İhalenin Feshi Satış İlanına İtiraz Nasıl Yapılır? (2026 Güncel)

İhalenin Feshi Satış İlanına İtiraz Nasıl Yapılır? İhalenin feshi satış istemi süresi içinde kanuna aykırı şekilde yapılan ihalenin sonlandırılmasını ifade etmektedir. İhalenin feshi, icra mahkemelerinden şikâyet yoluyla talep edilebilmektedir. Kanunlarımızda ihalenin feshini gerektiren unsurların ortaya çıkması halinde, kanunsuz durumun ortadan kaldırılması için ihalenin feshi davası açılabilmektedir.

İhalenin feshi için tarafların genel mahkemelere dava yoluyla değil icra mahkemelerinden şikâyet yoluyla yapılmaktadır. Yapılan şikâyetin ardından 20 gün içinde görevli ve yetkili mahkeme tarafından karar verilmelidir. Taraflar duruşmaya katılmamış olsa bile mahkeme tarafından karar verilmek zorundadır.

İhalenin Feshi Davası Nedir?

İhalenin feshi davası için kanunda sayılan bazı şartların oluşması ve belirlenen süre içinde yargı yoluna gidilmesi gerekmektedir. İhalenin feshi;

• Satış isteyen alacaklı
• Borçlu
• Tapu sicilindeki ilgili kişiler

Yurt içinde adres göstermek şartına bağlı olarak ilgili mahkemeye şikâyet haklarını kullanarak en geç 7 gün içinde başvurabilirler. İhalenin feshine neden olacak unsurların oluşmaması halinde dava açılamaz. İhalenin feshi davası reddedilirse haksız istemde bulunan kişi için mahkeme tarafından ihale bedelinin %10’u kadar adli para cezası verilebilir. Satış ihalesi konut finansmanından dolayısıyla bu oran %20 olarak tahsil edilir.

İhalenin Feshi İçin Süre Kaç Gündür?

İcra ihalesinin feshi için başvuru süresi İİK m.134 uyarınca 7 gündür. Bu 7 günlük süre, satışın yapıldığı tarihten veya ilgilinin ihaleyi öğrendiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Süre kesindir; bir gün bile kaçırılması hâlinde mahkeme başvuruyu usulden reddeder. Fesih davası icra mahkemesinde açılır ve dilekçede hem usulsüzlük hem de zarar unsurunun açıklanması gerekir. İhalenin feshi, satışa katılan alıcıdan borçluya kadar birçok ilgilinin başvurabileceği bir yoldur. Ancak süre çok kısa olduğundan, ihale gününden itibaren derhal hukuki danışmanlık alınması önemlidir.

Satış İlanına İtiraz Nasıl Yapılır?

Satış ilanına itiraz, icra müdürlüğüne yazılı bir dilekçe ile yapılır. İtiraz eden kişi satış ilanının hatalı olduğunu, ilan şartlarının usule uygun hazırlanmadığını veya kendisine tebliğ edilmediğini açıkça belirtmelidir. İtiraz dilekçesi verildiğinde icra müdürü dosyayı inceleyerek kabul veya reddeder. İtirazın reddi hâlinde kişi 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurabilir. Satış ilanına itiraz edilmesi, ihalenin yapılmasını otomatik durdurmaz ancak mahkemeden tedbir talep edilirse süreç durdurulabilir. Bu nedenle hızlı hareket etmek önemlidir.

Satış İlanına İtiraz Süresi Kaç Gündür?

Satış ilanına itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür. İtiraz edilmezse ilan kesinleşmiş sayılır ve daha sonra ilanla ilgili usulsüzlükler ihalenin feshi aşamasında ileri sürülemeyebilir. İtiraz süresi hak düşürücü olduğundan çok önemlidir. Tebliğ yapılmamışsa süre başlamaz ve “öğrenme tarihi” esas alınır. Satış ilanı internet ortamında yayınlanmışsa ve borçluya tebliğ edilmemişse ilan öğrenilmemiş sayılır; bu durum sonradan ihale feshi için önemli bir gerekçedir. Süreyi kaçırmamak için tebliğ tarihine mutlaka dikkat edilmelidir.

