İpotek Alacağının Temliki Nedir? İpotek Sözleşmesi, İptali ve Kaldırılması 2026

İpotek Alacağının Temliki Nedir? İpotek Sözleşmesi, İptali ve Kaldırılması Davaları Neden Açılır? Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve 194. maddeleri arasında yer alan hükümlerce düzenlenmiştir. Her ne kadar ilgili Kanun’da alacağın temliki konusunda düzenlemeler yer alsa da bu uygulamanın tanımı yapılmamıştır. Doktrinde yer almasa da uygulamada hem devir hem de temlik kelimesi aynı anlama gelecek şekilde kullanılmaktadır.

İpotek Alacağının Temliki Nedir?

Alacağın temliki; mevcut bir alacağın alacaklısının değişmesi işlemine denmektedir. İlgili Kanun’un 183. maddesi uyarınca, alacaklının bir borç ilişkisinden doğan alacağını, borçlunun herhangi bir etkisinin veya rızasının olmada bir sözleşmeye dayanarak üçüncü bir kişiye devretmesine hukuki literatürde alacağın temliki adı verilmektedir.

Alacağın temlikine borçlu katılmamaktadır. Bu sebeple söz konusu alacaklının devrine borçlunun rızasının gerekli olmadığı gibi bu tür bir devirden haberdar olması da gerekmemektedir. Dolayısıyla ipotek alacağının temlikinde borçluyu, alacaklının değiştiğine dair haberdar etme yükümlülüğü bulunmamaktadır.

İpotek Alacağının Temliki Esasları Nelerdir?

Alacağın temliki uygulamasını, borç ilişkisinden doğan bir sözleşmenin devrinden ayırt etmek önem teşkil etmektedir. Alacağın devri, bir borç ilişkisinden doğan bir veya birden çok alacağın üçüncü bir kişiye devri demektir. Borç ilişkisinin tüm hak ve borçlarıyla birlikte devri ise borç ilişkisinin devretmesine işaret etmektedir.

Alacağın temlikinde bir borç ve özellikle sözleşmeden kaynaklanan bir hukuki durum devredilmediği için bu tür bir ilişkiden meydana gelen yenilik doğuran haklar ve def’iler de ilke olarak bir başkasına devredilememektedir. Bu hususlar sözleşmenin alacaklı ve borçlu tarafına ait olarak kalmaktadır. Dolayısıyla iptal, fesih ve dönme haklarında da durum bu şekildedir.

Alacağın İradi Temliki Nedir?

Alacağın temliki uygulamasında üç farklı çeşitten bahsetmek mümkündür. Bunlar;

• İradi temlik,
• Kanuni temlik ve
• Yargısal temliktir.

Ancak uygulamada sıklıkla görülen alacağın iradi temliki çeşidi iradi temliktir. İradi temlik; devreden ile devralan arasında kurulan temlik sözleşmesi ilişkisine göre alacağı doğrudan doğruya devralana geçiren temlik türü olarak kabul edilmektedir. Bu bağlamda alacağın devrinden amaç iradi devirdir.

İpotekli Taşınmazın Temliki Nasıl Olur?

İpotek altında tutulan bir taşınmaz, malik tarafından üçüncü kişilere satılabilir. Bu noktada ipotek hakkı, kanunen malikin tasarruf haklarını kısıtlamaz. Fakat ipotekli olan taşınmazı satın alan yeni malik, taşınmaz mülkiyetini ipotekli olarak kazanır. Medeni Kanun’un 888. maddesi uyarınca, “İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvence de bir değişiklik yapmaz.” hükmündedir. Bu bağlamda, aksine bir sözleşme olmadıkça taşınmazın temlik edilmesi durumunda, borçlunun da bu temlike bağlı olarak değişmesini kural olarak kabul edilmemiştir.

İpotek altında tutulan bir gayrimenkulün temliki halinde, borçlu ve malik sıfatı değişmiş olmaktadır. Bu değişiklik alacaklı açısından birtakım zorluklara gebe olabilir. Nitekim alacaklı rehnin paraya çevrilmesini talep etmesi durumunda, hem asıl borçluyu hem de taşınmaz malikini birlikte muhatap almak durumundadır. Medeni Kanun’a göre taşınmazın temliki durumunda borcun da yeni malike nakledilmesini teşvik etmektedir.

İpotek Alacağının Temliki Nedir, Nasıl Olur?

