Kira Tespiti ve Kira Tahliye İçin Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?

Kira Tespiti ve Kira Tahliye İçin Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır? Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’na dayanarak oluşturulmuş, iki taraflı hak ve yükümlülükler içeren bir anlaşmadır.

Bu sözleşmenin tarafları kiraya veren ve kiracıdır. Kiraya veren, mülkün kullanım hakkını kiracıya verirken, kiracı da belirlenen kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Kira sözleşmeleri zamanla çeşitli uyuşmazlıklara neden olabilir. Tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması gibi uyuşmazlıklar bu süreçte sıklıkla karşılaşılan durumlardır.

Kira Tespit ve Tahliye Davası

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kira bedelinin günün şartlarına göre artırılması ya da azaltılması amacıyla açılan bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine dayanarak açılan bu davalarda, özellikle kira bedelinin uzun süre sabit kaldığı durumlarda kira bedelinin güncellenmesi söz konusu olabilir.

Mahkeme, kira bedelini belirlerken tüketici fiyat endeksi, bölgenin kira ortalaması ve mülkün durumu gibi çeşitli unsurları dikkate alır. Bu davalar, özellikle kiraya veren ve kiracı arasında adil bir kira bedelinin belirlenmesi açısından büyük önem taşır.

Tahliye Davası

Tahliye davası, kira ilişkisi devam ederken kiraya konu olan taşınmazın boşaltılmasını sağlamak amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu davalar, kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananın amacı dışında kullanılması gibi durumlarda gündeme gelir.

Kiraya verenin ihtiyaçları doğrultusunda ya da yeniden inşa veya imar gibi nedenlerle de tahliye davası açılabilir. Özellikle kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdü, kiraya verenin tahliye davası açmasını kolaylaştıran bir unsurdur.

Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası, kira bedelinin ekonomik koşullara göre uyarlanması gerektiğinde açılan bir dava türüdür. Kira tespit davasından farklı olarak, burada kira bedelinin artırılması ya da azaltılması değil, mevcut bedelin günün şartlarına göre adil bir şekilde düzenlenmesi talep edilir. Bu davalarda, mülkün bulunduğu bölgedeki ekonomik değişiklikler, enflasyon ve diğer sosyal faktörler dikkate alınarak kira bedeli yeniden belirlenir. Kira uyarlama davaları, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, taraflar arasında dengeyi sağlamak açısından önemli bir hukuki araçtır.

Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle birlikte, kira tespit ve tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit ve tahliye davalarında taraflar, öncelikle arabuluculuk sürecine başvurmak zorundadır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, dava açma hakkı devam eder. Bu düzenlemenin amacı, taraflar arasında uyuşmazlıkların mahkemeye gitmeden çözülmesi ve yargı sürecinin hızlanmasıdır. Ancak 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan davalar bu zorunluluğa tabi değildir.

Kira Tespit ve Tahliye İçin Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?

1 Eylül 2023’ten önce açılan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk devreye girer. İki taraf da arabuluculuk sürecine katılıp anlaşma sağlaması halinde dava açılmadan süreç çözülecektir. Arabuluculuk, özellikle mahkeme sürecinden önce tarafların bir araya gelip sorunu çözebileceği, hızlı ve düşük maliyetli bir çözüm yolu olarak değerlendirilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenilenme zamanında açılabilir. Özellikle beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmeleri için kira tespit davası açma hakkı doğar. Bu tür davalar, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılır. Kira tespit davası, konut ve işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir. Bununla birlikte, kira uyarlama davası ise taşınır kiralar için de uygulanabilir. İkisi arasındaki bu fark, kira bedelinin tespiti davaları ile kira uyarlama davalarını birbirinden ayıran temel noktadır.

Hakim Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Kira tespit davasında hakim, kira bedelini belirlerken adil bir yaklaşım sergiler ve çeşitli faktörleri dikkate alır. Bu faktörler arasında, tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralanan mülkün güncel durumu ve o bölgede benzer mülklerin kira bedelleri bulunur. Tüm bu unsurların değerlendirilmesi sonucunda hakim, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Bu sayede hem kiracı hem de kiraya veren için adil bir sonuç sağlanmış olur.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hangi Şartlarda Tahliye Davası Açılmasına Sebep Olur?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan mülkü boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. Bu belge, kira sözleşmesi sona erse bile kiracının mülkü boşaltmak zorunda olduğu tek durumdur. Ancak tahliye taahhütnamesi sıkı şekil şartlarına tabidir. Öncelikle yazılı olmalı ve kiracının özgür iradesiyle hazırlanmış olmalıdır. Ayrıca, Yargıtay içtihatlarına göre tahliye taahhütnamesinin tarihi kira sözleşmesinden sonra olmalıdır. Bu koşullar sağlanmadığı takdirde tahliye davası açılamaz. Bu nedenle taahhütnamenin düzenlenme tarihi oldukça önemlidir.

