Kira İcra Takibi

Kira İcra Takibi Nedir Nasıl Yapılır? Kira alacağına icra takibi başlatılması, kiracı ile kiraya veren arasında yaşanan hukuki uyuşmazlıkların çözümünde sıklıkla başvurulan yasal yollardan biridir. Kira icra takibi; kiracının ödemesi gereken kira borçlarını ödememesi durumunda, kiraya veren tarafından alacaklarını tahsil etmek amacıyla başvurduğu bir yoldur. Her hukuki yöntemde olduğu gibi kira alacağı için de icra takibinin belirli usul ve esasları bulunmaktadır.

Kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerden biri olarak kira bedelini ödemesi gereken kiracının bu görevini ifa etmemesi durumunda alacaklı olan kiraya verenin icra takibi başlatma hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren yani bu durumda alacaklı olan kişi, sadece ödenmeyen kira alacaklarının kiracı tarafından kendisine ödenmesini talep ediyorsa, bu bağlamda genel haciz yoluyla icra takibi başlatabilir.

Ancak kiracı ile kiraya veren arasında sıklıkla yaşanabilen bu tür ihtilaflarda, kiraya veren kişiler genellikle alacaklarının tahsiliyle birlikte kiracılarını da evden çıkarmak istemektedir. Zira bu tür problemlerin, kira sözleşmesinin taraflarının yükümlü olduğu güven ilişkisine zarar verdiği görülmektedir.  Dolayısıyla kiraya veren alacaklı kişi, ödenmeyen kira bedellerinin tarafına ödenmesini talep etmenin yanında kiracının da tahliyesini istediği durumlarda kiracı şikayet yoluna başvurması gerekmektedir.

Kira Borcunun Ödenmemesi Durumunda İlamsız İcra Takibi ve Tahliye Nasıl Olur?

Kiraya veren kişi hem kiracı tarafından ödenmeyen kira bedellerini hem de kiracının evden çıkarılmasını istiyorsa ilamsız icra yoluna başvurması gereklidir. Bu hukuki yöntemde kiracıya ödenmemiş kira borçları için bir ödeme emri gönderilmektedir. Söz konusu ödeme emrinde kiracıya ödeme yapması için hukuken belirli bir süre verilmektedir. Bu süre;

• Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında en az 30 gün,
• Diğer kiralarda en az 10 gündür.

Ayrıca bu süreler ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesini izleyen günden itibaren başlamaktadır. İcra takibi kapsamında gönderilen ödeme emrine itiraz süreleri de hukuk sistemimizde şu şekilde belirtilmiştir:

• 6 aydan kısa süreli sözleşmelerde 3 gün içerisinde,
• 6 aydan uzun süreli sözleşmelerde 7 gün içerisinde itiraz edilmelidir.

Bu noktada ilamsız icra takibine yasal süreler içinde yapılan itiraz, takibi durdurmak için yeterlidir. Ayrıca kiracı borcunu ifa ettiği takdirde, kiraya veren tarafından kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi talep edilememektedir. Öte yandan kendisine ödeme emri tebliğ edilen kiracı, yasal süre içinde kira sözleşmesine kesin olarak itiraz etmemesi durumunda bu sözleşmeyi kabul etmiş sayılmaktadır.

Kira İcra Takibinde Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira icra takibinde görevli ve yetkili mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Dolayısıyla kiracı ile kiraya veren arasında yazılı ve noter onaylı bir kira sözleşmesi olmasa dahi görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir.

Kiraya veren ile kiracı arasında yazılı olmayıp sözlü niteliğe sahip bir kira sözleşmesi yapılmış olunsa da ilamsız tahliye takibi başlatılabilmektedir. Kiracının borcunu ödememesi durumunda başlatılan icra takibi hakkında detaylı bilgileri icra ve iflas hukuku uzman avukatlarımızın danışmanlık hizmetiyle edinebilirsiniz.

Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracının tahliye edilmesi, kiraya verenin haklarını koruyabilmesi için zaman zaman zorunlu hale gelebilen bir hukuki süreçtir. Kiracının tahliyesi iki yolla gerçekleştirilebilir: Dava yolu ile tahliye veya tahliye talepli icra takibi. Bu iki yöntem arasında farklar bulunmakla birlikte, her iki süreçte de belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Tahliye sürecinde kiracının kira borcunu ödememesi, tahliye taahhütnamesi imzalaması ya da sözleşme şartlarına aykırı davranması gibi durumlar etkili olabilmektedir.

