Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası Nasıl Açılır?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası Nasıl Açılır? Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir, Nasıl Feshedilir? Ankara Güncel Hukuk Rehberi.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de özellikle büyük şehirlerde arsa sahipleri ile müteahhitler arasında en sık yapılan sözleşme türlerinden biridir.

Bu sözleşmelerde arsa sahibi, arsasını müteahhide devreder; müteahhit de karşılığında belirli sayıda bağımsız bölümü (daire, dükkan vb.) arsa sahibine teslim eder.

Ancak kimi zaman müteahhit taahhütlerini yerine getirmez, inşaata başlamaz, yarım bırakır veya projeyi sözleşmeye aykırı şekilde yürütür. Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası gündeme gelir.

Peki bu dava nasıl açılır, hangi şartlarda mümkündür ve hangi belgeler gereklidir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi (mütahhit) ile daire/mülk sahibi olmak isteyen kişi (arsa payı karşılığı inşaat işçisi) arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşmeye göre, arsa sahibi kendi arsası üzerine bir bina inşa eder; daire alıcısı ise inşaatın maliyetini nakit para yerine, üzerine anlaşılan daire veya işyerinin değeri karşılığında öder. Kısacası, taraflar para yerine mülk takası yapmış olurlar.

Bu sözleşmeler, Türk Borçlar Kanunu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Her ne kadar iki taraf da kazançlı gibi görünse de, inşaat sürecindeki gecikmeler, vaat edilen özelliklerin sağlanamaması, ekonomik krizler veya mütahhitin sözleşme şartlarına uymaması gibi nedenlerle anlaşmazlıklar çıkabilmekte ve sözleşmenin feshi gündeme gelebilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Hallerde Fesh Edilebilir?

Sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilmeniz için yasal dayanaklara ihtiyacınız vardır. İşte sözleşmeyi feshedebileceğiniz başlıca durumlar:

Sözleşmede Belirtilen Sürede Temel Atılmaması veya İnşaatın Başlamaması: Sözleşmede inşaatın başlama ve bitiş tarihleri belirtilir. Mütahhit bu sürelerde hiçbir faaliyete başlamamışsa, bu önemli bir fesih nedenidir.

İnşaatın Kabul Tarihinde Bitirilmemesi (Geçikme): En yaygın fesih nedenidir. Sözleşmede yazılı bitiş tarihinden sonraki 1 yıl içinde inşaat hala bitirilmemişse, TBK m. 123 uyarınca sözleşmeyi feshetme hakkınız doğar. Bu süre, bitiş tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Mütahhidin İflası veya Ölümü: Mütahhidin iflas etmesi veya vefatı durumunda, inşaatın devam etme ihtimali ortadan kalktığı için sözleşme feshedilebilir.

Yapıda Ayıplı veya Eksik İmalat Olması: Teslim edilen veya edilecek olan dairede, sözleşmede belirtilenlere aykırı, onarılamaz veya önemli yapısal kusurların bulunması.

Tapu Teminatının Verilmemesi veya Çekilmesi: 634 sayılı Kanun uyarınca, mütahhit sözleşme tarihinden itibaren 2 ay içinde arsa tapusunu ipotek ettirmek ve tapunun mülkiyetinin daire alıcısına ait olacağını belgelemek zorundadır. Bu “tapu teminatı” verilmezse veya sonradan çekilirse, bu en önemli fesih sebeplerinden biridir.

Mütahhidin Diğer Sözleşme Yükümlülüklerini Ciddi Şekilde İhlal Etmesi: Örneğin, projede öngörülmeyen değişiklikler yapması, dairenin metrekaresini ciddi oranda küçültmesi veya söz verilen kalitede malzeme kullanmaması.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası Nasıl Açılır? (Adım Adım Süreç)

Sözleşmeyi feshetmek için doğrudan mahkemeye başvurmak yerine, yasal süreçleri titizlikle takip etmek gerekir.

1. ADIM: İhtarname Çekmek: Fesih davası açmadan önce, mutlaka yazılı ve iadeli taahhütlü bir ihtarname çekmelisiniz. İhtarnamede;

Sözleşmenin tarafları ve tarihi belirtilmeli, Mütahhitin hangi yükümlülüğü yerine getirmediği (geçikme, tapu teminatı vermeme vb.) açıkça yazılmalı, Kendisine, ayıbı gidermesi veya yükümlülüğü yerine getirmesi için makul bir süre (genellikle 30 gün) verilmelidir.

Bu süre içinde talebin yerine getirilmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğiniz ve dava açacağınız bildirilmelidir. İhtarname, hukuki sürecin olmazsa olmazıdır ve delil olarak kullanılır.

2. ADIM: Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Davanın Açılması: İhtarnameye rağmen mütahhit yükümlülüğünü yerine getirmezse, sıra dava açmaya gelir.

