Nama İfaya İzin Davası Nedir, Nasıl Açılır? Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Eksik ve Kusur Nedir?

Nama İfaya İzin Davası Nedir, Nasıl Açılır? Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Eksik ve Kusur Nedir? Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Eksik ve Ayıplı İşlerin Bedeli ile Nama İfaya İzin: Yargıtay Kararları Işığında Hukuki Değerlendirme!

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ülkemizde yaygın olarak uygulanan bir yapılaşma yöntemi olup, özellikle büyükşehirlerde kat karşılığı inşaat olarak da bilinir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında bir edim değişimi söz konusudur.

Arsa sahibi, taşınmazının belirli bir payını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise karşılığında arsa üzerinde belirli bir projeyi tamamlayarak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Ancak uygulamada, sözleşme konusu edimlerin eksik veya ayıplı ifası ya da hiç ifa edilmemesi oldukça sık karşılaşılan bir sorundur. Bu durumda arsa sahibinin hukuki korunması için önemli yollar arasında “nama ifa” ve “yükleniciye ait taşınmazların satışına izin” talepleri öne çıkmaktadır.

Nama İfa Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi kapsamında düzenlenen nama ifa, borçlu edimini yerine getirmezse, alacaklıya (arsa sahibi) borçlunun nam ve hesabına, edimi kendisinin veya üçüncü bir kişi eliyle yerine getirme yetkisi tanır. Bu işlemde amaç, işin tamamlanmasını sağlamak ve arsa sahibinin mağduriyetini önlemektir. Nama ifa kararı, mahkeme kararıyla alınmalı ve ifa edilecek iş kalemleri ile masraflar ayrıntılı şekilde belirlenmelidir.

Nama İfaya İzin Davası Nedir, Nasıl Açılır?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin son yıllarda verdiği kararlar, nama ifaya izin verilmesi hususunda oldukça net kriterler ortaya koymuştur. Bu kriterlerin başlıcaları şunlardır:

Sözleşmenin yürürlükte olması: Nama ifa kararı verilebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hâlen yürürlükte olması, yani taraflarca feshedilmemiş olması gerekir.

Temerrüt hali: Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi, yani inşaatı süresinde tamamlamaması ya da ayıplı ifa etmesi gerekir.

Eksik ve ayıplı işlerin tespiti: Eksik ve kusurlu imalatlar, iskan masrafları, SGK ve vergi borçları gibi kalemler bilirkişi marifetiyle tespit edilmeli, bedelleri güncel piyasa rayiçleriyle hesaplanmalıdır.

Hüküm fıkrasının açıklığı: Mahkeme, hangi eksik ve ayıplı işlerin yapılmasına izin verdiğini açıkça yazmalı, genel yetki verilmemelidir. Satış izni verilmişse, satışa konu bağımsız bölümün güncel değeri de kararda belirtilmelidir.

Giderlerin karşılanması: Yapılacak işlerin bedeli, yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satışı yoluyla karşılanacaksa, bu bağımsız bölümlerin en az hangi bedelle satılabileceği açıkça belirtilmelidir.

Yargıtay Kararlarında Belirgin Hatalar ve Düzeltmeler Nelerdir?

Yargıtay’ın birçok kararında yerel mahkemelerin sıkça düştüğü bazı hatalar şu şekilde özetlenebilir:

Eski bilirkişi raporlarına dayanılarak karar verilmesi ve güncel piyasa rayiçlerinin dikkate alınmaması.

Nama ifaya konu eksik işlerin kalem kalem yazılmaması ve sadece toplu bir rakam belirlenmesi.

Satışına izin verilen bağımsız bölümlerin piyasa değeri belirtilmeden genel satış yetkisi verilmesi.

Bu eksiklikler Yargıtay tarafından “infazda tereddüt oluşturacak şekilde hüküm kurulması” gerekçesiyle kararların bozulmasına neden olmuştur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda nama ifa ve satışa izin talepleri, arsa sahiplerinin haklarını korumada etkin araçlardır. Ancak bu taleplerin kabul edilmesi için Yargıtay’ın çizdiği sınırlar dahilinde açık, güncel, denetlenebilir ve infazı mümkün bir karar verilmesi gerekmektedir. Mahkemelerin, bilirkişi raporlarının güncelliğine dikkat etmeleri, hüküm fıkralarını net şekilde kaleme almaları ve yükleniciye ait bağımsız bölümlerin piyasa değerlerini esas almaları şarttır. Aksi takdirde kararlar, temyiz sürecinde bozulmakta ve uzun süren yargılamalar neticesiz kalmaktadır.

Nama İfaya İzin Davası Nedir, Nasıl Açılır? Yargıtay Emsal Kararlar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/1150 E., 2024/2797 K.

Yüklenicinin eksik ve ayıplı işleri nedeniyle nama ifaya izin ve yükleniciye ait bağımsız bölümün satışına izin talebi değerlendirilmiştir. İlk karar Yargıtay 23. HD tarafından yapı denetim ücreti ve SGK borçlarının da yükleniciye ait olduğu gerekçesiyle bozulmuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise yalnızca yapı denetim bedelinin arsa sahibine ait olduğunu belirterek direnme kararını bozmuştur. Yerel mahkemece 3 no’lu bağımsız bölümün satışına 75.000 TL’den az olmamak kaydıyla izin verilmiş, fakat bu bedeller güncel olmadığından karar bozulmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/2292 E., 2024/3924 K.

Yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesi istenmiş; ilk derece mahkemesi, şirketin sicil kaydının silinmesi gerekçesiyle davayı usulden reddetmişti. Ancak şirketin ihya edildiği tespit edilerek karar bozulmuş, devamında davanın esası incelenmiş ve yüklenicinin inşaatı tamamlayarak iskân aldığı, davacıların sessiz kalması nedeniyle nama ifa hakkının ortadan kalktığı gerekçesiyle dava reddedilmiş, ancak bu gerekçeler yeterli görülmeyip karar yeniden bozulmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2022/329 E., 2023/940 K.

Yüklenici edimini yerine getirememiş, arsa sahibi nama ifa ve satış izni talep etmiştir. İlk derece mahkemesi, sözleşmenin zımnen feshedildiğini kabul ederek sözleşmenin sona erdiğini belirtmiştir. Ancak Yargıtay, nama ifa ile sözleşmenin sürdürülmek istendiğini vurgulayarak sözleşmenin yürürlükte olduğunu, satış izni ve masrafların açıkça belirtilmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2021/4185 E., 2022/4091 K.

Eksik ve ayıplı işler için yükleniciye ait bağımsız bölümün satışına izin verilmesi talep edilmiştir. Ancak bilirkişi tespiti 2012 yılına ait olduğundan ve güncel değerler dikkate alınmadan karar verildiğinden Yargıtay, nama ifa kapsamındaki iş kalemlerinin güncel değerlerle tek tek belirlenmesi ve bu giderlerin karşılanması için belirli dairelerin güncel rayiç bedelle satılmasına açıkça izin verilmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2021/2603 E., 2022/799 K.

Eksik işler ve iskân izni için nama ifa ve bağımsız bölümün satışına izin verilmesi istenmiştir. Davalı yüklenicinin teslim yükümlülüğünü yerine getirmediği sabittir. Mahkemece eksik işler bedeli ve satışa konu bağımsız bölüm bedeli eski tarihli raporlara göre belirlenmiş, hüküm fıkrası infazda belirsizlik içermiştir. Yargıtay, eksik işler ve satış değerlerinin güncel rayiçlerle tespiti gerektiği, hüküm fıkrasının infaz edilebilir şekilde açık olması gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.

Nama İfaya İzin Davasında Nelere Dikkat Edilir?

Yargıtay kararlarında ortak vurgular şunlardır: Eksik ve ayıplı işlerin nama ifa kapsamında yapılabilmesi için sözleşmenin yürürlükte olması gerekir.

Eksik işler, SGK, vergi ve iskan gibi masrafların güncel piyasa rayiçleri esas alınarak tespit edilmesi gerekir.

Nama ifa kapsamında satışına izin verilecek bağımsız bölümün güncel değeri belirlenmeli, bu bedelin altına satılmaması yönünde hüküm kurulmalıdır.

Mahkeme kararları infazı mümkün ve açık olmalıdır, genel yetkiler tanınamaz.