Kiracıların tahliyesi, özellikle kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, kiraya verenler için sıklıkla başvurulan hukuki bir yöntemdir. Bu süreç, belirli yasal adımların takip edilmesiyle gerçekleşir ve ödeme emrinin usulüne uygun hazırlanması büyük önem taşır. Adi kiralar ve hasılat kiralarına ilişkin ödeme emrinin doğru ve yasalara uygun olması, sürecin hukuki geçerliliğini sağlar. İşte ödeme emri ve tahliye sürecine dair bilinmesi gerekenler:

Kira Alacağı Ödeme Emrinin Usulüne Uygun Olması İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Ödeme emrinin geçerliliği için belirli hukuki gereksinimlerin karşılanması gerekmektedir. Ödeme emrinin usulüne uygun olması için şu şartlar sağlanmalıdır:

Tarafların Bilgileri: Ödeme emrinde kiralayan ve kiracının isim, adres ve diğer kimlik bilgileri eksiksiz olarak yazılmalıdır.

Ödeme Süresi: Kira borcunun ödenmesi için belirtilen süre, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 315 uyarınca adi kiralarda en az 10 gün, konut ve işyeri kiralarında en az 30 gün, hasılat kiralarında ise TBK madde 362 uyarınca en az 60 gün olmalıdır.

İtiraz Süresi ve Yeri: Borçluya ödeme emrine itiraz edebileceği yer ve süre net bir şekilde belirtilmelidir. Kira ilişkisine itiraz süresi 7 gün olup, altı aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu süre 3 gün olabilir. Borçlu, icra dairesine yazılı veya sözlü olarak itiraz edebilir.

Kira Sözleşmesinin ve İmzanın Reddedilme Hakkı: Borçluya kira sözleşmesi ve imzayı açıkça reddedebileceği, aksi takdirde sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağı hatırlatılmalıdır.

Tahliye ve Haciz İhtarı: Süresinde ödeme yapılmaz veya itiraz edilmezse, tahliye için icra mahkemesine başvurulabileceği ve kira alacağı kesinleşirse haciz işlemi yapılabileceği borçluya bildirilmelidir.

Bu şartların tamamı sağlanmadığında ödeme emri usulsüz sayılabilir ve bu durumda şikayet yoluna başvurularak ödeme emrinin iptali talep edilebilir.

Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmemesi Halinde Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Kiracı, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez ve belirtilen 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra takibi kesinleşir. Bu durumda alacaklı, kira alacağına yönelik haciz talep edebilir. Kiraya veren, aynı zamanda icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini de isteyebilir.

Eğer kiracı süresinde itiraz etmezse, İcra ve İflas Kanunu (İİK) madde 269 gereğince kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. İtiraz edilmemesi durumunda kiracı artık kira borcuna itiraz edemez ve tahliye süreci başlar. Ancak kiracı, ödeme emrinin usulsüz olduğu ya da borcunu ödemiş olduğu gibi savunmalarla mahkemede davayı reddettirebilir. Mahkeme, bu savunmaları yerinde bulmazsa kira sözleşmesinin feshi ile birlikte kiracının tahliyesine karar verir.

Kiracı, tahliye süresi içinde borcunu öderse haciz işlemi yapılmaz, ancak tahliye davası açılabilir. Borcun ödenmesi tahliye talebini ortadan kaldırmaz.

Kira Sözleşmesine İtiraz Edilmesi Durumunda Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Kiracı, ödeme emrine dayanak olan kira sözleşmesine ve imzaya açıkça itiraz ederse, alacaklı noter onaylı bir kira sözleşmesini sunmadığı sürece itirazın kaldırılmasını ve tahliye talebini gerçekleştiremez. Alacaklı adi yazılı kira sözleşmesi veya sözlü kira sözleşmesine dayandığında, İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması davası açamaz. Bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira alacağı ve tahliye talepli genel bir dava açması gerekir.

Eğer kiracı sözleşmeye itiraz etmişse, alacaklı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kira bedelinin ödenmesi ve kiracının tahliyesi için dava açabilir.