Görevli Mahkeme: Genellikle Tüketici Mahkemeleri’dir. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tüketici işlemi olarak kabul edilir.

Yetkili Mahkeme: Sözleşmede yetkili mahkeme belirtilmişse orası, belirtilmemişse mütahhidin veya arsanın bulunduğu yerdeki mahkemedir.

Dilekçe: Bir avukat yardımıyla hazırlanması şiddetle tavsiye edilir. Dilekçede; Tarafların kimlik bilgileri, Sözleşmenin özeti, Fesih nedenlerinizin detaylı açıklaması yazılır.

İhtarname örneği, Talep edilenler (sözleşmenin feshi, ödenen paraların veya teminatların faiziyle iadesi, maddi/manevi tazminat, tapu iptal ve tescil davasına ilave edilmişse tapunun ipotekten kurtarılması) açıkça yazılmalıdır.

3. ADIM: Delillerin Toplanması ve Sunulması: Davanızı güçlendirmek için tüm delilleri toplamalısınız: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (noter onaylı olması önemlidir), İhtarname ve posta makbuzu, Banka dekontları (varsa ödeme yaptıysanız),

Tapu kaydı (tapu teminatı verilmişse), İnşaat durumunu gösteren fotoğraflar veya ekspertiz raporları, Sözleşme değişiklikleri ve yazışmalar.

4. ADIM: Yargılama Süreci ve Olası Sonuçlar: Mahkeme, tüm delilleri ve tarafların iddialarını değerlendirir. Genellikle bilirkişi (ekspert) atanarak inşaatın durumu, gecikmenin nedeni, varsa ayıplar ve mali kayıplar hesaplatılır.

Mahkeme, taleplerinizi haklı bulursa; Sözleşmenin feshine karar verir, Mütahhitin, sizden almış olduğu tüm paraları (artış bedelleri, aidatlar vb.) yıllık %50’yi bulabilecek faiz oranıyla (tüketici işlemi olduğu için) size iade etmesine hükmeder,

Ayrıca manevi tazminat ve avukatlık giderlerine de hükmedebilir. Eğer tapu teminatı verilmişse, bunun terkinine (iptaline) karar verir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası Önemli Uyarılar ve Tavsiyeler Nedir?

Zamanaşımı: Fesih hakkı, hakkınızın doğduğu tarihten itibaren genellikle 1 yıl, her halükarda 5 yıl içinde kullanılmalıdır. Süreyi kaçırmamaya dikkat edin.

Tüketici Olmanın Avantajı: Bu sözleşmeler tüketici işlemi sayıldığı için, Tüketici Kanunu’nun caydırıcı faiz ve tazminat hükümlerinden yararlanırsınız.

Avukat Desteği: Süreç karmaşık hukuki kurallar içerir. Mutlaka inşaat hukuku ve tüketici hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışın.

Fesih mi, Tazminat mı?: Bazen fesih yerine, sadece geçikme tazminatı talep etmek daha mantıklı olabilir. Bu kararı avukatınızla birlikte, inşaatın mevcut durumunu değerlendirerek vermelisiniz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Durumlarda Feshedilir?

Fesih, taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması durumunda gündeme gelir. En yaygın fesih nedenleri şunlardır:

Müteahhit Yönünden Fesih Sebepleri Nedir?

İnşaata hiç başlamamak, İnşaatı sözleşmede belirtilen sürede tamamlamamak, İnşaatı eksik, hatalı veya projesine aykırı yapmak, Tapu devrini kötü niyetle kendi lehine kullanmak, Ruhsat almamak veya imar planına aykırı hareket etmek.

Arsa Sahibi Yönünden Fesih Sebepleri Nedir?

Arsa payını zamanında devretmemek, Müteahhidin inşaata girmesini engellemek, Sözleşmeye aykırı olarak üçüncü kişilere satış yapmak.

Yargıtay kararlarına göre, fesih hakkı yalnızca ciddi ve esaslı ihlal hallerinde kullanılabilir. Yani küçük gecikmeler veya önemsiz kusurlar fesih nedeni sayılmaz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi iki şekilde yapılabilir:

Tarafların Anlaşmasıyla Fesih (İkale) Nasıl Olur: Taraflar karşılıklı mutabakatla sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda noter huzurunda “sözleşme fesih protokolü” düzenlenir.

Fesih anlaşmasında; Arsa paylarının kime döneceği, Ödemelerin nasıl yapılacağı, Müteahhidin sorumluluklarının sona erip ermeyeceği açıkça yazılmalıdır.

Mahkeme Yoluyla Fesih Nasıl Olur: Eğer taraflar anlaşamıyorsa, sözleşmenin mahkeme kararıyla feshi gerekir. Bu dava, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davada, müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışları delillerle ispatlanmalıdır.

