Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır?

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır? Ortaklığın giderilmesi davası diğer bir adıyla izale-i şuyu davası; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır ya da taşınmazın malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son verilmesini ve kişisel mülkiyet unsurunun kurulmasını ele almaktadır. İzale-i şuyu davalarında verilen nihai karar, davanın tüm tarafları için benzer sonuçlar doğuran bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasında satış usul ve esaslarına geçmeden önce bu dava türünün kim karşı ve hangi mahkemede açılacağı hakkında detaylara değinmek gerekir. Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır ya da taşınmaz mülke ortak olan tüm paydaşlara karşı açılabilir. Herhangi bir paydaş menkul ya da gayrimenkul maldaki ortaklığa son verilerek ortaklık hukukunun bitirilmesini talep edebilme hakkına sahiptir. Ortaklar yani mülk üzerinde pay hakkı olan paydaşlar, kendi aralarında malı nasıl pay edeceklerine dair bir anlaşma yapıp üzerinde mutabakata vararak ortaklığa hukuken son verebilirler. Anlaşma yoluna gidilere ortalık sonlandırılamazsa yani paydaşlar arasında hukuki ihtilaf meydana gelirse, paydaşlardan herhangi biri mülk üzerinde ne kadar payı olduğuna bakılmaksızın tüm paydaşlar aleyhine izale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini yetkili mahkemeden talep edebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerinde pay sahibi olan kişilerin, bu ortaklığın sona erdirilmesi için mahkemeye başvurmasıyla gerçekleşir. Bu dava, ortak mülkiyetin veya paylı mülkiyetin sona erdirilmesi amacıyla açılır ve genellikle malın satışıyla sonuçlanır. İşte ortaklığın giderilmesi davasında satış süreci hakkında bilmeniz gerekenler:

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmazın veya taşınırın birden fazla kişiye ait olması durumunda, bu ortak mülkiyetin sona erdirilmesi için açılan davadır. Davanın amacı, ortak mülkiyeti sonlandırarak her pay sahibinin kendi payını almasını sağlamak veya malın satılarak elde edilen gelirin paylaştırılmasıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların açılan izale-i şuyu davasında yer alması zorunludur. Hukuk sistemimize göre paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi şarttır. Bunun aksi hallerde yani davaya konu olan taşınır ya da taşınmaz malın üzerinde pay hakkı bulunan tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuca erdirilmesi mümkün olmamaktadır. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında yetkili mahkeme, davaya konu olan gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi olarak kabul edilmektedir. İzale-i şuyu davalarında görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Örneğin ortaklar arasında paylaşımı üzerinde hukuki ihtilaf yaşanan taşınmaz mülk Beşiktaş’ta bulunuyorsa, ortaklığın giderilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme Beşiktaş Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Usul ve Esasları Nelerdir?

Taşınmazın ortaklar arasında aynen taksimi mümkün değilse, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir. Böyle bir durumda gayrimenkulün satışını gerçekleştirecek olan yetkili makam, mahkeme değildir. Çünkü satış yoluyla ortaklığın giderilmesi usul ve esaslarına göre ortaklığın giderilmesine konu olan taşınmazın satışının satış memurluğu ya da icra dairesi aracılığıyla yapılması gerekmektedir. Satış açık arttırma yoluyla yapılır. Fakat tüm paydaşlar bir araya gelerek üzerinde mutabakata varmaları halinde satışın sadece ortaklar arasında yapılması da söz konusu olabilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasında satış yapılırken, davaya konu olan taşınmaz üzerinde bina, işyeri, ağaç vs gibi bütünleyici parçalar varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Fakat bu tür parçaların birtakım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh mevcutsa bu durumda bütün paydaşlar ittifak etmesi halinde muhdesatın değeri ve arzın değeri ayrı ayrı tespit edilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Süreci Nasıl İşler?

Ortaklığın giderilmesi davasında satış süreci, belirli adımlarla gerçekleşir. İşte bu sürecin aşamaları:

1. Dava Açılması

Başvuru: Ortaklardan biri veya birkaçı, malın ortaklığının giderilmesi için mahkemeye başvurur. Mahkeme Kararı: Mahkeme, malın niteliğine göre ortaklığın hangi şekilde giderileceğine karar verir. Malın paylaştırılması mümkün değilse, genellikle satış yoluna gidilir.