İpotek Alacağının Temliki ile ilgili olarak temlik Medeni kanunda 881 maddesinde “ Halen mevcut veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan her hangi bir alacak,ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olması gerekmez. ” İpotek hakkı, alacaklıya, borcun ödenmemesi halinde, ipotek konusu taşınmazı ihale ile satışa çıkırılması  ile alacağını taşınmaz bedelinden alma hakkı veren bir ayni haktır. Ayni hak olması nedeni ile herkese karşı ileri sürülebilir ve zamanaşımına uğramaz

Medeni kanunda 888/II maddesinde “ İpotekli taşınmazın devri,aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvence de bir değişiklik yapmaz.”

İpoteğin Kaldırılması Davası Nedir, Neden Açılır?

İpoteğin kaldırılması davası, bir taşınmaz üzerindeki ipoteğin artık hukuken bir karşılığı kalmadığı hâlde tapu sicilinde görünmeye devam etmesi durumunda açılan bir tür aynî hak davasıdır. Genellikle kredi borcunun tamamen ödenmesine rağmen banka tarafından ipotek fek yazısı verilmemesi, ipoteğin unutulması ya da alacak hakkının ortadan kalkmasına rağmen ipoteğin tapudan silinmemesi hâllerinde gündeme gelir.

Bu dava, tapu iptal–talepli bir işlem olup Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davacı, ipoteğin hukuki sebebinin sona erdiğini ispat eder; mahkeme ipoteğin kaldırılmasına karar verdiğinde tapu müdürlüğü ipoteği sicilden siler. Özellikle eski yıllardan kalan kapatılmış krediler, miras kalan taşınmazlar ve tasfiyesi yapılmamış şirket borçlarında bu dava sıkça açılır. İpotek tapuda durduğu sürece taşınmazın satışı, devri ve kredi işlemleri engellenebileceği için ipteğin kaldırılması davası büyük önem taşır.

İpoteğin İptali Davası Nedir, Neden Açılır?

İpoteğin iptali davası, hukuka aykırı şekilde kurulmuş, muvazaaya dayalı, geçersiz, yetkisiz veya irade fesadına dayanan ipotek işlemlerinin tamamen hükümsüz sayılması için açılan bir davadır. Bu davada amaç borcun ödenmesi değil, ipoteğin baştan itibaren geçersiz olduğunun tespit edilmesidir.

İpoteğin iptali davası şu durumlarda açılır: Borçlu olmayan bir kişinin baskı, tehdit veya hile ile ipotek vermeye zorlanması, Tapuda gösterilen kredinin gerçekte kullanılmaması (muvazaalı işlem), Alacaklı ile borçlu arasında gerçek bir borç ilişkisinin bulunmaması, Usulsüz veya sahte imza ile ipotek tesis edilmesi, Eş rızası alınmadan aile konutu üzerine ipotek konulması (TMK m.194).

Bu dava Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve ipoteğin baştan itibaren hükümsüz sayılması sağlanır. Mahkemenin iptal kararıyla birlikte tapu ipotek kaydı tamamen silinir. Bu dava, özellikle bankaların veya üçüncü kişilerin kötü niyetli işlemlerine karşı en güçlü hukuki koruma yoludur.

İpotek Alacağının Temliki Sözleşmesi Örneği

ALACAĞIN TEMLİKİ SÖZLEŞMESİ

1-) SÖZLEŞMENİN TARAFLARI

2-) SÖZLEŞMENİN KONUSU

3-) TEMLİK EDENİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

3-) TEMLİK ALANIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

4-) TEBLİGAT ADRESİ

İşbu sözleşme taraflar arasında …/…/… tarihinde imzalanmış olup iki nüshadır.

TEMLİK EDEN                             TEMLİK ALAN
Adı Soyadı                                    Adı Soyadı
İmza                                             İmza

İpotekte Sıra Cetveli Nasıl Oluşur?

İpotekte sıra cetveli, bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek veya haciz bulunması hâlinde, alacaklıların hangi sırayla ödeme alacağı konusunda icra müdürlüğü tarafından düzenlenen resmi listedir. Sıra cetveli oluşturulurken temel kriter, tapudaki ipotek tesis tarihidir. Daha önce kurulan ipotek, sonradan kurulanlara göre önceliklidir (MK m.1010). Eğer aynı gün birden fazla ipotek kurulmuşsa, tapudaki işlem sırasına bakılır. Sıra cetveli oluşturulduktan sonra alacaklılara tebliğ edilir ve itiraz süresi içinde şikâyet hakkı tanınır. Bu cetvel, cebri satıştan elde edilecek paranın nasıl paylaştırılacağını belirleyen bağlayıcı belgedir.