Mahkeme, sözleşmenin feshedilmesine karar verirse, tapudaki müteahhit lehine yapılan devirler de iptal edilir ve arsa sahibine geri döner.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davasında İspat Yükü Kimde?

Bu tür davalarda ispat yükü davacıya aittir. Yani sözleşmeye aykırılığın gerçekleştiğini arsa sahibi veya müteahhit delillerle kanıtlamak zorundadır.

Örneğin: İnşaat süresi geçmişse, sözleşmedeki teslim tarihi delil olur. İnşaata hiç başlanmadıysa, belediyeden alınan yapı ruhsatı ve yerinde keşif raporu sunulabilir.

Dava Ne Kadar Sürer ve Masraflar Ne Kadardır?

Kat karşılığı inşaat feshi davaları genellikle 12 ila 24 ay arasında sonuçlanır. Davanın süresi, bilirkişi incelemesi ve tapu işlemlerinin karmaşıklığına göre değişir.

2026 yılı itibarıyla ortalama masraflar:

Mahkeme harçları: 5.000 – 10.000 TL, Bilirkişi ve keşif giderleri: 10.000 TL civarında olmaktadır.

Avukatlık ücreti: Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi’ne göre en az 45.000 TL

Müteahhit İflas Ederse Ne Olur?

Müteahhit iflas ettiğinde, sözleşme genellikle kendiliğinden sona ermez. Arsa sahibi, mahkemeden sözleşmenin feshedilmesini ve tapuların iadesini talep edebilir. Ayrıca müteahhit teminat göstermişse (örneğin banka teminat mektubu), bu bedelin tahsili de mümkündür.

Avukat ve Danışmanlık: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası Nasıl Açılır?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Dava ile Korunur. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri büyük mali değerler içerdiğinden, en ufak ihlal dahi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmediğinde veya inşaata başlamadığında, arsa sahipleri dava yoluyla sözleşmeyi feshedebilir, tapularını geri alabilir.

Ancak bu süreç teknik ve karmaşık olduğu için, inşaat hukuku konusunda uzman bir avukatla çalışmak hem süreci hızlandırır hem de hak kaybını önler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflar arasında güvene dayalı bir sözleşmedir. Ancak bu güven istismar edildiğinde, hukuk devletinde yaşamanın bir gereği olarak haklarınızı aramaktan çekinmemelisiniz. Süreci doğru yönetmek, ihtarname çekmek ve delilleri toplamak, davayı kazanma ihtimalinizi büyük ölçüde artıracaktır. Unutmayın, yatırımınız ve hayaliniz olan eviniz için hukuki yollara başvurmak en doğal hakkınızdır. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası Nasıl Açılır?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası – İhtarname Örneği

… … NOTERLİĞİ’ NE

İHTARNAME
İHTAR EDEN        :

TC KİMLİK NUMARASI  :

ADRES            :

VEKİLİ             : Avukat İlkay UYAR KABA

ADRES            : Strazburg Caddesi 10/9 Çankaya ANKARA

İHTAR EDİLEN        :

ADRES            :

KONU            : … Noterliği’nin …/…/… tarihli … yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası- Yargıtay Kararları

YARGITAY KARARI: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası – T.C. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas:  2013/15-315 Karar: 2014/10 Karar Tarihi: 15.01.2014 – Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası – TAPU İPTALİ VE TESCİL TAZMİNAT DAVASI – İKİ BİRLEŞEN VE BİR KARŞI DAVA BULUNDUĞU – DİRENME KARARININ HÜKÜM FIKRASINDA HANGİ DAVANIN REDDEDİLDİĞİ HANGİ DAVALARIN BOZMAYA KONU OLMADIĞI İÇİN KESİNLEŞTİĞİNİN BELİRTİLMESİ GEREĞİ

ÖZET: Asıl davayla birlikte iki birleşen ve bir karşı dava bulunmakta olup, yerel mahkemece direnme kararının hüküm fıkrasında, hangi davanın reddedildiği, hangi davaların bozmaya konu olmadığı için kesinleştiğinin belirtilmesi gerekir.
Hukuk Genel Kurulu’nda işin esasının incelenmesine geçilmeden önce, direnme kararının hüküm fıkrasının 6100 sayılı HMK’nun 294/3, 297 ve 298/2 maddesi hükümlerine uygun olarak oluşturulup oluşturulmadığı ön sorun olarak incelenip değerlendirilmiştir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

Hemen belirtilmelidir ki, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 294. maddesinin 3. fıkrasında “hükmün tefhimi herhalde hüküm sonucunun duruşma tutanağına geçirilerek okunması suretiyle olur” hükmüne yer verilmiştir. Ayrıca mahkeme kararlarında nelerin yazılacağı HMK’nun 297. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre, hüküm sonucu kısmında gerekçeye ait her hangi bir söz tekrar edilmeksizin isteklerin her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların sıra numarası altında açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekir.

