra takibi veya dava yoluyla yapılabilir. Ancak sürecin doğru yürütülmemesi, zaman kaybına ve hak kaybına neden olabilir.

Bu yazımızda, kira alacağının tahsili süreci, icra takibi başlatma adımları, dava yoluyla tahsil imkanı ve kiracının tahliyesi gibi konuları 2026 yılı mevzuatına göre detaylı biçimde ele aldık.

Kira Alacağının Tahsili Ne Anlama Gelir?

Kira alacağı, kiracının sözleşme gereği ödemekle yükümlü olduğu ancak süresi geldiği halde ödemediği kira bedelleridir.

Ev sahibi, bu alacağını tahsil etmek için dava ya da ilamsız icra takibi yoluna başvurabilir. Kira alacağı tahsilinde temel amaç, ödenmeyen kira bedellerinin tahsiliyle birlikte kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlamak ve gerektiğinde tahliye kararı almaktır.

Kira Alacağının Tahsili Hangi Yollarla Yapılır?

Kira alacakları iki temel yolla tahsil edilebilir: İcra Takibi Yoluyla Tahsil (İcra Dairesi Üzerinden), Mahkemede Dava Yoluyla Tahsil (Sulh Hukuk Mahkemesi) başvurulur. Hangi yolun seçileceği, kira sözleşmesinin türüne, kiracının durumuna ve alacak miktarına bağlıdır.

Kira Alacağının Tahsili Nasıl Yapılır? İcra Takibi mi, Dava mı Daha Hızlı?

Kira alacağı tahsilinde en hızlı yol genellikle ilamsız icra takibi başlatmaktır. Ev sahibi, kira sözleşmesine dayanarak İcra Dairesi’ne başvurur ve kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahsil işlemi başlar. Dava açmak ise genellikle daha uzun sürer, çünkü mahkeme süreci duruşmalar ve bilirkişi incelemeleri gerektirir. Bu nedenle icra takibi, tahsilat açısından daha hızlı ve pratik bir yoldur. 2026 uygulamalarında, kira alacaklarının yüzde 80’i icra takibiyle sonuçlanmaktadır.

Kiracı Ödeme Yapmıyorsa Ne Olur? Ödeme Emri, 7 Günlük İtiraz ve Sonrası

Kiracı ödemesini yapmadığında, ev sahibi ilamsız kira takibi başlatır. İcra dairesi kiracıya 7 gün içinde itiraz etmesi, 30 gün içinde ödeme yapması için ödeme emri gönderir (İİK m.269). Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse, takip kesinleşir ve tahsil aşamasına geçilir. İtiraz edilirse, ev sahibi itirazın iptali veya kaldırılması davası açabilir. 30 günlük süre sonunda ödeme yapılmazsa, tahliye talebi gündeme gelir. Yargıtay uygulamasına göre, bu süreçte yapılan ihtarlar ve tebligatlar hukuken belirleyicidir.

Kira Alacağı İçin Arabuluculuk Zorunlu mu? Hangi Aşamada Başvurulur?

Evet, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira alacaklarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle, dava açmadan önce mutlaka arabulucuya başvurulması gerekir. Ancak icra takibi başlatmak için arabuluculuk zorunlu değildir; arabuluculuk yalnızca mahkeme davası açılacaksa uygulanır. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşırsa, tutanak ilam niteliğinde olur ve doğrudan icra edilebilir. Anlaşma sağlanamazsa, taraflara “son tutanak” verilir ve dava açılabilir. 2026’da kira alacağı davalarının %40’ı arabuluculukta çözülmektedir.

Kira Alacağı Davasında Hangi Mahkeme Görevlidir? Yetkili Yer Nasıl Belirlenir?

Kira alacağı davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m.4). Yetkili yer, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; yani kiralanan ev Ankara’da ise dava Ankara Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Ancak kira sözleşmesinde yetki şartı varsa, taraflar farklı bir mahkemede de anlaşabilir. Uyuşmazlığın miktarı ne olursa olsun, kira ilişkilerinde daima Sulh Hukuk Mahkemesi görevli kabul edilir. 2026 Yargıtay kararlarında, “taşınmazın bulunduğu yer yetkisi kamu düzenine ilişkindir” ilkesi korunmuştur.

Kira Alacaklarında Zamanaşımı Kaç Yıl? Hangi İşlemler Süreyi Keser?

Kira alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır (TBK m.146). Bu süre, kira bedelinin vadesinden itibaren işlemeye başlar. Ancak icra takibi başlatılması, dava açılması veya yazılı ihtar gönderilmesi zamanaşımını keser. Kiracının borcu kısmen ödemesi veya borcu kabul etmesi de süreyi yeniden başlatır. 2026 Yargıtay uygulamalarında, “arabuluculuk başvurusunun da zamanaşımını durdurduğu” yönünde kararlar bulunmaktadır. Bu nedenle kira alacaklarının zamanında takibi, hak kaybını önlemek açısından son derece önemlidir.

Kira Alacağına Faiz Uygulanır mı? Temerrüt Faizi Nasıl Hesaplanır?

Evet, kira borcu gecikirse temerrüt faizi uygulanır. TBK m.120 gereği, kiracı vadesinde ödeme yapmazsa ihtara gerek kalmadan temerrüde düşer. Faiz oranı sözleşmede belirtilmemişse, kanuni faiz oranı (2026 için %24) uygulanır. Faiz başlangıcı, kira bedelinin ödenmesi gereken tarihtir. Mahkeme veya icra dairesi, alacaklı talep ettiğinde bu faizi tahakkuk ettirir. Yargıtay kararlarında, “kira bedeli her ay muaccel olduğundan, her ay için ayrı temerrüt faizi hesaplanmalıdır” ilkesi benimsenmiştir.