İcra Takibine İtiraz Edilmesi Durumunda Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Kiracı, kira sözleşmesine kesin ve açık bir itirazda bulunmazsa, kira sözleşmesi kabul edilmiş sayılır. Ancak ödeme gibi diğer sebeplerle itirazda bulunabilir. Bu durumda, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabilir. Kiracı, kira borcunun ödendiğini ispat etmekle yükümlüdür ve bu tür itirazların belgelerle desteklenmesi gerekmektedir.

Mahkeme, yapılan itirazları değerlendirir ve haklı bulmadığı takdirde tahliyeye karar verebilir. Kiracı, sadece asıl borcunu ödemişse, tahliye talebi reddedilebilir.

Kiracının İflas Etmesi Halinde Tahliye İstenebilir mi?

Kiracının iflas etmesi, kiraya verenin tahliye talebinde bulunabileceği durumlardan biridir. Kiraya veren, kiracının iflas ettiğini öğrendiğinde kiracıya ya da iflas masasına yazılı bildirimde bulunarak, kira bedelleri için güvence gösterilmesini talep edebilir.

İflas masasından uygun bir süre verilerek güvence gösterilmesi istenir. Eğer verilen süre içinde güvence sağlanmazsa, kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durum, iflas eden kiracının kira yükümlülüklerini yerine getiremeyeceği öngörüsüyle mülk sahibine koruma sağlar.

Kiraya Veren İcra Marifetiyle Sadece Ödenmeyen Kira Alacaklarını İsteyebilir mi?

Kiraya veren, kira alacaklarını tahsil etmek için ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu durumda yalnızca geriye dönük ödenmemiş kira bedellerinin tahsil edilmesi hedeflenir ve tahliye talep edilmez. İcra takibi yalnızca kira borçlarını tahsil etmeye yönelik olduğunda, kiracının tahliyesi gündeme gelmez. Bu yöntem, mülk sahibi için daha az müdahaleci bir çözüm sunar ve yalnızca finansal yükümlülüklerin yerine getirilmesine odaklanır.

Kiracının Tahliyeden Önce Ne Kadar Ödeme Süresi Vardır?

Tahliye talepli icra takibi, borçluya bir ödeme emrinin tebliğ edilmesi ile başlar. Borçluya ödeme emri ulaştıktan sonra 7 günlük bir itiraz süresi bulunmaktadır. Kiracı, bu süre zarfında itiraz ederek takibi durdurabilir. Ancak tahliye edilebilmesi için 30 günlük ödeme süresinin dolması gerekir.

Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira borcunu ve diğer giderleri ödemezse, kiralanan taşınmaz tahliye edilebilir. Bu süreç, kiracının borçlarını ödememesi durumunda kiraya verene hızlı bir tahliye imkanı sunar.

Kiracı, Sözleşmeye İtiraz Ederse Kiraya Veren Ne Yapmalıdır?

Kiracı, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı 7 gün içinde kira sözleşmesine itiraz ederse, icra takibi durur. Kiracı, bu itirazı kesin ve açık bir şekilde yapmalıdır. Kiracı sözleşmeye itiraz ederse, kiraya verenin bu itirazı kaldırmak için icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açması gerekir.

Bu davada kiraya veren, noter onaylı veya yazılı kira sözleşmesini ibraz etmek zorundadır. Eğer kiraya verenin elinde noter onaylı kira sözleşmesi yoksa, sulh hukuk mahkemesine başvurarak kira sözleşmesinin varlığını ispat etmesi gerekir.

Borçlu Kira Sözleşmesine İtiraz Etmezse Ne Olur?

Eğer kiracı, kira sözleşmesine itiraz etmez ve yalnızca borca yönelik itirazda bulunursa, kira sözleşmesini zımnen kabul etmiş sayılır. Bu durumda icra hukuk mahkemesi, kira sözleşmesini incelemeye gerek duymaz.

Bu süreçte borçla ilgili itirazın çözülmesi yeterli olacaktır ve kira sözleşmesine yönelik bir itiraz olmaması durumunda kiraya verenin tahliye talepli icra takibi devam eder.

Tahliye Talepli İcra Takibi, Dava Yoluyla Tahliyeye Göre Daha Hızlı Bir Yol Mudur?