Bu biçim, yargıda açıklık ve netlik prensibinin gereğidir. Aksi hal, yeni tereddüt ve ihtilaflar yaratır. Hatta giderek denilebilir ki, dava içinden davalar doğar ve hükmün hedefine ulaşması engellenir. Kamu düzeni ve barışı oluşturulamaz.

Somut olayda da, asıl dava ile birlikte iki birleşen ve bir karşı dava bulunmakta olup, yerel mahkemece direnme kararının hüküm fıkrasında, hangi davanın reddedildiği, hangi davaların bozmaya konu olmadığı için kesinleştiği belirtmemiş olup, bu haliyle 6100 sayılı HMK’nun 294/3, 297, ve 298/2. maddesi hükümlerine uygun bir hüküm fıkrası oluşturulmamıştır. O itibarla mahkemece, yukarıda belirtilen HMK’nun ilgili maddeleri gözetilmeksizin yazılı biçimde karar verilmesi doğru değildir.  Hal böyle olunca, yerel mahkeme kararının, işin esasına yönelik temyiz itirazları incelenmeksizin, salt bu usuli eksikliğe dayalı olarak bozulması gerekmiştir.

YARGITAY KARARI: KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası – ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ – UYUŞMAZLIĞIN MUTLAK VEYA NİSPİ TİCARİ DAVALARDAN OLMADIĞI – ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN GÖREVLİ OLDUĞU – DAVANIN USULDEN REDDİNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ.

ÖZET: Uyuşmazlık eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin olup, bu tür uyuşmazlıklar tahdidi olarak sayılan mutlak ticari davalardan olmadığı gibi davacının tacir sıfatı bulunmadığından, diğer anlatımla her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hukuk davası (nispi ticari dava) niteliğinde de bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu gözönünde bulundurulup mahkemenin görevine ilişkin dava şartı noksanlığı nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi gerekir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

6335 sayılı Kanun’un 2. maddesi ile değiştirilen 6102 sayılı TTK’nın 5. maddesinde, aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın Asliye Ticaret Mahkemesi tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevli olup, Asliye Ticaret Mahkemeleri ile Asliye Hukuk Mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olduğu düzenlenmiştir. Bir yerde asliye ticaret mahkemesi bulunduğu takdirde, Asliye Hukuk Mahkemesinin görevi içinde bulunan ve anılan yasanın 4. maddesi hükmünce ticari sayılan davalara ve özel hükümler uyarınca ticaret mahkemesinde görülecek diğer işlere asliye ticaret mahkemesinde bakılacağı da hüküm altına alınmıştır.

Somut olayda uyuşmazlık, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK’nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin” feshine ilişkin olup, anılan bu tür uyuşmazlıklar 6102 sayılı TTK’nın 4. maddesinde tahdidi olarak sayılan mutlak ticari davalardan olmadığı gibi davacının tacir sıfatı bulunmadığından, diğer anlatımla her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hukuk davası (nispi ticari dava) niteliğinde de bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu gözönünde bulundurulup 6100 sayılı HMK’nın 114/c ve 115/2. maddeleri uyarınca mahkemenin görevine ilişkin dava şartı noksanlığı nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken uyuşmazlığın esası incelenerek yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmamıştır. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

YARGITAY KARARI: KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

T.C. YARGITAY 23.Hukuk Dairesi Esas:  2013/7290 Karar: 2014/957 Karar Tarihi: 12.02.2014

SÖZLEŞMENİN FESHİ VE TAZMİNAT DAVASI – ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE KONU TAŞINMAZIN SÖZLEŞME TARİHİ İTİBARİYLE KADASTRO PARSELİ OLDUĞU – ANCAK İMARLI PARSELLER İÇİN İNŞAAT RUHSATI VERİLEBİLECEĞİ – SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİ GEREĞİ

ÖZET: Taraflar arasındaki düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu teşkil eden taşınmazın sözleşme tarihi itibariyle kadastro parseli olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Ancak imarlı parseller için inşaat ruhsatı verilebileceğinden, halen kadastro parseli vasfını taşıyan taşınmazlarda inşaat ruhsatı verilmesi mümkün değildir.

Mahkemece, bu itibarla taraflar arasındaki sözleşmenin kurulduğu tarihte geçerli olmadığı, feshin ancak geçerli bir sözleşme için söz konusu olabileceği, geçersiz sözleşmenin feshinin dava yolu ile istenemeyeceği, bu şekilde bir dava açılmış ise çoğun içinde az da vardır kuralı uyarınca sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası