Kiracı Kira Ödemiyor, Tahliye Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Kiracı Kira Ödemiyor, Tahliye Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır 2026? Kiracı Kira Ödemiyorsa Ne Yapılmalı?Ankara Güncel Hukuk Rehberi.

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında, kiracının kira bedelini ödememesi gelir. Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı, sözleşmede belirtilen tarih ve şekilde kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ancak kira ödenmediğinde, ev sahibi hem alacağını tahsil etmek hem de kiracıyı tahliye etmek için hukuki yollara başvurabilir.

Peki kiracı kira ödemezse ev sahibi ne yapabilir? Tahliye davası nasıl açılır ve ne kadar sürer?

Kiracının Kira Ödememesi Hukuken Ne Anlama Gelir?

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde düzenlenmiştir. Kiracı, kira bedelini her ay belirlenen tarihte ödemek zorundadır.

Kiranın ödenmemesi, sözleşmeye aykırılık anlamına gelir ve bu durum ev sahibine:

İcra takibi başlatma, Tahliye davası açma, Kira alacağını faiziyle talep etme hakkı verir.

Kiracı kirasını düzenli ödemiyorsa, mal sahibi artık yalnızca kira alacağını değil, kiracının tahliyesini de mahkeme aracılığıyla isteyebilir.

Kiracı Kira Ödemiyorsa Ne Yapılmalı?

Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda izlenmesi gereken hukuki süreç 2026 itibarıyla üç ana aşamada yürütülür:

A) Noterden veya İcra Dairesinden İhtar Gönderilmesi: Ev sahibi, kiracıya ödeme yapması için yazılı ihtarname gönderir.

Bu ihtar: Noter aracılığıyla veya İcra dairesi üzerinden ödeme emri şeklinde gönderilebilir.

Bu bildirimde kiracıya 30 gün süre verilir. Bu süre içinde kira ödenmezse tahliye davası açılabilir.

B) İcra Yoluyla Tahliye: Ev sahibi, kira borcunu tahsil etmek ve kiracıyı çıkarmak için ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu durumda icra dairesi kiracıya bir ödeme emri gönderir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir.

C) Mahkeme Yoluyla Tahliye Davası: Kiracı ödeme yapmaz veya icra takibine itiraz ederse, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu davada kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve ihtarname delil olarak sunulur.

Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

2026 yılı itibarıyla kira borcu nedeniyle açılan tahliye davaları genellikle 6 ay ile 12 ay arasında sonuçlanmaktadır.

Tahliye Davası Sürecini Etkileyen 5 Temel Faktör Nedir?

Davanın Dayanağı: En hızlı sonuçlanan davalar, kiracının kira bedelini ödemediği (iccarlık) durumlardır. Kiracının ödeme yapmadığı net olarak kanıtlanırsa süre kısalır. Miras, kira tespiti veya malikin kendi ihtiyacı gibi sebepler daha fazla tartışma ve delil gerektirebilir.

Kiracının Tepkisi ve İtirazları: Kiracı mahkemeye gelmez, savunma yapmazsa (redd-i miras hali) dava çok hızlı ilerler. Ancak, her aşamada itiraz eder, savunma sunar, tanık gösterir ve keşif talep ederse, her duruşma arasına haftalar, aylar girer.

Mahkemenin Yoğunluğu: Özellikle büyük şehirlerdeki Asliye Hukuk Mahkemeleri aşırı yoğundur. Duruşma tarihi almak bazen 1-2 ayı bulabilir. Her duruşma arasındaki süre de 1-3 ay arasında değişebilir.

Bilirkişi ve Keşif İşlemleri: Kira değerinin tespiti veya malikin ihtiyaç durumunun anlaşılması için bilirkişi incelemesi veya keşif gerekebilir. Bu işlemler dava süresine en az 2-3 ay ekler.

İstinaf ve Temyiz: Mahkeme tahliyeye karar verse bile, kiracı kararı İstinaf Mahkemesi’ne taşıyabilir. Bu, sürece en az 6-12 ay daha ekler. Temyiz aşaması ise daha da uzundur.

Tahliye Davasının Aşamaları ve Her Aşamanın Tahmini Süresi: “Süreç nasıl işliyor?” sorusunu adım adım inceleyelim:

1. İhtar (Ön Uyarı) Mektubu (Şart Değil, Ancak Tavsiye Edilir): Süre: 1-2 Hafta olup, Süreç resmen başlamadan önce, kira ödenmediyse veya tahliye sebebi varsa, noter aracılığıyla bir ihtar mektubu gönderilmesi güçlü bir delil oluşturur. Bu, aynı zamanda çözümü mahkemeden önce bulma şansı da verir.

2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Mahkemeye Verilmesi: Süre: 1-2 Hafta olup, Avukatınız tarafından tüm deliller (kira sözleşmesi, banka dekontları, ihtar mektubu) ile birlikte dava dilekçesi hazırlanır ve yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi’ne açılır.

Kiracı tahliye davası kaç celsede biter?

En İyi İhtimal (2 Celse): Kiracı hiç gelmez. İlk duruşmada (1. celse) savunması alınmaz, ikinci duruşmada (2. celse) deliller incelenir ve tahliye kararı verilir. Toplam süre: 3-6 ay.

