Kira Parasının Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kira Parasının Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır? Kira hukuku çerçevesinde kiracının kira borcunu ödememesi, ev sahipleri açısından büyük bir sorun teşkil etmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu olmasa da, dava sürecinde ispat kolaylığı açısından yazılı bir sözleşme önemli bir unsurdur. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat, kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi ve kira alacağının tahsili için çeşitli yollar sunmaktadır. Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için üç temel yöntem bulunmaktadır:

Kiracının Temerrüde Düşmesi Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesi uyarınca kiracı, kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin belirtilen tarihte veya sürede ödenmemesi durumunda kiracı temerrüde düşer. Bu durumda, kiraya veren kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek belirli bir süre içinde ödeme yapılmasını talep edebilir. Konut ve çatılı işyerlerinde bu süre en az 30 gün olarak belirlenmiştir. Bu sürede kira bedeli ödenmezse, kiraya veren temerrüt nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilir ve tahliye davası açabilir.

Kiracı, ihtar süresi içinde kira borcunu öderse kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkar. Ancak kira borcu ödenmediği takdirde, kiraya veren temerrüt faizini de talep edebilir. Tahliye davası sonucunda verilen karar, icra dairesi vasıtasıyla tahliye işlemiyle sonuçlanır.

Tahliye Talepli İcra Takibi ile Kiracının Tahliyesi

Kiranın hiç ödenmemesi veya eksik ödenmesi durumunda, kiracının tahliyesi için en hızlı çözüm, ilamsız icra takibi yoluna başvurmaktır. Kiraya veren, kiracıya bir ödeme emri gönderir ve kira borcunu ödemesini talep eder. Kiracı, bu ödeme emrine itiraz etmez ve belirtilen süre içinde kira borcunu ödemezse, 30 günün sonunda icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Eğer kiracı ödeme emrine itiraz ederse, itirazın kaldırılması için dava açılması gerekir. İtiraz edilmeyen veya borç ödenmeyen durumlarda, kiracının mal varlığına haciz işlemi uygulanabilir. Bu yöntem, kira borcunun hızlı tahsili için tercih edilen bir yoldur.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya veren, bir yıl içinde kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi nedeniyle iki kez yazılı ihtar gönderdiği kiracıya karşı tahliye davası açabilir. İki haklı ihtar gönderilmesi durumunda, ihtarların gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu dava, kiracının kira bedellerini sürekli geç ödemesi durumunda uygulanabilecek bir yöntemdir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, ihtarın haklı olabilmesi için kira alacağının muaccel hale gelmiş olması ve kira bedelinin hangi döneme ait olduğunun ihtarda belirtilmesi gerekmektedir. İhtar, kira bedelinin ödenmediği bir dönem için yapılmalıdır ve noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından faydalı olacaktır.

Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, kiraya veren ilk olarak kiracıya ihtarname çekerek borcun ödenmesini talep etmelidir. Kiracıya verilen süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Dava sonucunda, mahkeme kararıyla kiracının tahliyesine hükmedilebilir. Kiraya veren, aynı zamanda kira borcunun tahsili için kiracının mal varlığına haciz işlemi başlatabilir.

Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya Hangi Süre Verilir?

Kira borcunu ödemeyen kiracıya, kira sözleşmesinde belirtilen tarihler dışında en az 30 günlük süre verilmelidir. Bu süre içinde kira bedeli ödenmezse, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahiptir. Kiracı borcunu bu süre içinde öderse tahliye talebi ortadan kalkar.

KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ İCRA TAKİBİ

İcra İflas Kanunu 269. maddesine göre Kiranın ödenmemesi nedeniyle kiracı aleyhine kira alacağı ve  tahliye talepli icra takibi başlatılır. İcra Takibinde  kiracıya ödenmeyen kira bedellerine ödenmesine ilişkin ödeme emri gönderilerek  kiranın 30 gün içerisinde borcu ödemesi ihtar edilir. 30 gün içinde  kiracı borcunu tam olarak ödemez yahut 7 günlük itiraz süresi içerisinde itiraz etmez ise İcra Mahkemesinde tahliye talepli dava açılır. İcra Mahkemesince verilen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla neticelendirilir ve kiracı taşınmazdan tahliye edilir; Yapılan icra takibinde haciz istenerek borcun tahsili de yapılır.

KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ İHTAR VE TAHLİYE DAVASI

Kira Parasının Ödenmemesi ihtar ve tahliye davası,  6098 sayılı Borçlar Kanunu 315. maddesiyle düzenlenmiştir. kiracı kira bedelini ve yan giderlerini ödemez ise noter vasıtasıyla kiracıya ihtar gönderilir. Gönderilen ihtarda  30 gün süre verilerek söz konusu borçlarını ödemesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği notrelikçe ihtarname gönderilerek ihtar edilir.. Verilen süreye rağmen kiracı kira borcunu ödemez ise  kiracıya karşı tahliye talepli dava açılır. Tahliye Davası sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır.

KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ SÖZLEŞMENİN FESHİ

Kiranın Ödenmemsi Nedeniyle Borçlar Kanunu 362. maddesine göre Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Burada da verilen süreye rağmen kiracı kira borcunu ödemez ise tahliye talepli dava açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır.

KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kira parasının ödenmemesi ve 2 haklı ihtar,  6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’ un 7/1-E maddesi ile getirilmiştir. Belirtilen kanun maddesine  göre bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bir kira dönemi içinde, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir yıl içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki haklı ihtar tebliğ edilmişse; kira süresinin bitimini takip eden bir ay içinde ayrıca ihtara gerek kalmaksızın tahliye davası açılır.

KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İCRA TAKİBİ

Kira Parasının Ödenmemesi Nedeniyle İcra Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra  icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.  Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.

KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE

Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür. Kira Parasının Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye, Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa merciiden itırazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.

Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.Takip yukarıda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.