Tapu İptal Davası 2026

Tapu İptal Davası 2026 – Tapu İptali Nedir, Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılabilir, Zaman Aşımı Kaç Yıldır, Satışı Yapılan Tapu Bozulur mu? Yargıtay Kararlarıyla Ankara Güncel Hukuk Rehberi – Tapu iptal davası, taşınmaz mallarla ilgili en önemli dava türlerinden biridir.

Kimi zaman miras, vekalet, satış, bağış veya dolandırıcılık nedeniyle tapuda yapılan işlemler hukuka aykırı olabilir. Bu durumda mağdur kişi, taşınmazın gerçek malikine dönmesi için tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Peki hangi durumlarda tapu iptal davası açılır, zaman aşımı kaç yıldır, satışı yapılan tapu geri alınabilir mi? İşte Tapu İptali Hakkında 2026 yılına göre en güncel bilgiler:

Tapu İptal Davası Nedir? Tapu İptal Davası 2026

Tapu iptal davası, bir taşınmazın hatalı, hileli veya hukuka aykırı olarak tescil edildiği durumlarda açılan ve tapu kaydının iptal edilmesini amaçlayan davadır.

Davayı kazanan taraf lehine mahkeme kararıyla tapu kaydı iptal edilir ve doğru malik adına tescil yapılır.

Yasal Dayanak: 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 1023 – 1026. “Tapu kütüğündeki tesciller, ancak yolsuz tescil halinde iptal edilebilir. İyiniyetli üçüncü kişiler korunur.” Bu nedenle dava yalnızca yolsuz veya haksız tescillerin düzeltilmesi amacıyla açılır.

Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılabilir?

Tapu iptali, tek bir sebepten değil; farklı hukuki nedenlere dayanarak açılabilir. En yaygın tapu iptal sebepleri şunlardır:

1. Miras Uyuşmazlıkları (Muris Muvazaası) Nedeniyle Tapu İptal Davası 2026

Miras bırakanın (muris), mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla görünürde satış veya bağış yapması halinde açılır. Yargıtay’a göre, “muris muvazaası” tapu iptali nedenidir.

Yargıtay 1. HD, Kararında; “Muris muvazaasıyla yapılan satış, gizli bağış niteliğindedir; tapu kaydı iptal edilerek miras payları oranında tescil yapılmalıdır.”

2. Hile, Aldatma, Baskı (İrade Fesadı) Nedeniyle Tapu İptal Davası 2026

Taşınmazın devri sırasında kişinin hile, tehdit veya baskı altında işlem yapması durumunda, tapu kaydı geçersiz olur. Bu kişiler, tapunun iptalini talep edebilir.

3. Sahte Belgeyle Yapılan Satış Nedeniyle Tapu İptal Davası 2026

Tapu işlemlerinde sahte kimlik veya vekaletname kullanılmışsa, bu durum mutlak butlan (geçersizlik) sebebidir. Tapu doğrudan iptal edilir.

Yargıtay 3. HD, Kararında; “Sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz devri yolsuz tescil niteliğinde olup, iptale tabidir.”

4. Hatalı Kadastro veya Tapu Kayıtları Nedeniyle Tapu İptal Davası 2026

Kadastro ölçüm hatası veya tapu sınırlarının yanlış belirlenmesi hâlinde tapu düzeltim (tescil) davası açılır.

5. Ehliyetsizlik veya Ayırt Etme Gücü Eksikliği Nedeniyle Tapu İptal Davası 2026

Akıl hastalığı, yaşlılık veya bilinç bozukluğu nedeniyle işlem yapan kişinin fiil ehliyeti yoksa, tapu işlemi geçersizdir. Mahkeme, tapu kaydını iptal eder.

6. Aile Konutu Şerhi Olmasına Rağmen Satış Nedeniyle Tapu İptal Davası 2026

Eşin rızası alınmadan aile konutu satılmışsa, diğer eş iptal davası açabilir.

Yargıtay 2. HD, Kararında; “Aile konutu üzerinde eşin rızası olmadan yapılan satış işlemi, Türk Medeni Kanunu m.194’e aykırıdır ve iptali gerekir.”

Tapu İptal Davasında Zaman Aşımı Kaç Yıldır?

Tapu iptal davalarında zamanaşımı süresi, davanın sebebine göre değişir.

Yargıtay uygulamasına göre: Muris muvazaası (miras davası), Süresiz, Hile, aldatma, baskı (irade fesadı) 1 yıl (öğrenmeden itibaren).

Sahte belgeyle tescil Süresiz, Ehliyetsizlik (fiil ehliyeti yokluğu) Süresiz, Kadastro hatası 10 yıl, Aile konutu şerhi ihlali 10 yıl Zamanaşımı süreleri bulunmaktadır.