2. Satış Kararı

Mahkeme Kararı: Mahkeme, malın satışına karar verir. Bu karar, icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir. Satışın Şekli: Mahkeme, satışın açık artırma veya pazarlık usulüyle yapılmasına karar verebilir.

3. İcra Müdürlüğü Tarafından Satış

Satış İlanı: İcra müdürlüğü, satış tarihini ve şartlarını belirler. Satış ilanı, icra dairesi tarafından yayımlanır. Açık Artırma: Mal, belirlenen tarihte açık artırma yoluyla satılır. En yüksek teklifi veren kişi malı satın alır.

4. Satış Bedelinin Paylaştırılması

Satış Geliri: Satıştan elde edilen gelir, icra müdürlüğü tarafından pay sahiplerine dağıtılır. Paylaştırma: Mahkeme kararı doğrultusunda, pay sahiplerine hak ettikleri paylar verilir. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler Davanın Açılması: Ortaklığın giderilmesi davası, her pay sahibinin talebi üzerine açılabilir. Satış Bedeli: Malın değerinin doğru tespit edilmesi ve satışın adil bir şekilde yapılması önemlidir. Hukuki Destek: Sürecin karmaşıklığı nedeniyle bir avukatın rehberliği faydalı olabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, ortak bir malın pay sahipleri arasında eşit şekilde bölüştürülmesi veya satış yoluyla bedelinin paylaştırılması amacıyla açılır. Bu süreçte mahkemenin vereceği kararlar doğrultusunda satış gerçekleştirilir ve elde edilen gelir paydaşlar arasında dağıtılır. Bu tür davalar, hem malın doğru değerlendirilmesi hem de paydaşların haklarının korunması açısından dikkatli bir şekilde yönetilmelidir. Profesyonel hukuki yardım almak, sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlayabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır?

Ortaklığın Giderilmesi davalarda taşınmazın satış işlemi aşağıda anlatılan hususlar ışığında yapılır. Ortaklığın giderilmesi davası açılması üzerine mahkemece taşınmaz malın tapu kaydı, kadastro veya imar çapı getirtilir. Belirtilen taşınmazın tapu kaydı tapu bilgileri ve imar çapı doğrultusunda uzman bilirkişi tarafında incelenir ve keşi yapılır. Bu keşif işlemleri sonucu diğer tespiti yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır – Keşif

Ortaklığın giderilmesi davasında satış işlemlerinin ön işlerinden olan ve gayrimenkullerin değerlerinin tespiti için keşif önemlidir. Ortaklığın giderilmesi davasında keşif yapılırken taşınmazın tapu kaydına ve çapa uygun olup olmadığını. Taşınmaz malın pay miktarına ve paydaş adedine göre ya doğrudan doğruya veya ivaz ilavesi suretiyle aynen taksiminin mümkün bulunup bulunmadığını, Dava konusu taşınmazın zemin olarak ve üzerinde varsa ağaç, ev vs. tesis olarak ayrı ayrı kıymetlerini, bunların paydaşlardan kime ait olduğunu, bu değerler esas alınarak her paydaşa satış bedelinden % hesabıyla isabet edecek miktarı tespit edeceklerdir. Taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs. muhdesatın belli bir paydaşa ait olduğu konusunda tüm paydaşlar ittifak etmezlerse muhdesat arzın mütemmim cüzü kabul edilerek satış bedeli paylar oranında paydaşlara dağıtılır. Dava davalıların bir kısmını gıyabında yürütülüyorsa bu bakımdan muhdesat için onların beyanı alınamamışsa ittifak yok sayılır. Tapuda muhdesatın belli bir paydaşa ait olduğuna ait şerh varsa buna itibar etmek gerekir.