İpotek Alacağı Temlikinde Banka veya Faktoring Şirketlerinin Rolü Nedir?

İpotek alacağı temlikinde, banka veya faktoring şirketi alacağı başka bir kuruma devreder ve alacağı devralan yeni alacaklı, ipotek hakkına sahip olur. Temlik işlemi, Borçlar Kanunu m.183–194 hükümlerine göre yapılır ve genellikle “kredi portföy devri” kapsamında gerçekleştirilir.

Bankalar temlik sonrası borçluya bildirim yapar; bildirim yapılmazsa borçlu eski alacaklıya ödeme yapmaya devam edebilir. Faktoring şirketi alacağı devraldığında, ipoteğin tüm güvenceleri de devredilmiş olur. Tapuda ipotek alacağı temliki işlenerek yeni alacaklı resmî olarak görünür ve cebri icra sürecinde doğrudan talepte bulunabilir.

İpotekli Malı Alan Kişi Borcu Ödemezse İpotek Sahibi Ne Yapabilir?

İpotekli taşınmaz satıldığında, yeni malik borcu ödemezse ipotek sahibi doğrudan cebri icra yoluna başvurabilir. Malik değişse bile ipotek aynî bir haktır ve taşınmaz üzerinde kalmaya devam eder; kanunen borcun teminatı taşınmazdır, malik değişimi ipotek hakkına zarar vermez. Alacaklı, İcra ve İflas Kanunu’na göre rehnin paraya çevrilmesi yoluyla satış isteyebilir. Satıştan elde edilen para borca yetmezse borçluya kalan miktar için ilamsız takip yapılabilir. Yeni malik borcu ödeyip taşınmazı ipotekten kurtarma hakkına sahiptir.

İpotekli Taşınmaz Kiraya Verilebilir mi?

Evet, ipotekli taşınmaz kiraya verilebilir; ipotek, mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak kira sözleşmesi ipoteğin hukuki durumundan etkilenir. Taşınmaz cebri satışa giderse yeni malik kira sözleşmesini devam ettirebilir veya feshedebilir (TBK m.351).

Bankalar bazı durumlarda taşınmazın kiraya verilmesini sözleşmeyle sınırlayabilir; bu durumda kiraya verme için bankadan onay gerekebilir. Kira geliri ipotek borcunun ödenmesi için pratik bir finansman kaynağı olabilir; fakat kiracının tahliyesi gerektiğinde ipotek alacaklısı değil malik sorumludur.

İpotekli Taşınmaz Üzerinde Tasarruf Kısıtlaması Olur mu?

İpotek tek başına malike tasarruf yasağı getirmez; ancak fiilen satış ve kredi işlemlerini zorlaştırır. Malik evi satabilir fakat alıcı ipotekten sorumlu olacağını bilmelidir.

Taşınmaz devrinde banka genellikle borcun kapanmasını ister veya borcun yeni alıcıya devredilmesine izin verir. Ana sınırlama, taşınmazın cebri icrada satılması hâlinde ortaya çıkar; ipotek alacaklısı satış bedelinden öncelikle alacağını alır. Bu nedenle ipotek, taşınmaz üzerinde ekonomik sınırlama yaratan güçlü bir aynî haktır.

İpotekli Mallarda Cebri Satış Nasıl Yapılır?

Cebri satış, ipotek alacaklısının talebiyle icra dairesinde “rehinin paraya çevrilmesi yolu” ile yapılır. Süreç:

Ödeme emri gönderilir. Borç ödenmezse kıymet takdiri yapılır. Satış ilanı düzenlenir. Elektronik ihale yapılır. Satış bedeli sıra cetveline göre paylaştırılır.

İpotek alacaklısı birinci sıradaysa bedelden ilk önce alacağını tahsil eder. Satışta artırma bedeli düşükse ihale feshi yoluna gidilebilir.

Birden Fazla İpotek Varsa Ödeme Nasıl Paylaşılır?