Yargıtay 1. HD, 2Kararında; “Muris muvazaasına dayalı tapu iptal davası, zamanaşımına tabi değildir. Tapu kaydı var oldukça dava açılabilir.”

Bu nedenle davanın türüne göre zaman aşımı değişir. Ancak mirasçılar ve hak sahipleri, tapu iptalini her zaman talep edebilir.

Satışı Yapılan Tapu Bozulur mu?

Evet, belirli şartlarda satışı yapılan tapu da iptal edilebilir. Ancak bu durum, alıcının iyi niyetli olup olmamasına göre değişir.

İyiniyetli Alıcı: Eğer taşınmazı satın alan kişi iyi niyetli ise, yani tapunun hileli olduğunu bilmeden satın almışsa, tapu korunur.

Bu durumda eski malik, sadece tazminat davası açabilir.

Kötü Niyetli Alıcı: Eğer alıcı tapunun haksız devredildiğini biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, tapu iptal edilerek eski sahibine iade edilir.

Yargıtay 8. HD, Kararında; “Taşınmazın yolsuz tescil olduğunu bilen alıcının iyiniyeti korunmaz; tapu iptali ve tescil kararı verilmelidir.”

Bu nedenle mahkeme, satış yapılan kişinin iyi niyetini detaylı biçimde araştırır.

Tapu İptal Davası Kim Tarafından Açılabilir?

Tapu iptal davasını yalnızca hak sahibi veya mirasçısı açabilir. Yani tapuda adı geçen kişi değil de asıl malik olan veya hak sahibi olduğunu iddia eden kişi dava açabilir.

Dava Ehliyeti Olan Kişiler: Taşınmazın gerçek maliki, Mirasçılar, Eş (aile konutu için), Vasi veya kayyum, Tapu kaydından doğrudan zarar gören kişiler.

Tapu İptal Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptal davaları, ortalamada 9 – 15 ay arasında sonuçlanır. Ancak bilirkişi incelemesi, keşif ve kadastro araştırması gerekirse süreç uzayabilir. Yargıtay aşamasıyla birlikte dava 2 yılı bulabilir.

Dava süresince taşınmazın satılmasını önlemek için ihtiyati tedbir kararı talep edilmelidir. Böylece tapuya “satılamaz” şerhi konulur.

Tapu İptal Davasında Deliller Nelerdir, İspat Nasıl Olur?

Mahkeme, tapu iptali taleplerinde delilleri çok sıkı şekilde inceler.

Başlıca deliller şunlardır: Tapu kayıt örnekleri, Satış sözleşmeleri, Tanık beyanları, Banka ödeme belgeleri, Sağlık raporları (ehliyetsizlik durumunda), Bilirkişi raporları, Miras belgeleri.

Deliller, tapu işleminin hileli veya hukuka aykırı olduğunu ortaya koymalıdır.

Yargıtay Kararları: Tapu İptal Davası 2026

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, Kararında; “Tapu kaydı, muvazaalı işlem sonucu oluşmuşsa, iyi niyet iddiası korunmaz; tapu iptali ve tescil kararı verilmelidir.”

Yargıtay 3. HD, Kararında; “Ehliyetsiz kişinin yaptığı taşınmaz devri, butlanla sakattır; tapu iptali davası süresiz olarak açılabilir.”

Yargıtay 8. HD, Kararında; “İyi niyetli olmayan üçüncü kişiye yapılan satış işlemi, tapu sicilinin korunması ilkesinden yararlanamaz.”

Yargıtay 6. HD, Kararında; “Tapu kaydında hile tespit edilirse, kayıt malikinin iyi niyeti araştırılmaksızın iptaline karar verilir.”

Avukat ve Danışmanlık: Tapu İptal Davası 2026

Tapu İptal Davası, Mülkiyetin Gerçek Sahibine Dönmesini Sağlar. Tapu iptal davası, taşınmazın haksız veya hatalı şekilde el değiştirmesi durumunda başvurulabilecek en etkili hukuki yoldur.Ancak dava teknik açıdan karmaşık olduğu için, doğru delillerle desteklenmesi gerekir.

Nedeniyle Tapu İptal Davası 2026: Tapu iptal davası; hile, sahte belge, miras uyuşmazlığı, ehliyetsizlik gibi nedenlerle açılabilir,

Zaman aşımı sebebe göre değişir, bazı durumlarda süresizdir, Satışı yapılan tapu kötü niyetli alıcıya geçmişse iptal edilebilir, Dava ortalama 1–2 yıl sürer. Yargıtay, gerçek maliklerin korunması gerektiğini açıkça belirtmektedir.

Bu nedenle tapu iptali konusunda hak kaybı yaşamamak için, dava öncesi gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukattan profesyonel destek almak büyük önem taşır.