İhale Alıcısı Hile Yaparsa İhale İptal Olur mu?

Evet. İhale alıcısının hile yapması, üçüncü kişilerle anlaşması, borçluyu zarara uğratmaya yönelik davranışlarda bulunması İİK m.134’e göre ihalenin feshi sebebidir.

Örnek haller: Alıcının ihalede fiyat artırılmasını engellemesi, Diğer katılımcıları tehdit veya baskıyla uzaklaştırması, İcra memuru ile hukuka aykırı bir ilişki kurması, Bilerek eksik bilgi verilmesi.

Bu durumlar ispatlandığında icra mahkemesi ihaleyi iptal eder ve satış hükümsüz olur. Hile, en güçlü fesih sebeplerinden biridir.

İcra İhalesinde Satış Bedeli Düşükse İptal Edilir mi?

Satış bedeli düşük olması tek başına fesih sebebi değildir. Ancak bedelin taşınmazın gerçek değerinin çok altında olması ve bunun bir usulsüzlükten kaynaklanması durumunda fesih mümkündür. Özellikle:

Kıymet takdiri hatalı yapıldıysa, Bilirkişi raporu eskiyse, Ekspertiz değeri eksik hesaplandıysa, İlanda taşınmazın özellikleri yanlış yazıldıysa mahkeme ihaleyi iptal edebilir. Yargıtay’a göre satış bedeli, belirlenen kıymet takdirinin en az %50’si + alacakları karşılıyor olmalıdır. Aksi hâlde ihale sorgulanabilir.

Satış İlanında Adres Hatası Varsa İhale İptal Edilir mi?

Evet. Satış ilanındaki adres hataları ihalenin feshi sebebidir. Çünkü ilan, borçlunun malının satışını duyurmak için yapılır ve adres hatası katılımı azaltır.

Örnek hatalar: Taşınmazın ada–parsel bilgilerinin yanlış olması, Mahalle veya kapı numarasının hatalı yazılması, Depo yerine konut yazılması.

Bu tür hatalar ihaleyi sakatlar ve icra mahkemesi ihalenin iptaline karar verir. Borçluya tebliğ edilen ilandaki adres hatalıysa süre işlemeyebilir.

Satış İlanı Usulsüzse İhale Ne Olur?

Satış ilanında usulsüzlük varsa ihale feshedilebilir. Usulsüzlükler şunlar olabilir:

İlanın zamanında yapılmaması, İlanın borçluya tebliğ edilmemesi, Eksik bilgilerle ilan yapılması, Kanuni sürelere uyulmaması.

Bu tür eksiklikler, alıcı sayısını azaltabileceği ve satış fiyatını düşürebileceği için mahkeme tarafından ciddi şekilde değerlendirilir. İlansız veya usulsüz ilanla yapılan ihale geçerli değildir ve feshedilir.

Satış İlanında Kıymet Takdiri Hatalıysa Fesih İstenebilir mi?

Evet. Kıymet takdirindeki hatalar ihalenin feshi için en güçlü dayanaklardandır. Özellikle:

Eksik inceleme, Yanlış rayiç bedel, Eski rapor (1 yılı geçmiş), Bölgenin değerinin dikkate alınmaması gibi durumlar ihale bedelini doğrudan etkiler. Kıymet takdirinin hatalı olduğu kanıtlanırsa ihale iptal edilir. Bunun için bilirkişi incelemesi istenebilir.

İcra İhalesinde Alıcı ile Borçlu Anlaşmışsa İhale İptal Olur mu?

Olur. Borçlu ile ihale alıcısı uzlaşıp diğer katılımcıların fiyat artırmasını engellemiş veya piyasayı manipüle etmişse bu hile sayılır ve ihale feshedilir. Yargıtay, tarafların gizli anlaşmasını açıkça fesih sebebi kabul eder.

