Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Yeni Kira Bedeli İçin Dava Nasıl Açılır 2026?

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Yeni Kira Bedeli İçin Dava Nasıl Açılır 2026? Ankara Güncel Hukuk Rehberi

Kira sözleşmeleri, Türkiye’de milyonlarca kiracı ve ev sahibi arasında en sık yaşanan uyuşmazlık konularının başında gelir. Her yıl yenilenen kira dönemlerinde, taraflar arasında en çok merak edilen sorular şunlardır:

“Kira artışı neye göre hesaplanır?”
“Ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi?”
“Yeni kira bedeli için dava açılabilir mi?”

2026 yılı itibarıyla yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu ve geçici kira artış sınırı düzenlemeleri, kira artış oranı ve dava süreçlerini yakından ilgilendiriyor.

Bu yazıda, kira artışının nasıl hesaplandığını, hangi hallerde dava açılabileceğini ve 2026 yılına ilişkin güncel uygulamaları detaylı biçimde açıklıyoruz.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Yeni Kira Bedeli İçin Dava Nasıl Açılır 2026?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira artış oranı, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) değil, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarına göre belirlenir.

Ancak 2022 yılından itibaren yürürlüğe giren geçici düzenlemelerle konut kiralarına %25 artış sınırı getirilmiştir.

Kira Artışında Anlaşma Olmazsa Ne Olur?

Kiracı ile ev sahibi kira artışında anlaşamazsa, mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespiti istenebilir.
Bu durumda taraflar kira tespit davası açabilir.

TBK m.345 hükmüne göre: “Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.”

Yeni Kira Bedeli İçin Dava Nasıl Açılır?

Kiracı veya ev sahibi, kira artışında anlaşmazlık yaşanması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kira bedelinin tespiti için dava açabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi olup, Yetkili mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Örnek: Kiralanan daire Ankara Çankaya’da ise, Çankaya Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Davayı Kim Açabilir: Kiraya veren (ev sahibi): Kiranın düşük kaldığını düşünüyorsa artırma talebiyle,

Kiracı: Haksız veya fahiş artış talebi varsa indirim talebiyle dava açabilir.

Kira Artış Davası Nasıl Görülür, Duruşma Nasıl İlerler?

Mahkeme, taraflar arasında yapılan sözleşmeyi, TÜFE oranlarını ve taşınmazın rayiç değerini inceler. Bilirkişi görevlendirilir ve bilirkişi, emsal kira bedelleri üzerinden adil bir tespit yapar.

Mahkeme şu kriterleri dikkate alır:

Kira sözleşmesinin tarihi, Kiralananın bulunduğu semt ve özellikleri, Emsal kira bedelleri, TÜFE oranı, Tarafların ekonomik durumu araştırılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararında: “Kira artış oranı belirlenirken sadece TÜFE oranına bakılmamalı, taşınmazın konumu ve emsal kira değerleri de dikkate alınmalıdır.”

Kira Artış Davası Ne Zaman Açılır?

Yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı bildirim yapılmalı veya dava açılmalıdır.
Bu süre kaçırılırsa, tespit edilen yeni kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

Örnek: Kira sözleşmesi 1 Temmuz 2026’da bitiyorsa, yeni kira bedeli için en geç 1 Haziran 2026’da dava açılmalıdır.

Kira Artış Davasında Deliller: Mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken şu delilleri dikkate alır: Kira sözleşmesi örneği, TÜİK TÜFE oranı tablosu, Bölgedeki emsal kiralar, Bilirkişi raporu, Tapu kayıtları ve fotoğraflar.

Kira Artış Davası Ne Kadar Sürer?

Ortalama dava süresi 6 ila 12 ay arasındadır. Bilirkişi raporuna itiraz veya tarafların anlaşamaması durumunda süreç uzayabilir.

Karar kesinleştiğinde, yeni kira bedeli mahkeme kararıyla geriye dönük olarak da uygulanabilir.

Yargıtay Emsal Kararları: Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Yeni Kira Bedeli İçin Dava Nasıl Açılır 2026?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Kararında; “Kira artış sınırları, konut kiralarında %25 oranını geçemez; sözleşmedeki hüküm daha yüksek olsa bile kanuni sınır uygulanır.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararında; “Beş yıldan fazla süren sözleşmelerde, TÜFE sınırı yanında rayiç kira bedelleri de dikkate alınarak hâkim tarafından adil bir kira tespiti yapılmalıdır.”

2026’da Kira Artışında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

%25 sınırı konut kiralarında hâlâ geçerlidir. İşyeri kiralarında TÜFE oranı uygulanır. Taraflar anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir.
Mahkeme kararıyla belirlenen kira bedeli, geçmişe dönük uygulanabilir.

Kira artışı sınırını aşan anlaşmalar geçersizdir.

Avukat ve Danışmanlık: Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Yeni Kira Bedeli İçin Dava Nasıl Açılır 2026?

2026 yılı itibarıyla kira artışı, kanuni sınırlara ve TÜFE oranlarına bağlı olarak belirlenmektedir.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Ev sahibi veya kiracı, artış oranında anlaşamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kira tespit davası açabilir. Dava sürecinde TÜFE verileri, emsal kira bedelleri ve bilirkişi raporu dikkate alınır.

Kira artış süreci, yasal sınırlara rağmen taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabiliyor.

Bu nedenle, kira artış oranı veya dava açma süreçlerinde gayrimenkul hukuku konusunda bir avukat desteği almak, hak kaybı yaşanmasını önleyecektir. Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?