İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Nasıl Ne Zaman Açılır? (2026 Güncel)

İtirazın İptali ve Tahliye Davası Nasıl, Ne Zaman Açılır? 2026 Ankara Güncel Kira Hukuk Rehberi. Kira ilişkilerinde ya da alacak tahsiline ilişkin icra takiplerinde, borçlunun haksız itirazı nedeniyle alacaklının hakkını elde edememesi oldukça sık karşılaşılan bir durumdur.

Kira alacağı ve kiracının tahliyesi için başvurulabilecek en etkili yöntemlerden biri de “Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri” ile yapılan icra takibidir. Bu yöntem, kiraya verenin hem alacağını tahsil etmesini hem de kiracıyı tahliye ettirmesini sağlayan hızlı bir hukuki prosedürdür.

Bu noktada alacaklının başvurabileceği en etkili hukuki yol itirazın iptali davasıdır. Eğer bu süreç bir kira ilişkisi kapsamında yaşanmışsa, ayrıca tahliye talebi de gündeme gelir. Peki, itirazın iptali ve tahliye davası nedir, ne zaman ve nasıl açılır, kimler açabilir?

İtirazın İptali Davası Nedir?

İtirazın iptali davası, borçlunun haksız olarak yaptığı icra takibi itirazının ortadan kaldırılması için açılan bir davadır. Bu dava sonucunda, mahkeme borçlunun itirazının yersiz olduğuna karar verirse, icra takibi kaldığı yerden devam eder.

Türk İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 67. maddesi uyarınca, alacaklı itirazın kendisine tebliğ edilmesinden itibaren bir yıl içinde bu davayı açmak zorundadır. Aksi halde dava hakkı düşer.

İtirazın İptali Davası Ne Zaman Açılır?

İtirazın iptali davası, icra takibine yapılan itirazın ardından açılabilir. Borçlu, ödeme emrine itiraz ettiğinde icra takibi durur. Bu durumda alacaklının iki seçeneği vardır: İtirazın kaldırılması talebi (icra hukuk mahkemesinde) İtirazın iptali davası (asliye hukuk veya sulh hukuk mahkemesinde). Eğer alacak ilamsız icra takibine konuysa ve alacak bir sözleşmeden veya belgeden doğuyorsa, genellikle itirazın iptali davası tercih edilir.

Dava Açma Süresi: İtirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir, yani geçerse dava reddedilir. İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Nasıl Ne Zaman Açılır? 

İtirazın İptali ve Tahliye Davası Nedir? Hangi Durumda Birlikte Açılır?

İtirazın iptali davası, borçlunun (kiracının) icra takibine haksız şekilde yaptığı itirazı ortadan kaldırmak için açılır. Tahliye davası ise kiracının sözleşme veya kanuna aykırı davranışı nedeniyle taşınmazdan çıkarılması talebidir. Eğer kiracı hem kira borcuna itiraz etmiş hem de taşınmazı boşaltmamışsa, alacaklı aynı dava dilekçesiyle “itirazın iptali ve tahliye” taleplerini birlikte ileri sürebilir. Bu durumda mahkeme hem borcun varlığını hem de tahliye koşullarını değerlendirir. Yargıtay, bu iki talebin aynı davada birleşebileceğini kabul etmektedir.

İcra Takibine İtiraz Edildiğinde Hangi Dava Açılmalı: İtirazın İptali mi Yoksa Tahliye Davası mı?

Eğer kiracı, kira borcuna veya kira sözleşmesine dayalı ilamsız icra takibine itiraz etmişse, alacaklı itirazın iptali davası açmalıdır. Ancak kiracı ödeme yapmadığı halde kira süresi dolmuş veya tahliye taahhüdü varsa, alacaklı tahliye davası açabilir. Kısacası:

Borç miktarı veya kira ilişkisi tartışılıyorsa → İtirazın iptali

Sözleşme süresi veya taahhüt ihlali varsa → Tahliye davası

Her iki şart bir arada ise iki dava birleştirilebilir. Yargıtay, borcun ve tahliye sebebinin aynı dosyada incelenmesini “usul ekonomisi” gereği uygun bulur.

İtirazın İptali Davası İçin Hak Düşürücü Süre Ne Kadardır? Ne Zaman Başlamış Sayılır?

İİK m.67 uyarınca, borçlunun itirazından sonra alacaklının 1 yıl içinde itirazın iptali davası açması gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkeme tarafından re’sen gözetilir. Süre, itirazın tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. 1 yıl geçtikten sonra açılan davalar usulden reddedilir. Bu nedenle alacaklının takibi sürdürmek istiyorsa süresi içinde dava açması şarttır. 2026 Yargıtay kararlarına göre, “itirazın elektronik tebligatla yapılması” hâlinde süre, bildirimin okunduğu günün ertesi günü başlar.