Tahliye talepli icra takibi, dava yoluyla tahliyeye göre daha hızlı sonuç veren bir süreçtir. İcra takibi, dava sürecine kıyasla daha kısa sürede tamamlanabilir ve kiraya veren, kira borcunun ödenmemesi gibi nedenlerle kiracıyı tahliye edebilir. Ancak sürecin hızı, somut olayın özelliklerine bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Örneğin, kiracının itiraz etmesi durumunda süreç uzayabilir. Buna karşın, itirazın olmadığı durumlarda tahliye talepli icra takibi, kiraya veren için daha hızlı bir çözüm sunar.

Kira İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Kira İcra Takibi, kiracı kirasını ödemezse,kiralayan,para alacağından dolayı alacaklı sıfatı ile kiracısına karşı genel haciz yoluyla takip yapılabilir.Ancak,genel haciz yoluyla takip yapmak,sadece kiracının kira bedeli ödemesini sağlayabilir.Kiralayan yalnızca kira bedelinin tahsilini amaçlamayıp aynı zamanda kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa,bu durumda kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak,ilamsız tahliye yoluna başvurma imkanına sahiptir.

Buna göre,takip,bir takip talebi ile başlar,borçluya ödeme emri gönderilir,ödeme emrine itiraz edilmesine göre takip kesinleştikten sonra,kira borcu için haciz,satış ve paranın ödenmesi aşamasına geçilir. Ancak,bu takip yolunda genel hacizden farklı şekilde,takibin kesinleşmesinden sonra,para alacağının tahsili amacıyla yürütülen hacze paralel olarak ayrıca tahliye prosedürü de işletilir. Yani,takip kesinleştikten sonra,bir yanda para alacağının tahsiline yönelik,diğer yanda da tahliyeye yönelik icra işlemleri yapılır.

Bu takip yolunda,269/d maddesinin atfı sebebiyle,genel haciz yolunda itiraz,itiraz sebepleri ile bağlılık,gecikmiş itiraz,itirazın sonuçları,itirazın kesin olarak kaldırılması,icra mahkemesinin incelemesi,menfi tespit ve istirdat davası hakkındaki hükümler kıyasen uygulanır.

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye yoluna başvurabilmek için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi şart değildir.Yani,kira sözleşmesi bulunmakla birlikte,yazılı bir kira sözleşmesi olmadan da kiraya veren bu yola başvurabilir;icra müdürünün kira sözleşmesinin varlığını takip yapılırken inceleme yetkisi yoktur.Ancak,yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı yada yokluğu,kiracının gönderilen ödeme emrine karşı koyması durumunda,kiraya verenin takibe devam bakımından kullanacağı imkanlarda önem taşıyacaktır.

Kira İcra Takibi Talebi Nasıl Hazırlanır?

Kira İcra Takibi  yolunda da takip talebi genel haciz yoluyla takipteki gibidir ve 58.maddeye göre bir takip talebi doldurularak yetkili icra dairesine verilir.

Takip talebinde,alacaklı olarak kiraya veren,birden fazla kiraya veren varsa bunların tümü,borçlu olarak kiracı veya birden fazla kiracı varsa bunların tümü gösterilmelidir.Çünkü,takipte bulunan alacaklılar bakımından birlikte takip yapmayı zorunlu kılan bir ilişki bulunduğu gibi,kiracılar bakımından her ne kadar bir para borcu söz konusu olsa da,tahliye bölünemez olduğundan,tümüne karşı takip yapılması zorunludur.Yani birden fazla olması durumunda,kiraya verenler ve kiracılar bu takipte zorunlu takip arkadaşıdır.Takip konusu içerisinde para söz konusu olsa da,kiraya verenler ve kiracılar bakımından tahliye bölünemez niteliktedir.Takip alacağı olarak,ödenmemiş kira bedelleri yazılır,borcun sebebi olarak kira ilişkisi ve varsa yazılı kira sözleşmesi belirtilir.Kiraya veren,sadece haciz talep etmişse,icra dairesi,kural olarak genel haciz yoluyla takibe ilişkin ödeme emri göndermelidir.Buna rağmen icra dairesi 269.maddeye göre bir ödeme emri gönderirse takip kesinleştiğinde,borçlu-kiracıya karşı sadece haciz talep edilebilir,taşınmazın tahliyesi yoluna gidilemez,gidildiği takdirde şikayet yoluna başvurulabilir.