Ödeme, sıra cetvelindeki derece ve tarih esas alınarak yapılır. 1. derece ipotek sahibi tüm alacağını alır. Kalan olursa 2. derece ipotek sahibine geçilir. Artık para olursa diğer haciz alacaklıları sırayla pay alır.

Eğer bir alt derecedeki alacaklı satış bedelinden pay alamazsa, borçluya karşı ilamsız takip hakkını kullanabilir.

İpotekli Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

İpotekli ev alınabilir ancak büyük risk içerir. Tapu kayıtlarında:

İpotek derecesi, Sıra cetveli, Rehin bedeli, Temlik olup olmadığı, Haciz bulunup bulunmadığı detaylı incelenmelidir. En güvenli yol, satış sırasında bankada işlemin yapılması ve borcun kapatılıp ipoteğin fek edilmesidir. Aksi hâlde, yeni malik borçtan sorumlu kalabilir.

Bankanın İpotek Hakkı Borç Kapanınca Otomatik Kalkar mı?

Hayır. Borç kapansa dahi ipotek otomatik olarak kalkmaz. İpotek alacaklısı (banka) tapuya “fek yazısı” göndermedikçe ipotek sicilden silinmez. Bu nedenle kredi kapatıldığında mutlaka bankadan ipotek fek yazısı alınmalı ve tapuya teslim edilmelidir. Aksi hâlde yıllar geçse bile ipotek devam eder.

Tapuda İpotek Alacağı Temliki Nasıl Gösterilir?

Alacak temliki yapıldığında yeni alacaklı, tapu kütüğüne “İpotek alacağı temlik edilmiştir” şeklinde şerh düşülür. Bu işlem tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılır.

Temlik yazısı, temlik eden bankanın veya faktoring şirketinin imzalı ve yetkili belgeleriyle birlikte tapuya sunulur. Böylece yeni alacaklı cebri icra dâhil tüm hakları kullanabilir.

İpotekli Taşınmaz Devrinde Kredi Borcu Nasıl Kapatılır?

En yaygın yöntem “konut kredisi kapama protokolü”dür. Satış günü alıcı bankaya gider, borcun kapanması için ödeme yapılır ve banka ipotek fek yazısını verir. Alternatif olarak borç yeni alıcıya devredilebilir (kredi devri). Ancak bankalar bunu her zaman kabul etmez. Borç kapatılmadan taşınmaz devredilirse yeni malik ipotekle karşılaşır.

Temlik Edilen Alacak İçin Borçlu Ödeme Yapmazsa Ne Olur?

Borçlu, temlik sonrası ödeme yapmazsa alacağı devralan yeni alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatabilir.

Borçlu temlikten haberdar edilmemişse eski alacaklıya yaptığı ödeme geçerli sayılır (TBK m.186). Bu nedenle temlikte en önemli aşama borçluya bildirim yapılmasıdır.

İpotekli Ev Satarken Kredi Yapılandırması Gerekir mi?

Satışın şekline göre değişir. Borç kapatılacaksa yapılandırma gerekmez. Borç devredilecekse banka yeni kredi şartlarını belirler ve çoğu zaman yapılandırma ister.

Borç kapama için alıcı kendi bankasından kredi çekiyorsa iki banka arasında mutabakat sağlanır. Her durumda ipotek fek yazısının alınması satışın tamamlanması için zorunludur.

İpotekli Malın Haczi Mümkün mü?

Evet. İpotekli mal haczedilebilir, çünkü ipotek hacze engel değildir. Ancak haciz alacaklısı satıştan ipotek alacaklısı kadar öncelikli değildir. Satıştan önce ipotek bedeli ödenir, artan olursa haciz alacaklısına geçer. Eğer ipotek bedeli satış fiyatını aşıyorsa haciz alacaklısı hiç pay alamayabilir.

YARGITAY KARARI: İpotek Alacağının Temliki Nedir?

İPOTEĞİN KALDIRILMASI DAVASI – REHİNLİ ALACAĞIN TEMLİKİNİN GEÇERLİ OLMASI İÇİN TEMLİK İŞLEMİNİN TAPU SİCİLİNE TESCİLİ GEREKLİ OLMADIĞI – EKSİK İNCELEME – HÜKMÜN BOZULDUĞU

ÖZET: Alacağın devri ile devredenin kişiliğine özgü olanlar dışındaki öncelik hakları ve bağlı haklar onunla aynı anda devralana geçer ve ipotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine de bağlı değildir.