Tahliye Davası Açarken ‘30 Günlük Ödeme Süresi’ Şartı Nedir? Süre Dolmadan Dava Açılırsa Ne Olur?

Kira alacağı için yapılan icra takibinde, kiracıya 30 gün içinde ödeme yapması veya taşınmazı boşaltması ihtar edilir (İİK m.269). Bu süre dolmadan tahliye davası açılırsa, dava erken açılmış sayılır ve mahkeme tarafından reddedilir. Tahliye talebi için kiracının ödeme yapmaması ve sürenin dolmuş olması gerekir. 30 günlük süre, ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren başlar. 2026 uygulamalarında mahkemeler, sürenin dolmadığı davalarda “dava şartı yokluğu” gerekçesiyle ret kararı vermektedir.

İtirazın İptali Davasının Mahkemesi ve Usulü Nasıldır? Basit Yargılama Usulü Uygulanır mı?

İtirazın iptali davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Dava, basit yargılama usulüne tabidir (HMK m.316). Ancak kira sözleşmesine dayanan alacaklarda, Aile ve Sulh Hukuk Mahkemesi görevlendirilebilir. Dava dilekçesinde borcun varlığı, sözleşme ve ödeme belgeleriyle ispat edilmelidir. Mahkeme, delilleri inceler ve borçlunun itirazının haklı olup olmadığına karar verir. Haksız itiraz halinde, alacaklı lehine icra inkâr tazminatına hükmedilir. 2026 Yargıtay kararlarına göre, bu davalarda genellikle bilirkişi incelemesi yapılır.

Kiracının İmzaya İtiraz Ettiği Tahliye Taahhütnamesinde Hangi Yol İzlenmeli?

Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz ederse, alacaklı imza incelemesi yapılmasını talep edebilir. İİK m.275 gereğince bu durumda icra dairesi dosyayı İcra Hukuk Mahkemesi’ne gönderir. Mahkeme, imzanın kiracıya ait olup olmadığını bilirkişi incelemesiyle tespit eder. Eğer imza kiracıya ait çıkarsa, tahliye kararı kesinleşir. Ancak imzanın kiracıya ait olmadığı ispatlanırsa takip düşer. 2026 Yargıtay içtihatlarında, tahliye taahhütnamelerinin elden yazılmış, tarihli ve özgür iradeyle verilmiş olması gerektiği vurgulanmıştır.

Arabuluculuk Zorunlu mu? İtirazın İptali ve Tahliye Davalarında Arabuluculuk Şartı Var mı?

2025 yılında yürürlüğe giren düzenlemeye göre, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Bu nedenle itirazın iptali veya tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamazsa, taraflara “son tutanak” verilir. Bu belge olmadan dava açılamaz. Yalnızca tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri arabuluculuk dışında tutulabilir. 2026’da Yargıtay, bu şartı yerine getirmeyen davaları “dava şartı yokluğu” gerekçesiyle reddetmektedir.

İtirazın İptali Davası Sonucunda Tahliye Kararı İçin Kesinleşme Şartı Var mı? Ne Zaman İcra Edilebilir?

İtirazın iptali davası sonunda tahliye kararı verilmişse, kararın kesinleşmesi beklenmeden icraya konulması mümkün değildir. Yani tahliye kararının kesinleşme şerhi alınması gerekir. Ancak sadece borç alacağına ilişkin hüküm kesinleşmeden icraya konulabilir. Tahliye kararı, taşınmazdan çıkarma işlemini içerdiğinden, istinaf veya temyiz süreci beklenir. 2026 uygulamalarında, mahkemeler tahliye kararlarının infazı için kesinleşme zorunluluğu kuralını istikrarlı biçimde uygulamaktadır.

Tahliye Davası Açılması İçin İtirazın Kaldırılması Şartı mıdır? İtiraz Geçerse Tahliye Hakkı Gider mi?

Hayır, tahliye davası açmak için mutlaka itirazın kaldırılması kararı alınması gerekmez. Eğer tahliye sebebi kira sözleşmesinin süresinin dolması, tahliye taahhüdü veya kira ödememe ise, alacaklı doğrudan tahliye davası açabilir. Ancak tahliye sebebi “ödeme yapılmaması” ve bu konuda icra takibine itiraz edilmişse, alacaklının önce itirazın iptali veya kaldırılması yoluna gitmesi gerekir. İtiraz geçerli olduğu sürece, takip askıya alınır ve tahliye kararı verilemez.

Tahliye ve İtirazın İptali Davalarında Sık Yapılan Usul Hataları Nelerdir? Hangi Durumlarda Dava Reddedilir?

Bu tür davalarda en sık yapılan hatalar şunlardır:

Arabuluculuk başvurusunun eksik yapılması,

30 günlük ödeme süresi dolmadan tahliye talebi,

İtirazın iptali süresinin (1 yıl) kaçırılması,

Tahliye taahhütnamesinin geçersiz (tarihsiz veya baskı altında alınmış) olması,

Görevli mahkemeye yanlış başvuru yapılması.

İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Nasıl Ne Zaman Açılır? Bu hatalar, davanın usulden reddine yol açar. 2026 Yargıtay kararlarına göre, özellikle “dava şartı eksiklikleri” en çok reddedilen nedenler arasındadır. Bu nedenle dava açmadan önce prosedür eksiksiz tamamlanmalıdır.

Kira Alacağı İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, kiraya veren icra takibi başlatabilir. Kiraya veren, kira sözleşmesine dayanarak Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin İcra Takibi başlatabilir. Bu takip talebinde, hem kira bedelinin tahsil edilmesi hem de kiracının tahliye edilmesi istenebilir. Ancak tahliye talebinin açıkça belirtilmesi gerekir. Tahliye talepli icra takibi, yasal olarak düzenlenmiş bir ödeme emri gönderilmesiyle başlar.

Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri kiracıya tebliğ edilir. Kiracı bu emri aldıktan sonra üç seçenekle karşı karşıya kalır:

Kira borcunu ödeme süresi içinde öder ve takip düşer. İcra takibine 7 gün içinde itiraz eder. Hiçbir işlem yapmaz.

İtiraz Edilmemesi Halinde Tahliye Davası Süreci Nasıl İşler?

Kiracı, ödeme emrine itiraz etmez ve belirtilen 30 günlük süre içerisinde kira borcunu ödemezse, takip kesinleşir. Bu durumda kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek için İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.

Tahliye davasında, kiracının ödeme yapmadığı ve itiraz etmediği kabul edildiği için, kiracı kira sözleşmesini inkâr edemez ve tahliye kararı verilir. Kiracı, borcunu itiraz süresi geçtikten sonra ödese bile, kiraya veren yine de tahliye talep edebilir. İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Nasıl Ne Zaman Açılır?

İtiraz Halinde Tahliye Davası Süreci Nasıl İşler?

Kiracı, ödeme emrine itiraz ederse, kiraya veren icra takibine devam edebilmek için itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmalıdır. İtirazın kaldırılması davası, İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Kiracı kira borcunu ödediğini veya başka bir nedenle kira talebinin haksız olduğunu iddia ederse, bunu belgelerle kanıtlamak zorundadır. Ödeme yapılmışsa banka dekontları gibi belgeler mahkemeye sunulmalıdır. İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Nasıl Ne Zaman Açılır?

Kiracı Kira Sözleşmesini İnkâr Ederse Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Kiracı ödeme emrine, kira sözleşmesini veya kira ilişkisini kabul etmediği gerekçesiyle itiraz ederse, kiraya veren bu durumda noter onaylı bir kira sözleşmesi sunarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir.

Noter onaylı bir kira sözleşmesi yoksa, kiraya veren itirazın kaldırılması davası açamaz ve kira ilişkisini ispatlamak için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmak zorundadır. İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Nasıl Ne Zaman Açılır?

Tahliye Kararı Nasıl Uygulanır?

İcra mahkemesi, itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verdiğinde, bu kararın uygulanması için kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Kiracı, tahliye kararının tebliğinden itibaren 10 gün içinde taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye işlemini icra yoluyla gerçekleştirebilir. Tahliye kararının uygulanabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmez, ancak kiracı karara itiraz ederek tahliye sürecini geçici olarak durdurabilir.

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?

İtirazın kaldırılması ve tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme, icra takibinin yapıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Hukuk Mahkemesi’dir.

Kiraya veren, kiracının ödeme yapmaması ve itiraz etmemesi durumunda bu mahkemeye başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Nasıl Ne Zaman Açılır?

Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı Ne Kadar?

Tahliye davasının açılması için belirli süreler bulunmaktadır. Kiraya veren, kiracıya verilen 30 günlük ödeme süresi dolduktan itibaren 6 ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. Bu süre geçtikten sonra kiraya verenin tahliye talebi hakkı ortadan kalkar. İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Nasıl Ne Zaman Açılır?

Avukat ve Danışmanlık: İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Nasıl Ne Zaman Açılır?

İtirazın İptali ve Tahliye Davası, Alacaklının En Güçlü Hukuki Yoludur. Sonuç olarak; borçlu haksız itirazda bulunduysa veya kiracı kira borcunu ödememek için süreci uzatıyorsa, itirazın iptali ve tahliye davası açmak en etkili yoldur.

Bu davalar, alacaklının hakkını kısa sürede tahsil etmesini ve kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlar.

Ancak davanın teknik bir niteliği bulunduğundan, sürecin tecrübeli bir icra ve kira hukuku avukatı tarafından yürütülmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşır. İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Nasıl Ne Zaman Açılır?