Kira Tespit Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır 2026?

Kira Tespit Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır 2026? Ankara Güncel Hukuk Rehberi – Kira ilişkilerinde zaman içinde yaşanan ekonomik değişiklikler, enflasyon oranları ve gayrimenkul değerlerindeki artış, kira bedelinin güncelliğini yitirmesine neden olabilir. Bu durum hem kiraya veren hem de kiracı açısından hak kayıplarına yol açar. İşte tam bu noktada devreye kira tespit davası girer.

Kira tespit davası, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin, adil, rayiç ve güncel ekonomik koşullara uygun hale getirilmesi için açılan bir davadır.

Bu dava, özellikle uzun süreli kiralamalarda ve eski kontratlarda kira bedelinin güncellenmesini sağlayarak taraflar arasındaki dengeyi korur.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kiraya verenin veya kiracının talebiyle açılabilen, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi amacını taşıyan davadır.

TBK m.344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi: “Taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelini belirlemişlerse, bu bedel, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar arasında anlaşma yoksa, kira bedeli hâkim tarafından, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu dikkate alınarak belirlenir.”

Yani mahkeme, kira bedelini ÜFE sınırları, emsal kiralar ve taşınmazın özellikleri dikkate alarak belirler.

Kira Tespit Davasının Amacı: Kira Tespit Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır 2026?

Bu davanın amacı, kira bedelini bir tarafın keyfî taleplerine göre değil, adil, objektif ve ekonomik koşullara uygun biçimde belirlemektir.

Kiraya Verenin Amacı: Artan piyasa koşullarına göre düşük kalan kira bedelini artırmak.

Kiracının Amacı: Aşırı yüksek kira taleplerine karşı kira bedelinin düşürülmesini sağlamak.

Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Kira tespit davası, genellikle aşağıdaki durumlarda açılır:

Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde: 10 yılı aşan uzun süreli kiralamalarda, kira bedeli ekonomik koşulların çok altında kalabilir.
Kiraya veren bu durumda mahkemeye başvurarak rayiç değere uygun yeni bir bedel talep edebilir.

Sözleşmede Artış Oranı Belirtilmemişse: Kira sözleşmesinde artış oranı yazılmamışsa veya taraflar anlaşamamışsa, kira bedelini mahkeme belirler.

Emsal Kira Bedellerinin Çok Üzerinde veya Altında Kira Ödeniyorsa: Kiracı ya da kiraya veren, taşınmazın bulunduğu bölgede benzer gayrimenkullerin kira bedellerine göre dengesizlik oluştuğunu kanıtlayarak dava açabilir.

Beş Yıllık Dönem Dolduysa: Türk Borçlar Kanunu gereği, beş yılda bir kira tespiti yapılabilir. Mahkeme, beş yıl sonunda yeniden değerlendirme yaparak kira bedelini rayiç değerine göre belirler.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararında: “Beş yılı geçen kira ilişkilerinde, hâkim kira bedelini, ÜFE oranı, emsal kira değerleri ve taşınmazın özellikleri dikkate alarak belirler.”

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira Tespit Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır 2026?

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi olup, Yetkili Mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Örneğin taşınmaz Ankara Çankaya’da ise, Çankaya Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Kira Tespit Davası Kim Tarafından Açılabilir?

Hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı kira tespit davası açabilir.
Ancak uygulamada genellikle davayı kiraya veren açar, çünkü çoğu zaman artış talebi ondan gelir.

Kira Tespit Davasında Dikkate Alınan Kriterler Nelerdir?

Mahkeme, kira bedelini belirlerken şu unsurları dikkate alır: Kiralananın konumu ve özellikleri (merkezi yer, ulaşım, bina durumu vb.)

Emsal kiralar (aynı bölgede benzer özellikteki taşınmazların kira bedelleri), Taşınmazın kullanım amacı (konut, işyeri, depo vb.), ÜFE artış oranı (yıllık enflasyon sınırı), Tarafların ekonomik durumu ve sözleşme tarihi kriterleri dikkate alınır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası genellikle kira döneminin bitiminden en az 30 gün önce açılmalıdır. Eğer bu süre kaçırılırsa, belirlenen yeni kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Kararında: “Kira tespit davası, yeni dönem başlamadan açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönem için geçerli olur; aksi hâlde bir sonraki dönem uygulanır.”

Kira Tespit Davasında Deliller Nedir, İspat Nasıl Olur?

Kira tespit davasında en önemli deliller şunlardır: Kira sözleşmesi,
Emsal kira listeleri, Uzman bilirkişi raporu, Taşınmaz fotoğrafları ve keşif tutanakları, ÜFE oranı hesaplamaları.

Mahkeme genellikle bilirkişi görevlendirir ve bilirkişi taşınmazın yerinde inceleme yaparak adil kira bedelini belirler.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Ortalama dava süresi 6 ila 12 ay arasındadır. Taraflar arasında anlaşma sağlanırsa süre kısalabilir; bilirkişi raporuna itiraz edilirse süreç uzayabilir.

Kira Tespit Davasının Sonuçları: Kira Tespit Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır 2026?

Mahkeme kararıyla belirlenen kira bedeli: Yeni kira döneminde geçerli olur, Karar kesinleştiğinde icra yoluyla tahsil edilebilir, Taraflar arasında yeni bir sözleşme imzalanmış gibi bağlayıcı olur.

Ayrıca kira bedelinin artırılması durumunda kiracı, mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra farkı ödemekle yükümlüdür.

Avukat ve Danışmanlık: Kira Tespit Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır 2026?

2026 yılı itibarıyla kira tespit davası, kira bedellerinin adil, objektif ve piyasa şartlarına uygun biçimde belirlenmesini sağlayan yasal bir araçtır.

Kira artış oranlarının sınırlandırıldığı dönemlerde, özellikle uzun süreli sözleşmelerde, mahkeme kararıyla kira tespiti en güvenli yöntemdir.

Kira tespit davası, doğru zamanlama, güçlü deliller ve profesyonel bilirkişi raporuyla açıldığında, hem kiracı hem de kiraya veren açısından hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenmesini sağlar. Sürecin doğru yürütülmesi için gayrimenkul hukuku ve kira davalarına bakan bir avukattan destek alınması önemlidir.