Başka bir ifade ile rehinli alacağın temlikinin geçerli olması için temlik işleminin tapu siciline tescili gerekli değildir. Bu halde temlik alan G.. Varlık A.Ş, alacaklı İş Bankasına halef olarak onun yerini almıştır. Hal böyleyken, G.. Varlık’ın davaya kabul edilmemesi doğru olmadığı gibi, buna bağlı olarak göstereceği deliller toplanmadan eksik inceleme ile hüküm kurulması da doğru bulunmamıştır. (4721 S. K. m. 891) (818 S. K. m. 168) İpotek Alacağının Temliki Nedir?

İpotek Alacağının Temliki – Cevabı En Çok Merak Edilen Sorular (2025–2026)

1. İpotek alacağının temliki nedir?

2. İpotek alacağı nasıl devredilir?

3. İpotek alacağı temlik sözleşmesi nasıl yapılır?

4. Temlik edilen ipotek nasıl işlenir?

5. İpotek alacağı devri için tapu işlem gerekir mi?

6. İpotek alacağı temliki geçerli midir?

7. İpotek alacağının temlikinde borçlu rızası gerekir mi?

8. İpotek alacağı öncelikli mi?

9. İpotekli alacak hangi sıra ile ödenir?

10. İpotek alacağı diğer alacaklardan önce gelir mi?

11. İpotekli alacak hangi durumlarda önceliğini kaybeder?

12. Birden fazla ipotek varsa sıralama nasıl olur?

13. Üçüncü kişi alacaklı ipotekli alacağın önüne geçebilir mi?

14. İpotekli mal devredilebilir mi?

15. İpotekli ev satılır mı? İpotek Alacağının Temliki Nedir?

16. İpotekli araç devredilebilir mi?

17. İpotek devri tapu kayıtlarına nasıl yansır?

18. İpotekli taşınmazı devralan borcu da devralır mı?

19. İpotekli mal satışında banka onayı gerekir mi?

20. İpotekli malın satışı riskli mi? İpotek Alacağının Temliki Nedir?

21. İpotek alacağı temlikinden sonra borçluya bildirim yapılır mı?

22. Temlik edilen alacakta faiz nasıl hesaplanır?

23. İpotek alacağı temlikinden sonra icra nasıl işler?

24. İpotek devri noterle mi yapılır? İpotek Alacağının Temliki Nedir?

25. Tapuda ipotek alacağı temliki nasıl gösterilir?

26. İpotekli taşınmaz devrinde kredi borcu nasıl kapatılır?

27. Temlik edilen alacak için borçlu ödeme yapmazsa ne olur?

28. İpotekli ev satarken kredi yapılandırması gerekir mi?

29. İpotekli malın haczi mümkün mü?

30. İpotekli mal üzerinde alacaklının yetkileri nelerdir?

31. İpotekli alacak devredince ipotek hakkı da devredilir mi?

32. Temlik edilen ipotek alacağı için yeni sözleşme gerekir mi?

33. İpotekli taşınmaz satışı vergiyi etkiler mi?

34. İpotekte sıra cetveli nasıl oluşur? İpotek Alacağının Temliki Nedir?

35. İpotek alacağı temlikinde banka veya faktoring şirketlerinin rolü nedir?

36. İpotek alacağı temlikinde yetki belgesi gerekir mi?

37. İpotekli malı alan kişi borcu ödemezse ipotek sahibi ne yapabilir?

38. İpotekli taşınmaz kiraya verilebilir mi?

39. İpotekli taşınmaz üzerinde tasarruf kısıtlaması olur mu?

40. İpotekli mallarda öncelik hakkı nasıl kullanılır?

41. İpotek alacağı eşe devredilebilir mi? İpotek Alacağının Temliki Nedir?

42. İpotek temliki ile kredi devri aynı şey mi?

43. Temlik edilen ipotek alacağı geri alınabilir mi?

44. Konut kredisi ödenmeden ipotek kaldırılır mı?

45. Banka ipoteğini kaldırmak için hangi belgeler gerekir?

46. İpotekli mallarda cebri satış nasıl yapılır?

47. Birden fazla ipotek varsa ödeme nasıl paylaşılır?

48. İpotekli ev alırken nelere dikkat edilmeli?

49. Tapu harcamaları ve masraflar 2026 güncel ne kadar?

50. Bankanın ipotek hakkı borç kapanınca otomatik kalkar mı?