T.C. YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas Kararı

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİ – SATIŞ BEDELİNİN PAYLI MALİKLERİN TAPUDAKİ PAYLARI ORANINDA DAĞITILMASINA KARAR VERİLMESİ GEREĞİ – TAPU KAYDINDA BELİRTİLEN PAY ORANLARINA AYKIRI ŞEKİLDE HÜKÜM KURULDUĞU – HÜKMÜN BOZULMASI ÖZET: Ortaklığın giderilmesine karar verilen dava konusu taşınmazın son mülkiyet durumunu gösteren tapu kaydına göre davacı …’in taşınmazda 6/7 diğer paylı malik M. Y.’in ise kalan 1/7 payın maliki olduğu anlaşıldığından; Satış bedelinin bu paylı maliklerin tapudaki payları oranında yani (1/6 ve 6/7) oranlarında dağıtılmasına karar verilmesi gerekirken tapu kaydında belirtilen pay oranlarına aykırı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir. Satışına karar verilen taşınmaz; a) Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında, b) Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında, c) Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir. Somut olaya gelince; ortaklığın giderilmesine karar verilen dava konusu taşınmazın son mülkiyet durumunu gösteren tapu kaydına göre davacı …’in taşınmazda 6/7 diğer paylı malik M. Y.’in ise kalan 1/7 payın maliki olduğu anlaşıldığından. Satış bedelinin bu paylı maliklerin tapudaki payları oranında yani (1/6 ve 6/7) oranlarında dağıtılmasına karar verilmesi gerekirken tapu kaydında belirtilen pay oranlarına aykırı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 11.01.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA KIYMET TAKDİRİ NASIL YAPILIR?

Ortaklığın giderilmesi davasında aşağıdaki husular göz önünde bulundurularak kıymet takdiri yapılır. Bina, ağaç ve tesisler yok farz edilerek arsa değeri,  Bu arsa içinde kalan bina ağaç ve tesislerin her bir paydaşa ait olan kısmının ve toplamını değeri, Arzın, bina, ağaç ve tesislerle birlikte satıldığında elde edilecek paranın % ne kadarının zemine, ne kadarının ağaç, tesis ve binalara isabet edeceğidir. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış bedelinden her paydaşa ne kadar verilmesi gerektiğinin hakim tarafından kararda açıkça gösterilmesi şarttır. Tapu kaydındaki miktar ile arazideki miktar birbirini tutmuyorsa bunu düzeltilmesi için davacıya mahkemede düzeltme davası açmak üzere süre verilmesi gerekir ayrıva düzeltme davası açılırsa sonucunun bekletici mesele yapılması gerekmektedir. Tapu kayıtlarının düzeltilmesi durumunda satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilir. Tapu miktarı arzdan daha az ise verilen süre içerisinde düzeltme davası açılmamışsa veya açılan dava reddedilirse ortaklığın giderilmesi davasının reddi gerekmez. Sabit sınırlardan başlamak suretiyle tapu kapsamını arazide belirlenmesi,bunun krokiye bağlanması ve o kısmın satışına karar verilmesi gerekir. Tapu miktarı arzdan fazla ise verilen süre içinde tashih davası da açılmamış veya açılan dava reddedilmişse ortaklığın giderilmesi davası da reddedilir.

 ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA SATIŞ USULÜ

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme yaptığı keşif sonucu taşınmazın taksiminin mümkün olmadığını tespit edince, taşınmazın satış suretiyle  paydaşlığın giderilmesine karar verir ve  satışın paydaşlar arasında veya aleni olarak yapılmasına karar verir. Taşınmazın satışı için satış memuru atanır. Satış memuru, yeniden o taşınmaz malın tapu kaydı ve çap örneğini getirir. Taşınmaz malın kıymeti her ne kadar mahkemece tayin edilmişse de, satış memuru, yeniden kıymet takdir etmeye ve buna ilişkin bilirkişi raporunu düzenlemeye ve taraflara tebliğ etmeye mecburdur. Satış memuru bu kıymet tayini üzerinden 2 yıl geçtiği halde satışı yapamazsa ve geçen zaman içinde kıymette değişiklik mümkünse satış memuru yeniden bilirkişi yoluyla kıymet takdiri yaptırır. Bu konuda verilecek rapor taraflara tebliğ edilir. Satış memuru, satış ilanını(şartnamesini), İİK.’nun 114-125-126 maddelerine uygun şekilde hazırlayıp ilan ettirir, satış ilanının gazete ile yapılmasında bir zorunluluk yoktur.  Satış ilanının satış gününden en az 1 ay önce yapılması şarttır. Satış ilanının taşınmaz malın bütün paydaşlarına, ipotek ve haciz alacaklılarına, irtifak hakkı sahiplerine ayrı ayrı tebliği gerekir. Adresi bulunamayan paydaşın öncelikle savcılıkta adresi araştırılır, bulunamazsa bu ilan gazete ile yapılır.  Satışa tayin edilen saatte başlanır ve bu husus memur ve telal tarafından tevsik edilir. Ortaklığın Giderilmesi icra satışında, İİK.’nun 124. maddesi uyarınca tahmin edilen (muhammen) kıymetin %20 sini teminat olarak (pey akçesi) nakit veren veya milli bir bankanın bu miktardaki teminat mektubunu tevdi eden herkes ihaleye iştirak eder. Satış konusu mal üzerinde hakkı olan alacaklının veya paydaşın bu maldaki hissesi tahmin edilen kıymetin %20’sinden fazla ise teminat vermesine gerek yoktur.  İhale üzerinde kalanla, ondan bir önceki artıranın tutanağı imzalamaları şarttır. İlanda gösterilen saatin sonunda başka artıran yoksa telal 3 defa bağırır ve fazlaya talep çıkmadığı anlaşılırsa, son pey sahibine ihale edilir. Ortaklığın Giderilmesi icrada İhalenin bitiş saati ve dakikası tutanağa geçirilip 3 defa bağırıldıktan sonra ihaleyi alan kişinin adı yazılıp altı satış memuru, telal ve ihale edilen şahıs ve bundan bir önce pey süren kimse tarafından imzalanır.  Birinci artırmada satış, ancak tahmin edilen kıymetin %60’ını bulması ile mümkündür. Bu miktarı bulmazsa, ikinci artırma, birinci artırma gününden 10 gün sonra yapılır. İkinci artırma sonunda tahmin edilen kıymetin %40’ını bulursa satış yapılır. Aksi halde ikinci satış düşer.  Ortaklığın giderilmesine konu olan malın ilk alıcısı ihale bedelini süresinde ödemezse, satış memuru, ertesi günü tutanakta ihale edilen bir önceki artırana ileri sürdüğü pey üzerinden taşınmazı alıp almayacağını teskere ile sorar ve 3 gün içinde cevaplandırılmasını ister. Bu kimse kabul ederse ihale o şahsa yapılır. Talep ederse buna da bedel için 20 günlük süre verilebilir. Eğer bu şahıs almak istemezse veya 3 günlük sürede cevap vermezse yahut adresi bulunulamadığı için tebligat yapılamazsa satış memuru, satıştan 7 gün önce yeniden satış ilanı çıkarır.  İİK.129. maddesinin 2.fıkrasının koşulları gerçekleşirse ihaleyi yapar. Aksi halde satış talebi düşer. İki ihale arasındaki farktan ve diğer zararlardan ilk alıcı sorumlu olup, depo edilen teminat bunları karşılıyorsa bundan, karşılamıyorsa bakiyesi hiçbir hükme hacet kalmaksızın icra yoluyla ilk alıcıdan tahsil olunur.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA İHALENİN FESHİ DAVASI

Borçlar Yasası md.226- Kanuna ve adaba mugayir tertibatla müzayedeye fesat karıştırılmış ise her alakadar tarafından 10 gün içerisinde itiraz edilebilir. Bu satışa  itiraz, cebri müzayedelerde İcra ve İflas muamelelerinde nezaret eden makamlara ve diğer hallerde mahkemeye yapılır. İcra ve iflas Yasası md. 134- İcra dairesi tarafından gayrimenkul kendisine ihale edilen alıcı o gayrimenkulün mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhalenin feshi yalnız İcra Mahkemesinden şikayet yoluyla istenebilir.  İhale tarihi şikayet için muayyen müddetle başlamış sayılır. Tetkik merciinin vereceği karar on gün içinde temyiz olunabilir. Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat şikayet için muayyen müddetin geçmesinden ve eğer şikayet edilmişse şikayetin intacından sonra yapılır. Satış bedelinin artırma sırasında veya verilen süre içerisinde ödenmemesi, satışın İcra ve İflas Yasasına uygun yapılmaması, yasaya aykırı olması, yani yasadaki koşulların yerine getirilmeden satışın yapılması, hile karışması gibi hallerde, taşınmazla ilgili her kişi satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine karar veren Sulh Hukuk Mahkemesine, satışın bozulması için itiraz ve şikayette bulunabilir. İhalenin fesih davası sulh Hukuk Mahkemesidir. Satış memurluğunca satış İcra İflas Yasasına göre yapıldığından, satışın bozulması davasında da, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar veren Sulh Hukuk Mahkemesi, icra mahkemesi ve icra avukatı desteğiyle sıfatıyla bu tür davalara bakmakla görevlidir. İcra mahkemesine bu tür davalar açılamaz.