Kira Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir 2026?

Kira Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir 2026? Ankara Güncel Hukuki Rehberi – Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar, Türk hukuk sisteminde en sık görülen davalar arasındadır.

Kiraya verenin alacak talepleri, kiracının tahliye itirazları, kira bedelinin tespiti veya uyarlama talepleri… Her durumda mahkeme, tarafların ileri sürdüğü iddiaları delillerle ispat etmesini ister. Peki kira davasında ispat yükü kimdedir?

Hangi taraf hangi konuyu ispat etmekle yükümlüdür?

2026 yılı uygulamalarına göre kira davalarında delil ve ispat yükünün dağılımını birlikte inceleyelim.

Kira Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir 2026?

Kira davalarında delil yükünün kimde olduğu, Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümlerine dayanır.

TMK m.6 – İspat Yükü: “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.”

Bu temel ilkeye göre, bir iddiada bulunan taraf, o iddiasını delillerle kanıtlamak zorundadır. Yani kiraya veren “kiracı kira borcunu ödemedi” diyorsa, bu iddiayı ispatlamalıdır; kiracı ise “ödeme yaptım” diyorsa, bu defa ödemenin yapıldığını kanıtlamak onun sorumluluğundadır.

Kira Davalarında İspat Yükü Kime Aittir?

Kira davasının türüne göre ispat yükü değişir. Her davada “iddia eden ispat eder” ilkesi geçerlidir. Ancak davanın konusuna göre hangi tarafın iddiayı ileri sürdüğü değişeceği için, delil yükü bazen kiracıya, bazen kiraya verene ait olur.

Aşağıda en sık görülen kira davası türlerine göre delil yükünü açıklayalım

Kira Alacağı Kira Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir 2026?

Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödemediğini iddia ederek alacak davası açarsa, kira sözleşmesinin varlığını, kira bedelinin miktarını, kiracının ödeme yapmadığını ispatlamak zorundadır.

Kiracı ise, kira bedelini ödediğini iddia ediyorsa, bu ödemeyi makbuz, banka dekontu veya tanık beyanı ile ispatlamalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Kararında; “Kira bedelinin ödendiğini iddia eden kiracı, bu iddiasını yazılı belgeyle ispatlamak zorundadır. Yazılı belge yoksa, ödeme tanıkla ispatlanamaz.”

Tahliye Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir 2026?

Kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını veya sözleşmenin sona erdiğini iddia ederek tahliye davası açabilir.

Bu durumda: Tahliye sebebini (örneğin ödeme yapılmaması, ihtiyaç, fesih süresi dolması) ispat yükü kiraya verene aittir.

Kiracı ise tahliyeye karşı savunma yaparken, sözleşmenin devam ettiğini veya ödeme yaptığını delillerle göstermek zorundadır.

Yargıtay 6. HD Kararında; “İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin, gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacını somut delillerle ispat etmesi gerekir.”

Kira Tespit Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir 2026?

Kira tespit davası, kira bedelinin rayiç değere göre yeniden belirlenmesi talebidir.

Bu davada kira bedelinin düşük kaldığını iddia eden taraf (genellikle kiraya veren), iddiasını emsal kira bedelleriyle ispat etmek zorundadır.

Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın özelliklerini değerlendirir ve emsal kira listeleriyle birlikte adil bir kira tespiti yapar.

Yargıtay 3. HD Kararında: “Kira tespit davalarında ispat yükü davacı kiraya verendedir; davalı kiracının emsal değerleri çürütme hakkı saklıdır.”

Kira Uyarlama (Aşırı İfa Güçlüğü) Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir 2026?

Ekonomik koşulların değişmesi nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasını talep eden taraf (kiracı veya kiraya veren), sözleşme kurulurken öngörülmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıktığını, bu durumun kira ilişkisinde hakkaniyetsizlik yarattığını ispatlamakla yükümlüdür.

Yargıtay 6. HD Kararında; “Uyarlama talep eden taraf, aşırı ifa güçlüğünü ekonomik veriler, TÜFE oranları ve emsal kira artışlarıyla somut biçimde ispat etmelidir.”

Ecrimisil (Haksız İşgal) Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir 2026?

Kiraya veren veya malik, taşınmazın haksız işgal edildiğini iddia ederek ecrimisil talep ediyorsa, mülkiyet hakkını, işgalin varlığını,taşınmazın getirisi ve rayiç değerini ispat etmelidir.

Kiracı veya işgalci konumundaki kişi ise, taşınmazı rızayla kullandığını veya kira bedeli ödediğini delillerle gösterebilir.

Kira Davalarında Deliller Neden Önemlidir?

Kira davalarında ispat yükü kadar delillerin türü de önemlidir. Mahkeme, davanın konusuna göre genellikle şu delillere başvurur:

Yazılı Deliller Nelerdir: Kira sözleşmesi, Kira ödeme makbuzları, banka dekontları, İhtarname veya e-posta yazışmaları, Kira artış protokolleri ve Tapu kayıtları.

Tanık Beyanları: Sözlü sözleşmelerde veya yazılı belge bulunmadığında, tanık beyanları yardımcı delil olarak değerlendirilebilir. Ancak para borçlarında tanıkla ispat genellikle kural olarak mümkün değildir (HMK m.200).

Bilirkişi ve Emsal Raporları: Kira tespiti, uyarlama veya ecrimisil davalarında bilirkişi incelemesi zorunludur.

Bilirkişi, taşınmazın konumu, piyasa rayici ve ekonomik göstergelere göre rapor düzenler.

HATALAR: Kira Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir 2026?

Kira davalarında sık yapılan hatalardan biri, yazılı delil sunmamak veya sadece tanık beyanına dayanmak.

Kira Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir? Bu durumda mahkeme, “ispat yükünü yerine getirmediği” gerekçesiyle davayı reddedebilir. Ayrıca, kira alacağı davalarında ödeme ispatı yapılamazsa, kiracı hakkında icra takibi veya tahliye kararı verilebilir.

Avukat ve Danışmanlık: Kira Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir 2026?

2026 yılı itibarıyla kira davalarında ispat yükü, iddia eden taraftadır.

Kiraya veren alacağını, kiracı ise ödemesini kanıtlamakla yükümlüdür.

Kira Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir? Tahliye, tespit, uyarlama ve ecrimisil davalarında da taraflar, iddialarını yazılı deliller, bilirkişi raporları ve emsal belgelerle desteklemelidir.

Kira davalarında doğru delillerle hazırlanmış bir dosya, davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Bu nedenle hem kiracıların hem de kiraya verenlerin dava açmadan önce, gayrimenkul hukuku ve kira davaları bakan bir avukat ile hukuki destek almaları büyük önem taşır. Kira Davasında Delil / İspat Yükü Kimdedir?