Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Davası

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Davası Nasıl Açılır, Nasıl Sonlandırılır? Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan ve her iki tarafa da önemli sorumluluklar yükleyen bir anlaşmadır. Bu sözleşmelerde taraflar, sözleşme kapsamında verilen taahhütleri yerine getirmekle yükümlüdürler. Ancak, sözleşmenin feshi gerektiğinde, taraflar arasında hukuki süreçler başlar ve sözleşmenin feshi ile mülkiyet hakları, maliyetler, tazminatlar ve diğer ayrıntılar çözülmek zorundadır. Bu yazıda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tarafların haklarına ilişkin bilgiler verilecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin arsalarını bir müteahhide verip, karşılığında belirli sayıda daire veya bağımsız bölüm almalarını sağlayan bir tür eser sözleşmesidir. Arsa sahibi, arsasının belirli bir bölümünü devrederken müteahhit ise karşılığında inşaatı tamamlayarak belirli sayıda daire veya iş yeri alır. Bu sözleşme, arsa sahiplerinin ek maliyetlere katlanmadan mülk sahibi olmalarını sağlar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinde Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, resmi bir şekle bağlıdır. Yargıtay kararlarına göre, bu tür sözleşmelerin noterde düzenlenmesi veya mahkeme kararı ile feshedilmesi gerekir. Tek taraflı olarak feshedilmesi mümkün olmayan bu sözleşmelerde, fesih işlemi tarafların anlaşması ile gerçekleşebilir veya bir mahkeme kararıyla sona erdirilebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Feshedilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, iki şekilde feshedilebilir:

Tarafların Anlaşması Yoluyla Fesih: Taraflar, karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak fesih sonrası tazminat ve diğer hakların belirlenmesi için dava açılması mümkündür.

Mahkeme Kararıyla Fesih: Tarafların anlaşmaya varamaması durumunda, sözleşmenin feshi için mahkeme kararı gerekmektedir. Bu durumda, mahkeme sözleşmenin feshi ve tarafların hakları konusunda bir karar verir.

Arsa Sahiplerinin Sözleşmeyi Feshetmesi

Nasıl Olur?

Arsa sahipleri, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi, inşaata başlamaması veya projeyi zamanında tamamlamayacağı durumlarda sözleşmeyi feshedebilir. Arsa sahibi, müteahhidi temerrüde düşürerek tazminat talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca inşaatın ayıplı olması durumunda da arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.

Müteahhidin Sözleşmeyi Feshetmesi Nasıl Olur?

Müteahhit, öngörülemeyen sebeplerle projenin gerçekleşemeyeceği ya da maliyetlerin beklenenden çok artması gibi durumlarda mahkemeye başvurarak sözleşmenin uyarlanmasını veya feshedilmesini talep edebilir. Aynı zamanda arsa sahibinin temerrüde düşmesi durumunda da müteahhit sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Yüklenicinin Temerrüdü Düşmesi Nedir?

Yüklenici (müteahhit), belirlenen sürelerde inşaata başlamaz veya projeyi zamanında tamamlamazsa temerrüde düşer. Bu durumda arsa sahibi, müteahhidi uyararak belirli bir süre verebilir ve bu sürenin sonunda sözleşmeyi feshedebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları

Sözleşmenin feshi iki şekilde olabilir:

Geçmişe Etkili Fesih: Sözleşmeden dönme yoluyla gerçekleşen fesih durumunda, taraflar birbirlerine verdikleri edimleri geri alabilirler. Arsa sahibi, müteahhide devrettiği arsa payını geri alabilir ve müteahhit inşaatın tamamlanan kısmına kadar ödeme talep edebilir.

İleriye Etkili Fesih: İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa (%90 ve üzeri), sözleşmenin ileriye etkili olarak feshi gerçekleşir. Bu durumda, müteahhit inşaatın tamamladığı bölümlere karşılık arsa payı veya daireleri alma hakkına sahip olur.

Uyuşmazlıklarda Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi veya taraflardan birinin tacir olması durumunda Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya tarafların yerleşim yerindeki mahkemelerdir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen hukuki bir anlaşmadır. Bu tür sözleşmeler, taraflar arasında karşılıklı taahhütler içerdiği için feshi ancak belirli kurallar çerçevesinde gerçekleştirilebilir.

Sözleşmenin Feshi Nasıl Gerçekleşir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tarafların tek taraflı irade beyanı ile yapılamaz. Yani taraflar sadece kendi kararlarına dayanarak sözleşmeyi feshedemezler. Sözleşmenin feshi için iki temel yol vardır:

Tarafların Anlaşması Yoluyla Fesih: Arsa sahibi ve müteahhit, karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bu durumda, sözleşmenin feshi sonrasında ortaya çıkabilecek tazminat talepleri için dava açılması söz konusu olabilir.

