Kira Tahliye Davası 2026: Taahhütname, İhtiyaç ve Sözleşme Nedeniyle Tahliye Davaları

Kira Tahliye Davası 2026: Taahhütname, İhtiyaç ve Sözleşme Nedeniyle Tahliye Davaları – Ankara Güncel Hukuk Rehberi – Kira sözleşmeleri, kiracı ile ev sahibi arasındaki en yaygın hukuki ilişkilerden biridir. Ancak bu ilişkiler bazen çeşitli sebeplerle sona erdirilmek istenir.

Ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek istediğinde “Kira Tahliye Davası” açabilir. 2026 yılında güncel mevzuata göre tahliye davaları, genellikle üç ana nedene dayanır: Tahliye taahhütnamesi, İhtiyaç (konut veya işyeri), Sözleşme süresinin dolması.

Peki bu davalar hangi şartlarda açılır, nasıl yürütülür ve ne kadar sürer? Aşağıda tüm detayları, Yargıtay kararları ve güncel uygulamalarla birlikte bulacaksınız.

Kira Tahliye Davası Nedir?

Kira tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarma amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurduğu davadır. Bu dava yalnızca kanunda belirtilen tahliye nedenlerinden biri varsa açılabilir.

Yani ev sahibi, “artık kiracımı istemiyorum” diyerek keyfi biçimde tahliye talep edemez.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350-356 maddelerinde tahliye sebepleri açıkça düzenlenmiştir. Bu sebeplerin başında, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa ve sözleşme süresi yer alır.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası

Tahliye Taahhütnamesi Nedir: Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Bu belge, genellikle kira sözleşmesiyle birlikte değil, sözleşme imzalandıktan sonra ayrı bir tarihte düzenlenmelidir.

Aynı gün imzalanan taahhütname geçersizdir. Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının baskı altında verdiği taahhüt irade sakatlığına yol açar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Kararında: “Kira sözleşmesiyle aynı gün verilen tahliye taahhütnamesi geçersizdir; kiracının serbest iradesiyle verilmesi gerekir.”

Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi doğrudan icra yoluyla tahliye veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.

Davada istenen şey, yalnızca kiracının taşınmazdan çıkarılmasıdır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

Taahhüt mutlaka yazılı olmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır.

Tahliye tarihi net biçimde belirtilmelidir.

Kiraya verenin taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurması gerekir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta veya işyerine ihtiyaç duyması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Şartları Nelerdir?

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç konut veya işyeri ihtiyacı olabilir.

Dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Yargıtay 3. HD. Kararında; “İhtiyacın geçici veya keyfi olmaması gerekir. Dava açan kiraya verenin, başka bir konutunun bulunmaması ya da mevcut konutun ihtiyacı karşılamaması aranır.”

Örnek Durumlar: Kiraya verenin emekli olup kendi evinde yaşamak istemesi, Oğlunun evlenecek olması, Kızının işyeri açmak istemesi gibi durumlar samimi ihtiyaç kabul edilir.

Dava Süreci: Mahkeme, ihtiyaç iddiasını tanık beyanları, tapu kayıtları, gelir belgeleri ve emsal durumlarla inceler. Gerçek ihtiyaç varsa tahliyeye karar verir.

Sözleşme Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye Davası

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitmesi tek başına tahliye nedeni değildir.

Kiracı, süre bitiminden sonra da oturmaya devam ederse, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Ancak ev sahibi, sözleşmenin bitiminden itibaren en geç bir ay içinde tahliye davası açabilir.

TBK m. 347: “Belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermez. Kiraya veren, süre bitiminden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.”

Tahliye Davasında Delil Sunma ve İspat Yükü Kimdedir?

Kira tahliye davalarında ispat yükü, tahliye talebinde bulunan kiraya verene aittir. Ev sahibi iddiasını şu delillerle kanıtlayabilir:

Kira sözleşmesi, Tahliye taahhütnamesi, Tapu kayıtları, Nüfus kayıt örnekleri, İhtarname veya ihtar tebliğ belgeleri, Tanık beyanları ve bilirkişi raporları.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kira Tahliye Davası 2026 Nedir? Tahliye davaları, genellikle 6 ila 12 ay arasında sonuçlanır.

Ancak kiracının itirazı, bilirkişi incelemesi veya tebligat süreçleri davayı uzatabilir. Karar kesinleştikten sonra icra yoluyla tahliye işlemi yapılır.

Tahliye Davasından Sonra Kiraya Veren Ne Yapabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, kiraya veren tarafından 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi durumda kiraya veren, eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorundadır.

Yargıtay 6. HD Kararında: “İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen konutun 3 yıl dolmadan başkasına kiralanması, kötü niyetli tahliye sayılır ve kiracı lehine tazminata hükmedilir.”

Avukat ve Danışmanlık: Kira Tahliye Davası 2026: Taahhütname, İhtiyaç ve Sözleşme Nedeniyle Tahliye Davaları

2026 yılı itibarıyla kira tahliye davaları, artan kira uyuşmazlıkları nedeniyle en yoğun görülen dava türlerinden biri haline gelmiştir.

Kira Tahliye Davası 2026 Nedir? Tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç veya sözleşme süresinin bitimi gibi nedenlerle açılan davalarda başarı, tamamen yasal sürelere uygunluk ve doğru delillerin sunulmasına bağlıdır.

Kiraya verenler açısından en önemli nokta, dava süresini kaçırmamak ve her iddiayı yazılı belgeyle desteklemektir.

Bu nedenle kira tahliye süreci başlatılmadan önce, gayrimenkul hukuku ve kira davalarında uzman bir avukattan profesyonel destek alınması büyük önem taşır. Kira Tahliye Davası 2026 Nedir?