Ancak alıcı ile borçlunun ihaleden sonra anlaşması ihale iptalini gerektirmez. Önemli olan ihalenin seyrini etkileyecek bir hile olup olmadığıdır.

Satış İlanına Tebliğ Yapılmazsa İhale Geçerli midir?

Borçluya satış ilanı tebliğ edilmezse ilan usulsüz olur ve bu durum ihalenin feshi sebebidir.

Tebliğ edilmemesi: Borçlunun satıştan haberdar olmaması, Savunma ve hazırlık hakkının kısıtlanması anlamına gelir. Yargıtay’a göre “borçluya tebliğ edilmeyen ilan, ihalenin feshi için yeterli sebeptir”.

İhale İptal Edilirse Satış Bedeli Nasıl İade Edilir?

İhale alıcısı ihale bedelini ödemişse ve ihale iptal edilirse bedel kendisine icra dairesi tarafından iade edilir.

İade süreci: Mahkeme iptal kararını icra müdürlüğüne gönderir. Satış bedeli blokeden çözülür. Alıcının ödediği tüm bedel ve faizleri geri ödenir. Eğer alıcı kötü niyetliyse ihale masrafları ve zararlar alıcıdan tahsil edilebilir.

İhalenin Feshi Davasında Süreler Ne Kadardır?

İhalenin feshi davasının açılması için kanunlarda belirlenen süreler içinde ilgili mercie başvuru yapılması gerekmektedir. İhalenin feshi için yasal olarak kişiler ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde şikâyetlerini icra mahkemelerine iletmesi gerekmektedir. İhalenin feshi eğer öğrenmeye bağlı ise bu durumda öğrenme tarihinden itibaren 7 günlük süre uygulanacaktır. Her halükarda ihale tarihinden itibaren 1 yıllık süre geçtikten sonra ihalenin feshi talep edilemez.

İhalenin feshine neden olan unsurların ortaya çıkması halinde tarafların 7 gün içinde başvurularını yapmaları şartı koşulmuştur. Pazarlık yapılarak yapılan satış ihaleleri için iptal ve fesih işlemi genel mahkemelere yapılacak başvuru ile talep edilebilir. Bunun dışında tarafların icra mahkemelerimden işlem yapması gerekmektedir. İhalenin feshi davası kesinleşmesi halinde ihale feshedilmiş olur.

İhalenin Feshine Neden Olan Durumlar Nelerdir?

İhalenin feshini gerektiren şartların oluşması halinde tarafların bu şartları gerekçe göstererek icra mahkemesine şikâyet ile başvuru yapmaları mümkündür. İhalenin feshinde taraflar ve şartlar kanunlarımızda belirlenmiştir. İhalenin feshi davası şartları;

• Satış ilanının tebliğ edilmemiş olması
• Usulsüz tebliğin gerçekleşmiş olması
• İhaleye fesat karıştırılmış olması
• Alıcının söz konusu malın özelliklerinde hataya düşürülmüş olması
• Satışı yapılacak mal üzerinde haczin ve takibin düşmüş olmasına rağmen ihalenin yapılmış olması

İhalenin feshi davası açılabilmesi için gereken başlıca şartlar arasında sayılmaktadır. Kanunda belirlenen söz konusu şartların oluşması halinde taraflar olayın öğrenilmesinden itibaren ya da satışın yapılmasından itibaren 7 gün içinde yetkili icra mahkemesine başvuru yapmaları gerekmektedir. İhaleyi gerçekleştiren icra dairesinin bağlı olduğu yerin icra mahkemesi yetkili ve görevli mahkemedir.

İhalenin Feshi Satış İlanı Feshi Nasıl Yapılır?

İhalenin Feshi Satış İlanı Konusu ile ilgili yargıtay kararına yer verilmiştir. İhalenin Feshi Satış İlanı nedeniyle birçok dava açılmakta ve ihale feshedilmektedir.İhalenin Feshi davasında borçlu ödeme emri, kıymet takdir raporu ve satış ilam tebliğ işlemlerinin usulsüz olduğuna yönelik bir iddiası mevcut olması durumunda dava dilekçesine bu durumu talep etmesi gerekmektedir. Aksi durumda mahkeme kendiliğinden dikkate almaz ve dava red olur.

