Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası Nasıl Açılır? Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin inşaat maliyetlerini karşılamadan, arsalarını müteahhide vererek konut sahibi olmalarına imkan tanıyan bir sözleşmedir. Ancak çeşitli nedenlerle bu tür sözleşmelerin feshedilmesi gerekebilir. Bu makalede, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi süreci ve fesih sonucunda doğacak hak ve yükümlülükler hakkında bilgi verilecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını devretme karşılığında müteahhitin belirli oranda bağımsız bölüm inşa etme yükümlülüğünü üstlendiği bir eser sözleşmesidir. Bu sözleşme, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde sıkça kullanılır.

Müteahhit, inşaatı tamamlayarak arsa sahibine belirli sayıda daire teslim ederken, geri kalan dairelerin mülkiyeti müteahhitte geçer.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinde Şekil Şartı Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi resmi şekle tabidir. Yani fesih işleminin noter onaylı yapılması veya mahkeme kararı ile gerçekleşmesi gerekir.

Yargıtay kararlarına göre, taraflar aralarında anlaşarak da sözleşmeyi feshedebilir. Ancak anlaşma sağlanamazsa, fesih işlemi için mahkeme yoluna başvurulmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Feshedilir?

Tarafların Anlaşması Yoluyla Fesih

Sözleşmenin sona erdirilmesi için en basit yöntem, tarafların karşılıklı anlaşmasıdır. Bu durumda, taraflar aralarında fesih şartlarını ve tazminatları belirleyerek anlaşmaya varabilirler. Ancak, fesih sonrası taraflar arasında doğacak mali ve hukuki sorumluluklar için profesyonel hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır.

Mahkeme Kararıyla Fesih

Taraflar arasında anlaşmazlık varsa, sözleşmenin feshi için mahkeme kararı gerekmektedir. Müteahhit veya arsa sahibi, karşı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmediği iddiasıyla mahkemeye başvurarak sözleşmeyi feshedebilir.

Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Feshi

4.1. Müteahhidin Temerrüdü Nedeniyle Fesih

Müteahhit işini geciktirirse veya işe zamanında başlamazsa, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda arsa sahibi, müteahhite belirli bir süre vererek yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebilir veya tazminat talep edebilir.

İnşaatın Ayıplı Olması Nedeniyle Fesih

Müteahhit tarafından yapılan inşaatın ayıplı olması durumunda, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir ve tazminat talep edebilir.

Müteahhidin Sözleşmeyi Feshi Nasıl Olur?

Öngörülemeyen Haller Nedeniyle Fesih

Sözleşme imzalandıktan sonra öngörülemeyen durumlar (deprem, sel gibi) müteahhidin inşaat faaliyetlerini güçleştirirse, müteahhit sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda, müteahhit mahkemeden sözleşme şartlarının uyarlanmasını talep edebilir.

Arsa Sahibinin Temerrüdü Nedeniyle Fesih

Arsa sahibi, müteahhitin inşaata başlaması için gerekli koşulları sağlamazsa, müteahhit temerrüde düşen arsa sahibine karşı fesih davası açabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları

Sözleşmeden Dönme ve Geçmişe Etkili Fesih

Sözleşmeden dönme yoluyla fesih, sözleşmenin geçmişe dönük etkilerini de ortadan kaldırır. Bu durumda, taraflar karşılıklı olarak aldıkları edimleri iade eder. Arsa sahibi, müteahhide devrettiği arsayı geri alabilirken, müteahhit de inşa ettiği kısmın bedelini talep edebilir.

İleriye Etkili Fesih

Sözleşme ileriye etkili olarak feshedildiğinde, müteahhit inşaatın tamamladığı bölümler üzerinden hak talep edebilir. Bu durumda, arsa sahibi müteahhide yapılan iş karşılığında ödeme yapar.

Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda genel olarak görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak taraflardan biri tacirse Asliye Ticaret Mahkemesi yetkili olacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası, arsa sahibi veya sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaatı yapmayı taahhüt eden yüklenici arasında imzalanır. Müteahhit arsa üzerinde inşaatı yapma, arsa sahibi de inşaatın bitiminde müteahhide anlaşılan miktarda bağımsız bölüm devretme sözü verir. Yani müteahhit yaptığı işin bedelini para olarak değil taşınmaz olarak alır. Bu nedenle yapılan iş kat karşılığı inşaat ya da arsa karşılığı inşaat olarak anılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması hukuk danışmanlık ve  avukat desteği alınmasını tavsiye ediyoruz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası – İhtarname Örneği

… … NOTERLİĞİ’ NE

İHTARNAME
İHTAR EDEN        :

TC KİMLİK NUMARASI  :

ADRES            :

VEKİLİ             : Avukat İlkay UYAR KABA

ADRES            : Strazburg Caddesi 10/9 Çankaya ANKARA

İHTAR EDİLEN        :

ADRES            :

KONU            : … Noterliği’nin …/…/… tarihli … yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası…..

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası- Yargıtay Kararları

YARGITAY KARARI: KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

T.C. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas:  2013/15-315 Karar: 2014/10 Karar Tarihi: 15.01.2014 – Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

SÖZLEŞMENİN FESHİ TAPU İPTALİ VE TESCİL TAZMİNAT DAVASI – İKİ BİRLEŞEN VE BİR KARŞI DAVA BULUNDUĞU – DİRENME KARARININ HÜKÜM FIKRASINDA HANGİ DAVANIN REDDEDİLDİĞİ HANGİ DAVALARIN BOZMAYA KONU OLMADIĞI İÇİN KESİNLEŞTİĞİNİN BELİRTİLMESİ GEREĞİ

ÖZET: Asıl davayla birlikte iki birleşen ve bir karşı dava bulunmakta olup, yerel mahkemece direnme kararının hüküm fıkrasında, hangi davanın reddedildiği, hangi davaların bozmaya konu olmadığı için kesinleştiğinin belirtilmesi gerekir.
Hukuk Genel Kurulu’nda işin esasının incelenmesine geçilmeden önce, direnme kararının hüküm fıkrasının 6100 sayılı HMK’nun 294/3, 297 ve 298/2 maddesi hükümlerine uygun olarak oluşturulup oluşturulmadığı ön sorun olarak incelenip değerlendirilmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 294. maddesinin 3. fıkrasında “hükmün tefhimi herhalde hüküm sonucunun duruşma tutanağına geçirilerek okunması suretiyle olur” hükmüne yer verilmiştir. Ayrıca mahkeme kararlarında nelerin yazılacağı HMK’nun 297. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre, hüküm sonucu kısmında gerekçeye ait her hangi bir söz tekrar edilmeksizin isteklerin her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların sıra numarası altında açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekir.

Bu biçim, yargıda açıklık ve netlik prensibinin gereğidir. Aksi hal, yeni tereddüt ve ihtilaflar yaratır. Hatta giderek denilebilir ki, dava içinden davalar doğar ve hükmün hedefine ulaşması engellenir. Kamu düzeni ve barışı oluşturulamaz.

Nitekim, Yargıtay’ın yerleşmiş görüşü de bu yöndedir (Hukuk Genel Kurulu’nun 19.6.1991 gün 1991/2-323 E., 1991/391 K.;10.9.1991 gün 1991/11-281 E., 1991/415 K.; 25.9.1991 gün 1991/1-355 E., 1991/440 K.; 05.12.2007 gün ve 2007/3-981 E., 2007/936 K.; 23.01.2008 gün ve 2008/14-29 E., 2008/4 K.; 21.10.2009 gün ve 2009/9-397 E., 2009/453 K.; 21.11.2012 gün ve 2012/9-839 E., 2012/833 K.; 12.06.2013 gün ve 2012/9-1681 E., 2013/831 K. sayılı ilamları).