Mahkeme Kararıyla Fesih: Taraflardan biri, karşı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmediğini iddia ediyorsa, fesih için mahkemeye başvurmak zorundadır. Sözleşmenin geçerli bir nedenle sonlandırılması ancak mahkeme kararı ile mümkündür.

Sözleşmenin Feshinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuya şerh edilebilir. Tapuya şerh edilmesi, müteahhidin sözleşmeye dayalı haklarının koruma altına alınmasını sağlar. Ayrıca, sözleşme feshedilse bile taraflar arasında tazminat talep edilmesi mümkün olabilir.

Fesih Davası İçin Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Eğer her iki taraf da tacir değilse ve davanın konusu ticari nitelikte değilse, arabuluculuk şartı aranmaz. Yani, taraflar arasında arabuluculuk şartı bulunmadan dava açılabilir.

Müteahhit Sözleşmeye Uymazsa Ne Olur?

Müteahhit, sözleşme hükümlerine uymazsa, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca, gecikme tazminatı ya da cezai şart talepleri gündeme gelebilir. Müteahhitin işin kalitesinde eksiklikler ya da ayıplı inşaat olması durumunda da arsa sahibi mahkemeye başvurarak hakkını arayabilir.

Zamanaşımı Süresi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için zamanaşımı süresi 10 yıl olarak belirlenmiştir. Bu süre içinde taraflar, yasal haklarını talep etmek için mahkemeye başvurabilirler.

Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi karmaşık bir süreçtir ve hukuki danışmanlık gerektirir. Taraflar arasındaki anlaşmazlıkların hukuki yollara başvurularak çözülmesi ve hakların korunması için mahkeme kararı büyük önem taşır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kavramı Nedir?

Bir çok ülkede uygulamasına rastlanmayan kat karşılığı inşaat sistemi ülkemizde; eski yapıların imara aykırı olmaları, depreme dayanaklı olmayışları, konsept olarak eski teknoloji ve mimari özellikleri taşımasının yanı sıra, yeni imar uygulamasına göre potansiyel üretim alanlarına kavuşma imkanı yaratılmış olmasına rağmen, yükleniciler bakımından ayrıca taşınmaza başlangıçta nakit ödeme yapılmama imkanı gibi nedenlerle ortaya çıkmış bir uygulamadır.

Bugün için şehrimizdeki yapılaşmaya bakıldığında, plansızlık ve inşaat kalitesizliği karşımıza büyük bir sorun olarak ortaya çıkmaktadır. Plansızlık, şehircilik bakımından sakınca olmasına rağmen, plansızlığın yanı sıra özellikle deprem bölgesinde yer alan ülkemiz açısından inşaat kalitesindeki zafiyet olaya hayati bir boyut kazandırmaktadır.

Ülkemizde inşaat hukukunda bedel ile üzerine inşaat yapılacak yer hususu bazı hallere özgü biçimde, genel eser sözleşmesi içeriğine göre daha değişik bir durum göstermektedir. Ekonomik olanaklar ile mali ve teknik konjoktürler sonucu bina yapımlarında da kendine özgü ad, sistem ve uygulamalarla bazı kavramlar geliştirilmiştir. Tamamen toplum kesimlerinin icadı olup uygulayıcılar tarafından benimsenip hukuksal nitelendirilmesi yapılan bu kavramların en dikkate değer olanı arsa payı karşılığında bina yapımıdır.

Her ne kadar toplum kesimlerinde ve zaman zaman uygulamada bu sistem “ kat karşılığı inşaat” diye ifade edilmektedir. Yapı daha doğrusu bina bütünlüğü içerisinde “kat” kavramının, bir veya birden fazla bağımsız bölüm il ortak yerleri de içeriği göz önüne alınacak olursa, bu deyimlerin yasal anlamda yanlış kullanıldığını ifade etmek gerekir. AYDEMİR’e göre iş sahibinin arsası üzerine yapılacak inşaattan yükleniciye bedel yerine arsadan pay verildiğine göre, sistemin hukuksal adının da “arsa payı karşılığı bina yapımı” olması gerekir.

Arsa payı karşılığında bina yapım sözleşmesinin en önemli özelliklerinden biri, oluşturulacak binanın, mülkiyeti iş sahibine ait olan arsa üzerine yapılmasıdır. Bu özelliği itibariyle bu sistem bir zorunluluktan kaynaklanmaktadır. Çünkü bina yapmak için arsa sahibi olmak tek başına yeterli olmayıp, inşaata başlanıp tamamlanabilmesi için ayrıca bir finansmanın varlığına ihtiyaç vardır. Elinde arsa olan kişinin bu arsa üzerine bina yapmaya yetecek sermayesi veya ekonomik gücü olmayabilir. Bu konumda bulunan arsa sahibinin kendi gücüne dayanarak arsası üzerine bina yapması olanaksızdır.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Mahiyeti

Kat karşılığı inşaat; taşınmaz maliki ile yüklenici arasında yükleniciye devredilecek belirli arsa payı/bağımsız bölüme karşılık, tüm yapım maliyeti yükleniciye ait olmak üzere taşınmaz üzerine bağımsız bölümler inşa edilerek, binanın yapımı mukabilinde taraflar arasında kararlaştırılan esaslar dahilinde paylaşımın yapılmasıdır.