YARGITAY KARARI: İHALENİN FESHİ SATIŞ İLANI

İHALENİN FESHİ DAVASI – ŞİKAYETÇİNİN TEBLİGAT MAZBATASINDA BELİRTİLEN MADDİ OLGULARIN AKSİNİ İDDİA ETTİĞİ – SATIŞ İLANI TEBLİGATI YAPILAN TARİH İTİBARIYLA TEBLİGAT YAPILAN ADRESTE ŞİKAYETÇİYLE İLGİLİ KİŞİNİN BİRLİKTE OTURUP OTURMADIKLARININ ARAŞTIRILMASI

ÖZET: Mahkemece; şikayetçi, tebligat mazbatasında belirtilen maddi olguların aksini iddia ettiğine göre, HGK kararı uyarınca borçlunun ileri sürdüğü hususlarla ilgili deliller toplanarak ispatlamasına imkan tanınmalı, satış ilanı tebligatı yapılan tarih itibarı ile tebligat yapılan adreste E. İ.i ile birlikte oturup oturmadıkları, aynı daireyi paylaşıp paylaşmadıkları araştırılmalı ve varılacak sonuca göre bir karar verilmelidir. Eksik inceleme ile sonuca gidilmesi isabetsizdir. (2004 S. K. m. 127) (7201 S. K. m. 16, 32) (Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik m. 25, 53)

Şikayetçi vekili, kıymet takdiri raporu ve satış ilanının müvekkiline tebliğ edilmediği ve usulsüz tebliğ edildiğini, satış ilanı tebligatı yapılan E. İ.i’yi tanımadığını, bu şahıs ile akrabalık ve yakınlığının bulunmadığını, adı geçenin tebligatın yapıldığı site yakınlarında oturan bir kimse olduğunu ileri sürerek ihalenin feshine karar verilmesi istemi ile icra mahkemesine başvurduğu; mahkemece, esas icra dosyasında icra emri ve kıymet takdiri raporunun da şikayetçinin aynı adresinde soyadı “İ.i” olan şahıslara yapıldığını ve bu tebligatlarla ilgili şikayetçinin herhangi bir usulsüzlük iddiasında bulunmadığını, adresin mernis adresi olup feshi gerektiren bir neden bulunmadığı gerekçe gösterilerek şikayetin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.

7201 Sayılı Tebligat Kanunu’nun 16.maddesi ile Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 25. maddesine göre; “kendisine tebligat yapılacak şahıs, adresinde bulunmazsa tebliğ, aynı konutta oturan kimselere veya hizmetçilerden birine yapılır.” 4829 Sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle Tebligat Kanunu’nun 16. maddesinde yer alan “birlikte oturan ailesi efradı” ibaresi “aynı konutta oturan kişiler” şeklinde değiştirildiğinden, muhatap adına kendilerine tebligat yapılacak aynı konutta oturan kişiler, aile fertleri, yakın ve uzak akrabalar veya hizmetçilerden biri olabileceği gibi bu kimseler dışında kalan ancak muhatapla birlikte oturan diğer kimseler de olabileceklerdir. Muhatapla birlikte oturma şartının gerçekleşmiş sayılabilmesi için muhatapla aynı çatı altında oturmak yetmeyip, aynı daireyi paylaşmış olmak gerekir.

Tebligat Kanunu ve Tebligat Yönetmeliği, tebliğ belgesindeki işlemin aksinin iddia edilmesi halinde bunun tahkik şeklini ve yöntemini göstermemiştir. Mahkemece, her somut olayın özelliği, cereyan şekli, gerçekleşen maddi olgular en ufak ayrıntılarına kadar gözönünde bulundurup iddia tahkik edilmelidir. H.G.K.nun 7.4.1982 tarih ve 1377-337 sayılı kararında da benimsendiği üzere, tebligat parçasında yazılı olan hususun aksi her türlü delille ispatlanabilir.

Usule ayları tebliğin hükmü ise 7201 Sayılı Tebligat Kanunumun 32.maddesinde ve Tebligat Yönetmeliği’nin 53.maddesinde düzenlenmiş; tebliğ usulüne aykırı yapılmış olsa bile, muhatap tebliğe muttali olmuş ise geçerli sayılıp, muhatabın beyan ettiği tarihin tebliğ tarihi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Şikayetçinin bildirdiği öğrenme tarihi esas olup bu tarihin aksi karşı tarafça ancak yazılı belge ile ispatlanabilir. Hukuk Genel Kurulunun 12.02.1969 tarih ve 1967/172-107 sayılı kararında da benimsendiği üzere beyan edilen öğrenme tarihinin aksi tanık beyanıyla ispat edilemez.

Somut olayda, icra dosyası kapsamından taşınmaz maliki olan ipotek borçlusu H. G.’e yapılan tebligatların tamamının mernis adresi olan, “Cumhuriyet Mah. Çınarcık Yalova Yolu Cad. No:32 İç Kapı No:32 Koru Merkez Çınarcık/Yalova” adresine yapıldığı anlaşılmaktadır. Aynı adrese gönderilen satış ilanı tebligat evrakının incelenmesinde; “Muhatabın çarşıda olduğunu beyan eden birlikte sürekli ikamet eden tebliğe ehil yeğeni E. İ. imzasına tebliğ edildi” şerhi verilerek TK’nun 16. maddesine göre tebliğ edilmek istendiği anlaşılmaktadır. Şikayetçi, tebligat yapılan E. İ.i’yi tanımadığını, site yakınlarında oturduğunu beyan etmekte olup bu beyanın, tebligat mazbatasında geçen ve E.’in “yeğeni” olduğu ve birlikte ikamet ettiklerine yönelik tespitin gerçeğe uygun olmadığı iddiasını da içerdiğinin kabulü gerekir. İcra dosyasında icra emri ve kıymet takdiri raporunun da şikayetçinin aynı adresinde soyadı “İ.i’ olan şahıslara yapılması ve bu tebligatlarla ilgili şikayetçinin herhangi bir usulsüzlük iddiasında bulunmaması borçlunun satış ilam tebligatının usulsüzlüğüne de ileri süremeyeceği anlamında yorumlanamaz. Kaldı ki, borçlu kıymet takdiri raporunun da kendine tebliğ edilmediğini öne sürdüğü gibi evvelce mahkemece yapıldığı kabul edilen tebligatların hiçbirisi satış ilam tebligatı yapılan “E. İ.i” ye yapılmamıştır.

İİK’nun 127. maddesi gereğince taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneği borçluya tebliğ edilmelidir. Borçluya satış ilanının tebliğ edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmesi Dairemizin süreklilik arzeden içtihatlarına göre başlı başına ihalenin feshi sebebidir.

O halde mahkemece; şikayetçi, tebligat mazbatasında belirtilen maddi olguların aksini iddia ettiğine göre, HGK kararı uyarınca borçlunun ileri sürdüğü hususlarla ilgili deliller toplanarak ispatlamasına imkan tanınmalı, satış ilanı tebligatı yapılan tarih itibarı ile tebligat yapılan adreste E. İ.i ile birlikte oturup oturmadıkları, aynı daireyi paylaşıp paylaşmadıkları araştırılmalı ve varılacak sonuca göre bir karar verilmelidir. Eksik inceleme ile yazılı şekilde sonuca gidilmesi isabetsizdir.