Arabulucuda Anlaşmak Zorunlu Mudur?

Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması zorunlu değildir. Arabulucuya başvurulmuşsa, sürecin sonunda taraflar anlaşamamış olabilir. Bu durumda arabulucu tarafından bir “anlaşamama tutanağı” düzenlenir ve taraflar bu tutanak ile mahkemeye başvurarak dava açabilirler. Arabuluculuk, taraflar arasında barışçıl bir çözüm bulunması için bir fırsat yaratır ancak anlaşmaya varılmaması halinde yargı yolu açık kalır.

Tarafların Anlaşması Durumunda Arabuluculuk Son Tutanağı Doğrudan İcra Edilebilir mi?

Eğer taraflar iş, tüketici ya da ticari davalarda arabuluculuk sürecinde bir anlaşmaya varmış ve tutanağa imza atmışlarsa, bu tutanak doğrudan icra edilebilir. Ancak, bunun için tarafların avukatlarının da bu tutanakta imzalarının bulunması gerekir. Bu sayede anlaşma, hukuki bağlayıcılığa sahip olur ve herhangi bir ek işlem yapmadan icra takibi başlatılabilir.

Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmak Zorunlu Mudur?

Arabuluculuk görüşmelerine bizzat katılmak zorunlu değildir. Taraflar, vekilleri aracılığıyla da temsil edilebilirler. Ancak hiçbir şekilde toplantıya katılmamak bazı sonuçlar doğurabilir. Eğer taraflardan biri arabuluculuk toplantısına katılmazsa, dava sonunda haklı çıksa bile yargılama giderlerinden sorumlu tutulacaktır. Aynı zamanda katılmayan taraf lehine vekalet ücreti de hükmedilmeyecektir. Bu nedenle tarafların veya vekillerinin arabuluculuk toplantısına katılmaları son derece önemlidir.

Arabulucu Ücretini Kim Öder?

Arabuluculuk başvuru sürecinde herhangi bir ücret talep edilmez. Görüşmelerin ilk iki saati Adalet Bakanlığı tarafından karşılanır. Ancak görüşmeler iki saati aştığında, taraflar aksini kararlaştırmamışsa, iki saati aşan sürenin ücreti taraflarca eşit olarak ödenir. Bununla birlikte, dava açıldığında arabuluculuk sürecinde yapılan masraflar haksız çıkan tarafça karşılanacaktır.

Bu Uygulama Devam Eden Davalara Nasıl Etki Edecek?

1 Eylül 2023 tarihinden önce açılmış olan davalar, zorunlu arabuluculuk uygulamasından etkilenmeyecektir. Yeni yasa, bu tarihten sonra açılacak olan kira tespit ve tahliye davaları için geçerli olacaktır. Ancak, taraflar isteğe bağlı olarak ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilirler. Zorunlu arabuluculuk ise yalnızca yeni açılacak davalar için bir dava şartı olarak uygulanacaktır.

Taraflar Arabuluculuk Sürecindeki Beyanları ile Bağlı mıdır?

Arabuluculuk süreci gizli bir süreçtir ve tarafların burada verdikleri beyanlar, anlaşma sağlanamadığı takdirde mahkemede delil olarak kullanılamaz. Bu durum, tarafların müzakereler sırasında daha açık olmalarını ve çözüm arayışına daha özgür katılmalarını sağlamak için önemli bir güvence sunar.

Davadaki Birden Fazla Talepten Yalnızca Biri Zorunlu Arabuluculuğa Tabi Olduğu Durumda Süreç Nasıl Olmalıdır?

Eğer bir davada birden fazla talep bulunuyor ve bu taleplerden sadece biri zorunlu arabuluculuğa tabi ise, dava açılması halinde zorunlu arabuluculuk eksikliğinden dolayı reddedilmez. Yargıtay’ın kararlarına göre, mahkemede hem arabuluculuğa tabi olan hem de olmayan talepler bir arada görülebilir.

Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk Hakkında Değerlendirmemiz

Arabuluculuk, hızlı ve barışçıl çözüm sunan bir yöntemdir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun zorunlu hale getirilmesi, mahkemelerin iş yükünü hafifletmeyi hedeflemektedir. Özellikle kira bedelinin tespiti gibi konularda arabuluculuk oldukça faydalı olabilir. Ancak tahliye davalarında tarafların uzlaşmaya varması genellikle daha zor olduğundan, bu tür davalarda arabuluculuk süreci uzayabilir. Sonuç olarak, arabuluculuk, kira tespit davalarında daha işlevsel bir çözüm sunabilirken, tahliye davalarında süreci biraz daha uzatabilir.