Ortalama İhtimal (3-5 Celse): Kiracı savunma yapar, itiraz eder. Taraflar delil sunar, tanıklar dinlenir, gerekirse bilirkişiye başvurulur. Bu durumda duruşma sayısı artar. Her duruşma arasında 1-2 ay olduğunu düşünürsek, süre 6-10 ayı bulur.

Kötü İhtimal (5+ Celse): Karmaşık hukuki tartışmalar, çok sayıda tanık, keşif raporları ve tarafların sürekli ek süre talep etmesi durumunda celse sayısı 5’in üzerine çıkabilir ve süre 1 yılı aşar.

4. Karar ve Kesinleşme: Mahkeme kararını yazdıktan sonra, taraflara 2 hafta içinde İstinaf Mahkemesi’ne itiraz hakkı doğar. Kararın tebliğ edilmesi ve itiraz süresinin dolması yaklaşık 1 ay daha sürer. Kiracı itiraz etmezse karar kesinleşir.

5. İcra Takibi (Fiili Tahliye): Süre: 1-3 Ay, Kesinleşen tahliye kararıyla birlikte, İcra Mahkemesi’nde ilamsız icra takibi başlatılır. Kiracıya 30 günlük bir süre verilir (icra yoluyla tahliye). Bu sürede çıkmazsa, icra müdürlüğü zorla tahliye işlemini gerçekleştirir. Bu da yaklaşık 1-2 ay daha sürebilir.

Tahliye Davasında İspat Yükü Kimdedir?

Kira ödemesi yapılmadığı iddiasını ev sahibi ispat etmek zorundadır. Bu nedenle dava açmadan önce şu belgelerin hazırlanması gerekir:

Kira sözleşmesi (yazılı veya e-Devlet üzerinden yapılmışsa elektronik örneği),

Banka dekontları, Noterden gönderilen ihtarnameler, Kiracının imzaladığı teslim tutanakları, Kira ödemesinin yapılmadığını gösteren hesap dökümleri.

Eğer kiracı kira ödediğini iddia ederse, ödediğini ispat yükü kiracıya geçer. Tahliye Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Kiracı İtiraz Ederse Ne Olur? Tahliye Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Kiracı, kendisine gönderilen icra ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. Bu itiraz, icra takibini durdurur. Ancak ev sahibi bu durumda itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilir.

Sulh Hukuk Mahkemesi, itirazın haksız olduğunu tespit ederse; İtirazı kaldırır, Tahliye kararı verir, Gecikmeden dolayı kiracıyı tazminata mahkûm edebilir.

Tahliye Kararı Ne Zaman Kesinleşir?

Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra, kiracının 15 gün içinde istinaf başvurusu hakkı vardır. Ancak bazı durumlarda mahkeme “kararın kesin olarak verilmesine” hükmedebilir. Bu durumda karar kesinleşmeden de icraya konabilir ve kiracı çıkarılabilir.

Karar kesinleştikten sonra ev sahibi, icra dairesine tahliye talebi sunarak kiracının evden çıkarılmasını sağlar. İcra memurları eşliğinde kiracının taşınmazdan tahliyesi yapılır. Tahliye Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Kiracı Tahliye Edilmeden Ev Boşaltırsa Ne Olur?

Eğer kiracı dava devam ederken evi boşaltırsa, tahliye davası “konusuz kalma” nedeniyle düşer. Ancak kira borcu varsa, ev sahibi ayrı bir icra takibi veya alacak davası açarak kira alacağını tahsil edebilir.

Tahliye Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti 2026 Ne Kadar?

2026 Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre:Kira tahliye davası avukatlık ücreti: 22.500 TL, İcra takibiyle tahliye: 9.000 TL, Noter ihtar ücreti: 1.500–2.000 TL, Mahkeme harç ve giderleri: 2.500–3.500 TL aralığındadır.

Toplamda dava masrafı ortalama 35.000–40.000 TL civarındadır. Ancak dava kazanılırsa, bu masraflar kiracıdan tahsil edilir.

Kiracı Kira Ödemiyorsa Ev Sahibi Ne Zaman Dava Açabilir?

Ev sahibi kira ödemesinin gecikmesi halinde hemen dava açamaz. Önce kiracıya ihtar gönderilmeli ve 30 günlük ödeme süresi tanınmalıdır. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse, tahliye davası veya icra takibi başlatılabilir.

Eğer kiracı aynı kira yılı içinde iki kez geç ödeme yaptıysa, ev sahibi kira yılı sonunda tahliye davası açma hakkına da sahiptir. Tahliye Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Avukat ve Danışmanlık: Kiracı Kira Ödemiyor, Tahliye Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Kira Ödemeyen Kiracıya Karşı Tahliye Hukuki Bir Süreçtir. Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi, doğru ve hukuka uygun bir şekilde yapılmalıdır. Süreler, ihtarname ve deliller eksiksiz hazırlanmazsa, dava uzayabilir veya reddedilebilir.

2026 yılı itibarıyla tahliye davaları hızlandırılmış usulde görülse de, en etkili sonuç profesyonel avukat desteğiyle alınır.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır? Kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve noter ihtarları doğru sunulursa, kiracının tahliyesi 6 ay içinde sağlanabilir.

Unutmayın, kira borcu yalnızca maddi bir mesele değil; doğru yönetilmezse uzun süren bir hukuk mücadelesine dönüşebilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren tecrübeli bir kira hukuku avukatıyla ilerlemek en doğru yoldur. Kiracı Kira Ödemiyor, Tahliye Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?