Somut olayda da, asıl dava ile birlikte iki birleşen ve bir karşı dava bulunmakta olup, yerel mahkemece direnme kararının hüküm fıkrasında, hangi davanın reddedildiği, hangi davaların bozmaya konu olmadığı için kesinleştiği belirtmemiş olup, bu haliyle 6100 sayılı HMK’nun 294/3, 297, ve 298/2. maddesi hükümlerine uygun bir hüküm fıkrası oluşturulmamıştır. O itibarla mahkemece, yukarıda belirtilen HMK’nun ilgili maddeleri gözetilmeksizin yazılı biçimde karar verilmesi doğru değildir.  Hal böyle olunca, yerel mahkeme kararının, işin esasına yönelik temyiz itirazları incelenmeksizin, salt bu usuli eksikliğe dayalı olarak bozulması gerekmiştir.

YARGITAY KARARI: KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

T.C. YARGITAY 23.Hukuk Dairesi Esas:  2014/337 Karar: 2014/4097 Karar Tarihi: 28.05.2014

SÖZLEŞMENİN FESHİ DAVASI – ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ – UYUŞMAZLIĞIN MUTLAK VEYA NİSPİ TİCARİ DAVALARDAN OLMADIĞI – ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN GÖREVLİ OLDUĞU – DAVANIN USULDEN REDDİNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ.

ÖZET: Uyuşmazlık eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin olup, bu tür uyuşmazlıklar tahdidi olarak sayılan mutlak ticari davalardan olmadığı gibi davacının tacir sıfatı bulunmadığından, diğer anlatımla her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hukuk davası (nispi ticari dava) niteliğinde de bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu gözönünde bulundurulup mahkemenin görevine ilişkin dava şartı noksanlığı nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi gerekir.

6335 sayılı Kanun’un 2. maddesi ile değiştirilen 6102 sayılı TTK’nın 5. maddesinde, aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın Asliye Ticaret Mahkemesi tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevli olup, Asliye Ticaret Mahkemeleri ile Asliye Hukuk Mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olduğu düzenlenmiştir. Bir yerde asliye ticaret mahkemesi bulunduğu takdirde, Asliye Hukuk Mahkemesinin görevi içinde bulunan ve anılan yasanın 4. maddesi hükmünce ticari sayılan davalara ve özel hükümler uyarınca ticaret mahkemesinde görülecek diğer işlere asliye ticaret mahkemesinde bakılacağı da hüküm altına alınmıştır.

Somut olayda uyuşmazlık, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK’nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin” feshine ilişkin olup, anılan bu tür uyuşmazlıklar 6102 sayılı TTK’nın 4. maddesinde tahdidi olarak sayılan mutlak ticari davalardan olmadığı gibi davacının tacir sıfatı bulunmadığından, diğer anlatımla her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hukuk davası (nispi ticari dava) niteliğinde de bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu gözönünde bulundurulup 6100 sayılı HMK’nın 114/c ve 115/2. maddeleri uyarınca mahkemenin görevine ilişkin dava şartı noksanlığı nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken uyuşmazlığın esası incelenerek yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmamıştır.

YARGITAY KARARI: KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

T.C. YARGITAY 23.Hukuk Dairesi Esas:  2013/7290 Karar: 2014/957 Karar Tarihi: 12.02.2014

SÖZLEŞMENİN FESHİ VE TAZMİNAT DAVASI – ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE KONU TAŞINMAZIN SÖZLEŞME TARİHİ İTİBARİYLE KADASTRO PARSELİ OLDUĞU – ANCAK İMARLI PARSELLER İÇİN İNŞAAT RUHSATI VERİLEBİLECEĞİ – SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİ GEREĞİ

ÖZET: Taraflar arasındaki düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu teşkil eden taşınmazın sözleşme tarihi itibariyle kadastro parseli olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Ancak imarlı parseller için inşaat ruhsatı verilebileceğinden, halen kadastro parseli vasfını taşıyan taşınmazlarda inşaat ruhsatı verilmesi mümkün değildir.

Mahkemece, bu itibarla taraflar arasındaki sözleşmenin kurulduğu tarihte geçerli olmadığı, feshin ancak geçerli bir sözleşme için söz konusu olabileceği, geçersiz sözleşmenin feshinin dava yolu ile istenemeyeceği, bu şekilde bir dava açılmış ise çoğun içinde az da vardır kuralı uyarınca sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekir.