Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Uygulama Nasıldır 2026?

Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Uygulama Nasıldır 2026? Ankara Güncel Hukuk Rehberi Ekonomik dengelerin hızla değiştiği günümüz koşullarında, uzun süreli kira sözleşmeleri taraflar için adaletsiz sonuçlar doğurabilir.

Kira bedeli aşırı yükseldiğinde kiracılar, kira gelirinin değeri düştüğünde ise kiraya verenler ciddi kayıplar yaşayabilir. İşte bu gibi olağanüstü durumlarda taraflara sözleşme şartlarının yeniden düzenlenmesi hakkı tanıyan hukuki araç, kira uyarlama davasıdır.

Kira uyarlama davası, sözleşme yapıldığı dönemde öngörülemeyen ekonomik değişiklikler nedeniyle taraflardan biri için aşırı ifa güçlüğü ortaya çıktığında, kira bedelinin veya sözleşme şartlarının hak ve nesafet ölçüsünde uyarlanması amacıyla açılır.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” ilkesine dayanır.
Bu davada, sözleşme kurulduktan sonra taraflardan birinin ekonomik açıdan haksızlığa uğradığı durumlarda, mahkemeden sözleşme şartlarının yeni koşullara uygun hale getirilmesi talep edilir.

TBK m.138 – Aşırı İfa Güçlüğü: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan ifayı dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde isteme sonucunu doğuruyorsa, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.”

Bu madde, ekonomik krizler, döviz artışı, pandemi gibi olağanüstü değişikliklerde sözleşme adaletini koruma amacı taşır.

Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Uygulama Nasıldır 2026?

Kira uyarlama davasının temel amacı, kira sözleşmesinde dengeyi yeniden kurmak ve sözleşmenin “dürüstlük kuralına uygun” şekilde devamını sağlamaktır.

Kiracı açısından: Ödeyemeyeceği kadar yüksek hale gelen kira bedelinin düşürülmesi,

Kiraya veren açısından: Aşırı düşük kalan kira bedelinin rayiç seviyeye yükseltilmesi,
hedeflenir.

Bu sayede taraflar sözleşmeyi feshetmeden, mahkeme kararıyla adil artlarda sürdürme imkânı bulur.

Kira Uyarlama Davasının Şartları (2026) Nelerdir?

Bir kira sözleşmesinde uyarlama talebinde bulunulabilmesi için şu dört temel şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Sözleşmenin Geçerli Şekilde Kurulmuş Olması: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Sözleşme ister yazılı ister sözlü olsun, kira ilişkisinin varlığı ispatlanmalıdır.

Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkması: Sözleşme yapılırken öngörülemeyen ve tarafların kontrolü dışında gelişen olağanüstü bir durum yaşanmalıdır.

Bunlara örnek: Enflasyon oranlarının olağanüstü yükselmesi, Döviz kurlarındaki ani artış, Pandemi, savaş, deprem gibi ekonomik etkiler, Kira piyasasındaki dengesizlikler.

Taraflardan Biri İçin Aşırı İfa Güçlüğü Doğması: Olağanüstü değişiklik nedeniyle kira bedelinin ödenmesi taraflardan biri için aşırı derecede zorlaşmışsa, bu şart gerçekleşmiş sayılır.

Örnek: Kira bedeli döviz cinsinden belirlenmiş bir sözleşmede, kur artışı sonucu kiracının ödemeleri sürdürememesi.

Uyarlama Talebinin Dürüstlük Kuralına Uygun Olması: Davacı, kötü niyetli olmamalı; uyarlama talebi dürüstlük kuralına ve hakkaniyete uygun olmalıdır.

Kira Uyarlama Davası Kim Tarafından Açılabilir?

Kira uyarlama davasını hem kiracı hem de kiraya veren açabilir. Kiracı, ekonomik koşullar nedeniyle ödeyemediği yüksek kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir.

Kiraya veren ise, kira bedelinin piyasa rayicinin çok altında kalması halinde artırılmasını talep edebilir.

Bu davalar hem konut kiralarında hem de işyeri kiralarında açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Uygulama Nasıldır 2026?

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi olup, Yetkili Mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Örnek: Kiralanan ofis Ankara Çankaya’da ise, Ankara Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Kira Uyarlama Davasında İspat ve Deliller Nelerdir?

Davayı açan taraf, ekonomik koşulların olağanüstü değiştiğini ve kira bedelinin mevcut durumla orantısız hale geldiğini delillerle ispat etmek zorundadır.

Mahkemeye sunulabilecek deliller şunlardır:

TÜİK enflasyon ve ÜFE verileri, Döviz kuru değişimleri, Bölgedeki emsal kira sözleşmeleri, Bilirkişi raporları, Kira sözleşmesi örneği, Mali gelir-gider belgeleri.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararında: “Uyarlama davalarında, ekonomik koşulların öngörülemeyen ölçüde değiştiği ve kira bedelinin dürüstlük kuralına aykırı hale geldiği bilirkişi incelemesiyle tespit edilmelidir.”

Kira Uyarlama Davasında Mahkemenin Yetkisi: Mahkeme, kira sözleşmesini tamamen iptal etmez; sadece koşullara uygun hale getirir.

Karar Nasıl Olur: Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Uygulama Nasıldır 2026?

Kira bedelinin artırılması veya azaltılması, Kira ödeme dönemlerinin değiştirilmesi, Sözleşmenin geçici süreyle askıya alınması, Tarafların fesih hakkı tanınması.

Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Genellikle 6 ila 12 ay arasında sonuçlanır. Ancak ekonomik raporların toplanması, bilirkişi incelemesi ve taraf itirazları süreci uzatabilir.

Kira Uyarlama Davasının Sonuçları Nedir?

Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Uygulama Nasıldır 2026?

Tespit edilen yeni kira bedeli: Kararın kesinleştiği tarihten itibaren uygulanır, Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi gibi bağlayıcı hale gelir,

Geçmiş dönemler için geriye dönük uygulanmaz. Eğer davacı kiracı ise, dava süresince eski kira bedelini ödemeye devam eder; mahkeme kararı kesinleştiğinde yeni kira bedeli yürürlüğe girer.

Yargıtay’dan Emsal Kararlar: Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Uygulama Nasıldır 2026?

Yargıtay 6. HD: “Kira uyarlama davası, öngörülemeyen ekonomik dalgalanmalarda, sözleşme adaletini korumak amacıyla açılabilir. Uyarlama kararı, hakkaniyete uygun olmalıdır.”

Yargıtay HGK: “Uyarlama davasında, sadece sözleşmenin devamını sağlamak için gerekli ölçüde müdahale edilmelidir; taraflar arasındaki denge tamamen bozulmamalıdır.”

Avukat ve Danışmanlık: Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Uygulama Nasıldır 2026?

2026 yılı itibarıyla kira uyarlama davası, ekonomik krizler, yüksek enflasyon veya döviz dalgalanmaları gibi öngörülemeyen durumlarda kira sözleşmelerinin adil şekilde sürdürülmesini sağlayan en etkili hukuki yoldur.

Kira sözleşmesi taraflarından biri, ekonomik koşullar nedeniyle aşırı ifa güçlüğü yaşıyorsa, sözleşmenin feshi yerine uyarlama talebiyle mahkemeye başvurabilir. Bu süreçte güçlü deliller, güncel ekonomik veriler ve gayrimenkul hukuku alanında bir avukat desteği büyük önem taşır.