İtirazın Kaldırılması/İptali Nasıl Açılır? Hangi Belgelerle Başarı Şansı Artar?

Kiracı ödeme emrine itiraz ettiğinde, alacaklı itirazın kaldırılması (İcra Hukuk Mahkemesi) veya itirazın iptali (Asliye/Sulh Hukuk Mahkemesi) davası açabilir. Başarı şansı, sözleşmenin yazılı ve imzalı olması, banka dekontları ve ihtar belgelerinin tam sunulmasına bağlıdır. Belirsiz veya sözlü kira sözleşmeleri ispatı zorlaştırır. 2026 Yargıtay kararlarında, “yazılı kira sözleşmesi ve düzenli ödeme kayıtları” itirazın iptali davasında en güçlü deliller olarak kabul edilmektedir.

Tahliye ile Tahsil Birlikte Yürür mü? İcra Yoluyla Tahliye Şartları Nelerdir?

Evet, kira alacağı tahsili ile tahliye süreci birlikte yürütülebilir. Ev sahibi, kira borcuna dayalı icra takibinde 30 gün içinde ödeme yapılmaması halinde tahliye talebinde bulunabilir (İİK m.269). Böylece hem borcun tahsili hem de taşınmazın tahliyesi aynı dosyada ilerler. Tahliye kararı için genellikle kiracının itiraz etmemesi veya mahkemenin itirazı kaldırması gerekir. 2026’da e-icra sistemi sayesinde tahliye talepleri ortalama 3 ayda sonuçlanabilmektedir.

Kira Alacağı İçin Gerekli Deliller Nelerdir? Sözleşme, Dekont, İhtarname, Tanık

Kira alacağı davasında en önemli deliller:

Kira sözleşmesi (yazılı veya noter onaylı),

Banka dekontları, ödeme makbuzları,

İhtarname ve tebligat belgeleri,

Tanık beyanları ve mesaj kayıtlarıdır.

Sözleşme yazılı değilse, kiracıya gönderilen ihtarname ve tanık beyanlarıyla kira ilişkisi ispatlanabilir. Yargıtay 2026 içtihatlarına göre, yazılı sözleşme ve banka yoluyla ödeme en güvenilir ispat araçlarıdır. Eksik veya sahte belgeler dava sürecini uzatabilir.

En Sık Yapılan Hatalar Neler? Usul Hataları, Eksik Delil ve Hak Kaybı Nasıl Önlenir?

Kira alacağı tahsilinde yapılan en sık hatalar şunlardır:

Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak,

İtiraz süresini (7 gün) kaçırmak,

Eksik belgeyle icra takibi başlatmak,

Yanlış yetkili mahkemede dava açmak.

Bu hatalar davanın reddine veya hak kaybına yol açabilir. En doğru yöntem, dava öncesi yazılı sözleşme, banka ödemesi ve noter ihtarının hazırlanmasıdır. 2026 Yargıtay kararları, “usul eksikliği nedeniyle reddedilen davaların” artışta olduğunu göstermektedir. Bu nedenle süreci profesyonel destekle yürütmek önemlidir.

Avukat ve Danışmanlık: Kira Alacağının Tahsili Davası Nasıl Açılır? İcra Süreci Nasıl Başlar?

Kira Alacağınızı Hızlı Tahsil Etmek İçin Doğru Hukuki Yol Seçilmeli. Kira alacağının tahsili, basit bir alacak işlemi gibi görünse de usul hataları nedeniyle sıkça zaman kaybı yaşanır.

İcra takibi süresi, kiracının itirazı ve tahliye kararı gibi süreçler dikkatle yürütülmelidir.

Eğer kiracı kira borcunu ödemiyorsa, öncelikle icra takibi başlatmak, itiraz durumunda ise itirazın iptali davası açmak en etkili yoldur.

Bu süreçte bir icra avukatı ile çalışmak, hem kira bedelinin hem de tahliye kararının hızlı alınmasını sağlar. Kira Alacağının Tahsili Davası Nasıl Açılır? İcra Süreci Nasıl Başlar?

Yargıtay Kararı – Kira Alacağının Tahsili Davası Nasıl Açılır? İcra Süreci Nasıl Başlar?

Kira Alacağının Tahsili Davası Nasıl Açılır? İcra Süreci Nasıl Başlar? – DAVACI TARAFINDAN ALACAĞIN VADE TARİHİNDEN İTİBAREN TAHSİLİNE KARAR VERİLMESİNİN TALEP EDİLDİĞİ – DAVA TARİHİNDEN SONRAKİ FAİZ TALEPLERİ İÇİN OLUMLU YA DA OLUMSUZ BİR KARAR VERİLMEMİŞ OLMASININ İSABETLİ OLMADIĞI

ÖZET: Davacı tarafından dava dilekçesi ile alacağın vade tarihinden itibaren sözleşme hükmü gereğince kanunda belirlenen oranda faizi ile tahsiline karar verilmesi talep edilmesine rağmen, mahkemece dava tarihine kadar işlemiş faiz hesap edilerek bu tarihe kadar faize hükmedilmesi ve dava tarihinden sonraki faiz talepleri için olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemiş olması da isabetli değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. Kira Alacağının Tahsili Davası Nasıl Açılır? İcra Süreci Nasıl Başlar?