Sonuç: Borçlunun temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK’nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA,

YARGITAY KARARI: İHALENİN FESHİ SATIŞ İLANI

ŞİKAYET DAVASI – İHALENİN FESHİ İSTEMİ – BORÇLUNUN ŞİKAYET DİLEKÇESİNDE İLERİ SÜRDÜĞÜ İHALENİN FESHİ NEDENLERİNİN ESASININ İNCELENEREK OLUŞACAK SONUCA GÖRE KARAR VERİLMESİ – HÜKMÜN BOZULMASI GEREĞİ

ÖZET: Borçlunun ödeme emri, kıymet takdir raporu ve satış ilam tebliğ işlemlerinin usulsüz olduğuna yönelik bir iddiası mevcut bulunmadığı halde, mahkemece, anılan tebligatların usulüne uygun yapılıp yapılmadığının kendiliğinden dikkate alınıp değerlendirilmesi suretiyle sonuca gidilmesi doğru olmadığı gibi şikayetçinin ihalenin feshi istemine dayanak yaptığı iddiaları konusunda inceleme yapılmadan hüküm kurulması yerinde değildir. O halde, mahkemece, borçlunun şikayet dilekçesinde ileri sürdüğü ihalenin feshi nedenlerinin esasının incelenerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.

İhalenin Feshi – Satış İlanına İtiraz (2025–2026) – Cevabı En Çok Merak Edilen Sorular

1. İhalenin feshi nedir?

2. İhalenin feshi davası nasıl açılır?

3. İhalenin feshi için süre kaç gündür?

4. Satış ilanına itiraz nasıl yapılır?

5. Satış ilanına itiraz süresi kaç gündür?

6. İhale nasıl iptal edilir?

7. Satış ilanında hata varsa ne olur?

8. İhalenin feshi hangi sebeplerle istenebilir?

9. İhalenin feshi davasını kim açabilir?

10. Satış ihalesi usulsüz olursa nasıl itiraz edilir?

11. İhalenin feshi için gerekli belgeler nelerdir?

12. İhalenin feshi harç ve masrafları ne kadardır?

13. İhalenin feshi dilekçesi nasıl yazılır?

14. İhale alıcısı hile yaparsa ihale iptal olur mu?

15. İcra ihalesinde satış bedeli düşükse iptal edilir mi?

16. Satış ilanında adres hatası varsa ihale iptal edilir mi?

17. Satış ilanı usulsüzse ihale ne olur?

18. İhale sonrası taşınmaz teslim edilmezse ne yapılır?

19. İhalenin feshi davası ne kadar sürer?

20. İcra müdürlüğünün satış işlemindeki hatalar feshe sebep olur mu?

21. İhalenin feshi için teminat gerekir mi?

22. İhalenin feshi davası reddedilirse ne olur?

23. İhalenin feshi davası süresinde açılmazsa sonuç ne olur?

24. Satış ilanında kıymet takdiri hatalıysa fesih istenebilir mi?

25. İcra ihalesinde alıcı ile borçlu anlaşmışsa ihale iptal olur mu?

26. İhalenin feshi davası sırasında satış durur mu?

27. Satış ilanına tebliğ yapılmazsa ihale geçerli midir?

28. İhalenin feshi kararından sonra taşınmaz geri alınabilir mi?

29. İhalenin feshi davasında bilirkişi görevlendirilir mi?

30. İhalenin feshi şartları nelerdir?

31. Satış ilanı e-ihale sisteminde nasıl görüntülenir?

32. e-Satış Portalı hataları ihale feshi sebebi midir?

33. İhale günü usulsüzlük olursa nasıl itiraz edilir?

34. İhalenin feshi hangi hallerde Yargıtay tarafından kabul edilir?

35. Alacaklı ihalenin feshi isteyebilir mi?

36. Üçüncü kişi ihalenin feshi talep edebilir mi?

37. İcra dairesi satış işlemini yanlış yaparsa süreç ne olur?

38. Satış ilanının eksik yayınlanması ihale iptaline sebep olur mu?

39. İcra ihalesinde rayiç bedelin altında satış iptal edilir mi?

40. Taşınmaz ihalesi ve araç ihalesi fesih sebepleri farklı mı?

41. Satış ilanına itiraz dilekçesi örneği 2026

42. İhalenin feshi ve istihkak davası farkı nedir?

43. İhalenin feshi sonrası ihaleye katılan alıcıya ne olur?

44. İhale iptal edilirse satış bedeli nasıl iade edilir?

45. Satış işlemi usulsüzse icra memuruna şikayet nasıl yapılır?