İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Nasıl Açılır? Kiralayanın, kirada bulunan gayrimenkule kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icrası için kullanma ihtiyacı varsa, kira sözleşmesinin bitiminden sonra İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya onun belirli yakınlarının taşınmazına olan ihtiyacı gerekçe gösterilerek, kiracının tahliyesini sağlamak amacıyla açılan bir dava türüdür.

Kiraya veren, bu davayı konut veya işyeri ihtiyacı dolayısıyla açabilir ve dava kabul edildiği takdirde kiracı taşınmazdan tahliye edilir. Bu davanın açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde belirtilen belirli şartların sağlanması gerekmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nedir?

İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası, Kiralayan; işyeri sebebiyle adı geçen mecura ihtiyacı olduğunu ve sözleşmeyi kira süresinin bitiminde feshedeceğini ihtarname ile kiracıya bildirilmiş olmalıdır. Dava, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmış olmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Bu şartların yerine getirilmesi, davanın başarılı bir şekilde sonuçlanması açısından büyük önem taşır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için şu şartların bir arada gerçekleşmesi gerekmektedir:

İhtiyacın Varlığı: Kiraya verenin kendisinin veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı bulunmalıdır. Kiraya veren, bu kişiler dışında başka bir yakın için tahliye talebinde bulunamaz.

Gerçek, Zorunlu ve Samimi İhtiyaç: İhtiyaç hususu gerçek olmalı ve samimi olmalıdır. Kiraya verenin ihtiyacının, yalnızca kira bedelini artırma, başkasına kiraya verme veya kiracıyı rahatsız etme amacı taşımaması gerekir. Örneğin, kiraya verenin kendisinin oturacağı bir eve ihtiyacı varsa, bu gerçek bir gerekçedir. Ancak, kira gelirini artırmak amacıyla açılan davalar genellikle reddedilmektedir.

Süresi İçinde Dava Açılması: Kira sözleşmesi sona erdikten sonra, belirli süreli kira sözleşmelerinde 1 ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uygun olarak 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının ne zaman açılabileceği, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterir:

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Sözleşme süresi sona erdikten sonra 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Kiraya veren, 6 aylık fesih döneminin sonundan itibaren en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunarak 1 ay içinde dava açabilir.

Eğer süre şartına uyulmazsa, dava usulden reddedilebilir. Ancak bu durumda ihtarname, kira sözleşmesinin sona erdirildiğine dair bir beyan olarak kabul edilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası İhtar Şartı Var Mı?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtarname şartı, kira sözleşmesinin niteliğine göre farklılık gösterir:

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderilmesi şart değildir. Sözleşme süresinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sonundan en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilmesi gereklidir. Bu bildirim yapılmadığı takdirde tahliye davası açılması mümkün olmayacaktır.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açar?

Kiralanan taşınmazı satın alan yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu durumda yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermeli ve ihtarnameyi tebliğ ettiği tarihten itibaren 6 ay içinde dava açmalıdır. Bu şartlara uyulmazsa tahliye talebi reddedilecektir.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiracının taşınmazını tahliye eden kiraya veren, taşınmazı 3 yıl boyunca başka bir kişiye kiralayamaz. Eğer kiraya veren bu yasağı ihlal ederse, tahliye edilen kiracı son 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası açabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını, genellikle taşınmazın maliki olan kiraya veren açar. Ancak bazı durumlarda dava açma hakkı şu kişilerde de bulunabilir:

Kiraya Veren: Kira sözleşmesinin tarafı olan mal sahibidir.

Yeni Malik: Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan kişi.

Malik Olmayan İntifa Hakkı Sahibi: Kira sözleşmesinin tarafı olmayan ancak intifa hakkına sahip kişi de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nerede Açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Sulh hukuk mahkemeleri, kira ilişkisi ile ilgili davalarda görevli mahkemelerdir ve bu davanın yetkili mahkemesi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ortalama 3 ay gibi bir sürede sonuçlanabilir. Ancak bu süre, mahkemenin iş yoğunluğuna, davanın detaylarına ve tarafların davranışlarına bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masraflarını Kim Öder?

Dava masrafları başlangıçta davayı açan kiraya veren tarafından ödenir. Ancak dava sonunda mahkeme, haksız çıkan tarafı masrafları ödemeye mahkum eder. Eğer kiracı tahliye edilirse, dava masrafları kiracıya yükletilir.

İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI NASIL GÖRÜLÜR

İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası, Davanın süresinde açılıp açılmadığını; davacının işyeri ihtiyacının gerçek olup olmadığı araştırılır. Şahitler dinlenir. Mahallinde bilirkişi incelemesi yapılır. Neticede, hâsıl olan kanaate göre karar verilir.

Kiralayan; işyeri sebebiyle adı geçen mecura ihtiyacı olduğunu ve sözleşmeyi kira süresinin bitiminde feshedeceğini ihtarname ile kiracıya bildirilmiş olmalıdır. Dava, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmış olmalıdır.

YARGITAY KARARI: İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas:  2014/13390 Karar: 2014/14132 Karar Tarihi: 17.12.2014

İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE İSTEMİ – DAVANIN SÜRESİNDE AÇILMIŞ OLMASI YETERLİ OLUP İHTARNAMEDE İHTİYAÇ İDDİASININ BELİRTİLMESİ GEREKLİ OLMAMASI – İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYEYE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ – HÜKMÜN BOZULMASI

ÖZET: Davanın süresinde açılmış olması yeterli olup ihtarnamede ihtiyaç iddiasının belirtilmesi gerekli değildir. Mahkemece ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. (6098 S. K. m. 350)

Davacı vekili dava dilekçesinde; Davacının malik olduğu taşınmazın 01.04.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesiyle anaokulu/kreş olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verildiğini, kızı P.’ın çocuk gelişimi bölümünden mezun olup taşınmazda kreş açmak istediğini, bu nedenle kiralanana ihtiyacı bulunduğunu belirterek taşınmazın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevabında, ihtiyaçlının yeni mezun olup deneyime sahip bulunmadığını, kreş açma yönünde herhangi bir girişimde bulunduğuna ilişkin delil ibraz edilmediğini ve ihtiyacın samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Somut olayda; Davacı, kiralananın anaokulu/kreş olarak kullanılmak üzere davalıya kiraladığını, kızının çocuk gelişimi bölümü mezunu olması nedeniyle kiralanana ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilmesini istemektedir. İhtiyacın samimi olduğunun kabulü yönünden kreş açmak için resmi bir kuruma başvurulması zorunlu değildir. Buna karşılık düzenlenen geçici mezuniyet belgesinden ihtiyaçlının dava açılmadan önce 03.10.2013 tarihinde mezun olduğu bu durumda ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu anlaşılmaktadır. Kabule göre de davanın süresinde açılmış olması yeterli olup ihtarnamede ihtiyaç iddiasının belirtilmesi gerekli değildir. Mahkemece ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.12.2014 tarihinde oybirliği ile, karar verildi.