Hukukumuzda özellikli olarak düzenlenmemiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, inşaat sözleşmelerinin bir türüdür. İnşaat sözleşmeleri; taşınmaz maliki ile inşaatı yapacak yüklenici arasında, inşaatın yapılması amacına yönelik karşılıklı iradelerinin birleşmesiyle oluşan sözleşmelerdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470-486. Maddelerinde düzenlenmiş olan Eser Sözleşmesi kapsamında olan inşaat sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak şekle bağlı olmaksızın yapılan sözleşmenin varlığında uyuşmazlık çıktığı takdirde, sözleşmenin varlığını iddia eden taraf iddiasını ispatlamak zorundadır.

İnşaat sözleşmesinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeyse, yüklenicinin kendi malzemesiyle yapacağı inşaatın bir bölümünü taşınmaz malikine vermeyi üstlendiğine karşılık, taşınmaz malikinin de üzerine inşaat yapılacak taşınmazın belli bir payını tapuda yüklenici adına intikal ettirmeyi taahhüt eder. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu özelliği itibariyle, yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, taşınmaz maliki yönünden tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içerdiği için hem inşaat yapma, hem satış vaadi sözleşmelerini bünyesinde birleştiren özel bir tiptir.

Öyle ki bu sözleşmelerde;

• Yüklenici, inşaatı kararlaştırılan esaslar dahilinde zamanında tamamlama bakımından taşınmaz malikine borçlu, yapacağı inşaat nedeniyle taşınmaz maliki tarafından kendisine devredilmesi gereken arsa payı/bağımsız bölüm nedeniyle taşınmaz malikinden alacaklı,
• Taşınmaz maliki de, inşaatın kararlaştırılan dahilinde zamanında yapılması bakımından yükleniciden alacaklı, yapacağı inşaat nedeniyle taşınmazın bir kısmının arsa payı/bağımsız bölüm olarak yükleniciye tapudan devretme nedeniyle borçlu durumdadır. İhtiva ettiği karşılıklı borç-alacak ilişkileri nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.

Arsa sahibinin, TMK m 704, 705 ve m 998 uyarınca taşınmaz mülkiyeti kapsamındaki, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, karşılığında da inşaat yapım sözleşmesi imzalaması mümkündür. Örneğin; arsa sahibi, TMK’nın 826. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız ve sürekli nitelikte bulunan üst hakkının müteahhide devri karşılığında, taşınmazına inşaat yapılması konusunda anlaşma yapabilir.

Bir taşınmaza sahip olmak ancak tapu kaydı ile mümkün olduğundan (TMK, m 705, m 997-998), inşaat yapımına konu taşınmazın tapuya kayıtlı olması zorunluluğu vardır. Bu nedenle, başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka, sirk veya gösteri çadırı ve benzeri hafif yapılar da TMK m.728 uyarınca taşınır mal hükümlerine tabi olup, tapu kütüğünde gösterilmediği için kat (taşınmaz) karşılığı inşaat yapım sözleşmesine konu olamazlar. Arsanın ayrılmaz parçası haline gelen, taşınmaz niteliğindeki inşaatlar inceleme konumuzu oluşturmaktadır.

İki tarafa borç yükleyen karma nitelikli kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hem inşaat yapımı yani eser sözleşmesini, hem de taşınmaz vaadi sözleşmesini bünyesinde barındırmaktadır. Yüklenicinin inşaatı yapma borcu bakımından şekil zorunluluğu olmamakla birlikte, taşınmaz malikinin kararlaştırılan arsa payı/bağımsız bölümün noterden satış vaadi yapılması borcu bakımından ise resmi senetle veya resmi senet şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur. İşte bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde resmi düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Noterde yapılan sözleşme, tarafların noterde birleşen rızalarını beyan etmeleri ve bu beyanların noter tarafından resen bir sözleşme şeklinde düzenlenmesidir.

