Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Nasıl Olur? (2026 Güncel)

Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Nasıl Olur? Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Nasıl Olur? (2026 Güncel Rehber)

Gayrimenkul projelerinde müteahhitler ile arsa sahipleri arasında en sık kurulan sözleşme türlerinden biri kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir diğeri ise gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir.

Her iki sözleşme de, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yükler. Ancak uygulamada yükümlülüklerin yerine getirilmemesi veya projede yaşanan gecikmeler nedeniyle sözleşmenin feshi gündeme gelir.

Bu yazıda, 2026 yılı itibarıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hangi durumlarda feshedilebileceğini, hangi hukuki yolların izlenmesi gerektiğini ve fesih halinde doğacak tazminat haklarını ayrıntılı şekilde inceleyeceğiz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen bir karma sözleşmedir.

Bu sözleşmede: Arsa sahibi, arsasının belirli bir kısmını müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Müteahhit ise karşılığında arsaya bina yapmayı ve belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.

Taraflar arasında yükümlülüklerin dengesi bozulduğunda veya müteahhit sözleşmeye aykırı davrandığında fesih hakkı gündeme gelir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride satışının yapılacağına dair ön sözleşmedir. Bu sözleşme, tapuda düzenlenmezse geçersizdir. Bu nedenle noter onaylı olması zorunludur.

Genellikle müteahhit, projenin tamamlanmasından önce daireleri satış vaadiyle üçüncü kişilere satar. Ancak müteahhit inşaatı bitiremez veya teslimi geciktirirse, alıcı sözleşmenin feshi veya bedel iadesi talebinde bulunabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Durumlarda Feshedilebilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, taraflardan birinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde gündeme gelir. Fesih nedenleri arasında şunlar sayılabilir:

Müteahhidin inşaata başlamaması veya işi yarım bırakması, Yapının teknik şartnameye aykırı inşa edilmesi, İnşaatın süresinde tamamlanmaması, Ruhsat, iskan veya imar mevzuatına aykırılık, Arsa sahibinin müteahhide arsayı teslim etmemesi, Tarafların sözleşme şartlarını tek taraflı olarak değiştirmeye çalışması.

Bu hallerde mağdur taraf, noter aracılığıyla ihtarname göndererek sözleşmenin feshini talep edebilir.

Fesih Öncesi İhtarname Gönderilmesi: Sözleşmenin doğrudan feshi genellikle mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflar yükümlülüklerini yerine getirmediğinde önce temerrüt ihtarnamesi gönderilmelidir.

İhtarname ile, karşı tarafa makul bir süre tanınır ve “şu süre içinde edimini yerine getirmezsen sözleşmeyi feshedeceğim” denilir. Bu süre sonunda yükümlülük yerine getirilmezse fesih hakkı doğar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Nasıl Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı olarak feshedilemez. Genellikle mahkeme kararıyla fesih gerekir.

Fesih Davası Açma Süreci: Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Dava Açma Sebebi: Müteahhidin işi tamamlamaması, kusurlu yapması veya teslim etmemesi. Deliller: Tapu kayıtları, noter sözleşmesi, keşif raporları, bilirkişi incelemeleri ve fotoğraflar.

Sonuç: Mahkeme, sözleşmeyi fesheder ve tarafları eski hâline getirmeye karar verir (tapu iadesi, tazminat, gecikme faizi vb.).

Fesih Halinde Tazminat Talebi: Sözleşmenin feshi halinde zarar gören taraf tazminat talep etme hakkına sahiptir. Arsa sahibi, müteahhidin inşa ettiği yapının eksik veya kusurlu olması nedeniyle tamamlama bedelini isteyebilir.

Müteahhit ise arsa sahibinin haksız feshi durumunda yaptığı inşaat giderlerinin karşılığını talep edebilir. Yargıtay uygulamalarına göre, kusurlu veya geç teslim edilen binalar nedeniyle gecikme tazminatı da hükmedilebilmektedir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Satış vaadi sözleşmeleri genellikle projede yaşanan gecikme, teslim edilmeme veya imar sorunları nedeniyle feshedilir.

Bu durumda: Alıcı, noter aracılığıyla ihtar çekerek satış vaadi sözleşmesinden dönme hakkını kullanabilir. Müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmemişse, alıcı hem bedel iadesi hem de faiz ve tazminat talep edebilir. Müteahhit, projenin tamamlandığını ispat edebilirse, fesih geçersiz sayılabilir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Nasıl Olur?

Eğer satış vaadi sözleşmesi tapuda şerh edilmişse, sözleşmenin feshi daha dikkatli yürütülmelidir. Tapuda şerhli sözleşmeler, üçüncü kişilere karşı da hüküm doğurur. Bu nedenle fesih işlemi, mahkeme kararıyla tapudan terkin edilmelidir.

Fesih Sonrasında Tapu ve Tazminat İşlemleri: Mahkeme, sözleşmeyi feshettiğinde tapuda yapılan tüm devir ve satış işlemleri iptal edilir. Arsa sahibi tapusunu geri alır.

Ayrıca kusurlu veya haksız davranan taraf, karşı tarafa tazminat ödemek zorunda kalabilir. Fesih kararından sonra, taraflar arasında müteahhitlik alacağı davası veya haksız zenginleşme davası açılması da mümkündür.

Yargıtay Görüşü: Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Nasıl Olur?

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2024/2835 E., 2025/1167 K. sayılı kararında şu ilke benimsenmiştir:

“Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin yükümlülüğünü süresinde yerine getirmemesi halinde, arsa sahibinin ihtar çekerek sözleşmeyi feshetmesi ve tapunun iadesini talep etmesi mümkündür.”

Avukat ve Danışmanlık: Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Nasıl Olur?

2026 yılı itibarıyla gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, hem müteahhitler hem arsa sahipleri açısından dikkatle yürütülmesi gereken hukuki süreçlerdir.

Fesih işlemleri, yalnızca noter veya mahkeme aracılığıyla yapılabilir ve her durumda hukuki delillerle desteklenmelidir.

Bu tür uyuşmazlıklarda, inşaat hukuku alanında deneyimli bir avukat desteği almak, hem sürecin hızlanmasını hem de hak kaybının önlenmesini sağlar. Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Nasıl Olur?