Takip talebine,varsa yazılı kira sözleşmesi de eklenmelidir.Ancak,yukarıda da belirttiğimiz üzere,bu yola başvurmak için yazılı kira sözleşmesi bulunması gerekli olmadığından sözleşmenin eklenmesi zorunlu değildir.

Kira İcra Takibi Ödeme Emri Nasıl Yollanır?

Alacaklı-kiraya verenin, Kira İcra Takibi talebini icra dairesine vermesi üzerine,icra dairesi,tahliye talebini de içeren bir ödeme emri düzenleyerek borçlu-kiracıya gönderir.

Yapılan inceleme sonucunda borçlunun itirazı kaldırılıp tahliyesine karar verilirse,bu kararın temyizi mümkün olmakla birlikte,kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez.Bu durumda,alacaklı icra dairesinden borçlunun mallarının haczini ve kiralananın tahliyesini talep edecektir.Ancak,tahliye için,icra mahkemesi kararının borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir.Böyle bir durumda borçlu,tahliye kararı üzerine,üç aylık kira bedeli karşılığında icranın durdurulması yoluna başvurabilir.

KİRANIN ÖDENMESİ İHTARNAME ÖRNEĞİ

Kiracının kirasını ödenmemesi durumunda, kiracıya aşağıda belirtilen şablon çerçevesinde, açıklamada bulunularak kiranın ödenmesi için ihtarname gönderilir. Bu ihtarnameye karşı kiranın ödenmemesi durumunda haklı olarak, kira icra takibi yapılır.

ANKARA …. …. NOTERLİĞİ’ NE
İHTARNAME
İHTAR EDEN        :
TC KİMLİK NUMARASI     :

ADRES            :

VEKİLİ            :  Av.İlkay UYAR KABA
ADRES            :

İHTAR EDİLEN           :

ADRESİ            :

KONU    : Müvekkilimize ait konutun …/…/…-…/…/… tarihleri arasında ödenmesi gereken ancak ödenmeyen …-TL aylık kira parasının ödenmesi istemli ihtarnamedir.

Kira İcra Takibi – Yargıtay Kararları

Kira İcra Takibi – Yargıtay Kararları

İTİRAZIN İPTALİ DAVASI – KİRA PARASININ TAHSİLİNE YÖNELİK TAKİP – DAVANIN KISMEN KABULÜ – İCRA İNKAR TAZMİNATI İSTEMİ KONUSUNDA MAHKEMECE OLUMLU OLUMSUZ BİR KARAR VERİLMEMESİNİN İSABETSİZ OLUŞU – HÜKMÜN İCRA İNKAR TAZMİNATINA HASREN BOZULMASI

ÖZET: Uyuşmazlık, kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama sonucu aylık kira parasının …TL olduğunun belirlenmesi üzerine, davanın kısmen kabulü ile itirazın … TL üzerinden iptaline karar verilmiştir. Davanın geri kalan bölümünün ret edilmesine rağmen davalının icra inkar tazminatı istemi konusunda mahkemece olumlu-olumsuz bir karar verilmemesi doğru görülmediğinden hükmün icra inkar tazminatına hasren bozulması gerekmiştir. (2004 S. K. m. 269)

Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda (2) No’lu bentte yazılı nedenlerle 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün icra inkar tazminatına hasren BOZULMASINA.

YARGITAY KARARI: KİRA İCRA TAKİBİ

İTİRAZIN İPTALİ DAVASI – KİRA ALACAĞININ TAHSİLİNE YÖNELİK İCRA TAKİBİNE YAPILAN İTİRAZIN İPTALİ VE TAHLİYE İSTEMİ – KİRACININ KİRA BEDELLERİNİ SÜRESİNDE YATIRDIĞI – KİRACI HAKKINDA AÇILAN DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ – HÜKMÜN BOZULDUĞU

ÖZET: Dava, kira alacağının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir. Davalı kiracı 2012 yılı kira bedellerini de süresinde yatırdığına göre davalı kiracı hakkında açılan davanın reddine karar vermek gerekir.

(2004 S. K. m. 269) Bu durumda davalı kiracı 2012 yılı kira bedellerini de süresinde yatırdığına göre davalı kiracı hakkında açılan davanın da reddine karar vermek gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.