“Dava, satım ve inşaat sözleşmesinin feshi ile verilenlerin iadesi işlemlerine ilişkindir. Davaya konu sözleşmenin mülkiyeti nakil borcu içermesi nedeniyle MK’nın 634, BK’nın 213, Tapu Kanunun 26 ve Noterlik Kanununun 60. Maddesi uyarınca resmi biçimde yapılması gerekirken, adi şekilde düzenlenmesi, BK’nın 11. Maddesi uyarınca bu sözleşmeyi geçersiz kılar. Geçerli olmayan sözleşmenin feshinden söz edilemeyeceğinden, taraflar, ancak birbirlerine verdiklerini iade ile yükümlüdür.”

1. Unsurları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin unsurları, yani bu sözleşmenin oluşması için gerekli koşullar, sözleşmenin tanımından da anlaşılacağı üzere şunlardır;

1- Müteahhidin arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşaat (kat, bina, bağımsız bölüm, yapı vs.) yapma ve inşaatı teslim etme yükümlülüğü altına girmesi.

2-Arsa sahibinin taşınmaz devretme borcu altına girmesi.

3-Arsa sahibi ile müteahhit arasında geçerli olarak bir anlaşma yapılması.

1. Tarafları

İnşaat sözleşmesinin tarafları, iş sahibi ile yüklenicidir. İş sahibi inşaatı yaptıran; yüklenici ise inşaatın yapımını üstlenen kişidir. İş sahibi genellikle üzerinde inşaat yapılan taşınmazın sahibi, inşa edilen yapının kendisine teslim edeceği kişidir. Kural olarak hak ehliyetine sahip her kişi sözleşmenin iş sahibi tarafını oluşturabilir.

Yüklenici ise, ısmarlanan, sipariş verilen inşaatı yapma borcu altına giren kişidir. Yüklenici taraf, bir gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişi, özellikle anonim, limited veya kollektif ortaklık şeklinde bir ticaret ortaklığı da olabilir.

Yüklenici, inşaatın tamamını yapmayı üstlendiği gibi, bir kısmını yapmayı da üstlenebilir. İnşaatın tamamını yapıp teslim borcu altına giren yükleniciye “genel yüklenici” denir. Genel yüklenici yalnız inşaatın yapımını üstlenmekte, inşaatın plan ve projesi iş sahibi tarafından verilmektedir. Ancak yüklenici, inşaatın yapımında kullanılan plan ve projelerin hazırlanmasını da üstlenebilir. Genel yüklenici aynı zamanda plan ve projeleri de hazırlamakla yükümlü ise, “tam veya total yüklenici” olarak adlandırılır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Davası Yetkili Ve Görevli Mahkeme

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
2. Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak taşınmaz maliki il yüklenici arasındaki davalara asliye hukuk mahkemesinde bakılır.

Tacir olmayan taşınmaz maliki ile tacir sıfatını taşıyan yüklenici arasındaki dava ticari mahiyette değildir. Zira uyuşmazlık taşınmaz malikinin ticari faaliyeti ile ilgili olmayıp, bu konu ticari dava olarak kabul edilemez şayet taşınmaz maliki ve yüklenicinin her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa, ancak bu takdirde davaya ticaret mahkemesinde bakılması gerekir.

“İnşaat sözleşmesinden doğan ve değeri asliye mahkemesinin görev alanına giren uyuşmazlıklar, her iki taraf tacir olmadıkça, asliye ticaret mahkemesinde değil, asliye hukuk mahkemelerinde görülür.”

“Mahkemelerin görevi kamu düzenine ilişkin olup, davanın değerine göre hakimin görev hususunu re’sen incelemesi ve davayı görevli mahkemeye göndermek üzere karar vermesi gerekir.”

2. Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan dava taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriyorsa, davaya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde bakılması gerekir. Noksan ve bozuk iş bedeli, gecikmeden doğan tazminat isteklerine ilişkin dava sözleşmenin icra olunacağı yerde de açılabilir. Sözleşmenin icra olunacağı yer taşınmazın bulunduğu yer olacağından, yetkili mahkeme her halükarda inşaatın bulunduğu yerdeki görevli mahkeme olacaktır.

Hukuk Muhakemeleri Kanununun “Genel Yetkili Mahkeme” başlıklı 6/1 maddesinde yer alan; “Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.” Yönündeki hüküm uyarında, genel yetki kuralı doğrultusunda, davacı davalının ikametgahı mahkemesinde de dava açılabilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanununun “Sözleşmeden Doğan Davalarda Yetki” başlıklı 10/1 maddesinde yer alan; “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.” Yönündeki hüküm uyarınca sözleşmeye konu inşaatın yapılacağı yer mahkemesi de açılacak davaya bakmaya yetkilidir.

Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine dayalı, tapuda pay geçirimi ile ilgili davalar, diğer bir ifade ile tapu tescil isteğini içeren davaların ise Hukuk Muhakemeleri Kanununun “Taşınmaz Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlıklı 12/1 maddesinde yer alan; “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”