Ecrimisil ve Tahliye Davası Nasıl Açılır 2026?

Ecrimisil ve Tahliye Davası Nasıl Açılır? Ecrimisil Nedir 2026? Ecrimisil davası kaç yıl geriye dönük? Ecrimisil davasında masrafları kim öder? Ecrimisil davasında ihtarname şart mı? Ecrimisili kiracı mı öder ev sahibi mi? Haksız işgalci nasıl tahliye edilir? Ankara Kira Hukuku Rehberi.

Taşınmazın izinsiz kullanılması, haksız işgal, kira ödenmemesi veya kira sözleşmesinin feshedilmesine rağmen taşınmazın boşaltılmaması durumlarında en çok başvurulan hukuk yolları ecrimisil davası ve tahliye davasıdır. Özellikle mülk sahipleri, kiracılar veya üçüncü kişiler arasında yaşanan uyuşmazlıklarda, hem geçmiş dönem kullanım bedelinin tahsili hem de taşınmazın boşaltılması aynı süreçte gündeme gelebilir.

Bu kapsamlı rehberde ecrimisil nedir, kimlere karşı açılır, tahliye davası nasıl açılır, hangi belgeler gerekir, süreç nasıl ilerler, Yargıtay uygulaması nedir gibi tüm sorular ayrıntılı biçimde açıklanmaktadır.

Ecrimisil Nedir? (Haksız İşgal Tazminatı)

Ecrimisil; bir taşınmazı malikin izni olmadan, haksız bir şekilde kullanan kişiden talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıdır.

Ecrimisil aşağıdaki durumlarda talep edilebilir:

Kira sözleşmesi bitmesine rağmen taşınmazın boşaltılmaması, Kira ödenmemesi, Taşınmazın izinsiz işgal edilmesi, Malik dışında birinin haksız yararlanması, Tapulu taşınmaza üçüncü kişilerin müdahalesi, Ortaklığın giderilmesi aşamasında bir paydaşın taşınmazı diğerlerine karşı tek başına kullanması şartları vardır.

Ecrimisil, bir tür “gecikmiş kira” değildir; mahkemeye konu olan haksız kullanımın ekonomik karşılığıdır ve genellikle emsal kira değerleri üzerinden hesaplanır.

Ecrimisilin Hukuki Şartları Nelerdir?

Bir taşınmaz için ecrimisil talep edilebilmesi için şu şartların bulunması gerekir:

1. Haksız işgal olmalı: Kullanım malik rızası dışında olmalıdır.

2. Taşınmazdan fiilen yararlanılmış olmalı: Sadece teorik kullanım yetmez; taşınmaz fiilen kullanılmış olmalıdır.

3. Malik zarara uğramış olmalı: Zarar, kira bedelinden mahrum kalma şeklinde değerlendirilir.

4. Kullanım kastı veya kusur aranmaz: İyi niyetli ya da kötü niyetli olmanın önemi yoktur; fiili kullanım yeterlidir.

Ecrimisil Davası Nasıl Açılır? (Adım Adım)

Ecrimisil davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Aşağıdaki aşamalar izlenir:

1. Noter İhtarnamesi Gönderme (Zorunlu Olmasa da Önerilir): Kiracıya veya işgalciye taşınmazın boşaltılması ve kullanım bedelinin ödenmesi gerektiği ihtar edilir. Bu belge, dava sürecinde güçlü bir delil niteliğindedir.

2. Ecrimisil Tespitine İlişkin Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme; taşınmazın emsal kira değerlerini, kullanım süresini ve niteliklerini esas alarak bilirkişi raporu düzenler.

3. Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Dilekçede şu unsurlar yer almalıdır: Taşınmazın tapu bilgileri, Haksız kullanım süresi, Ecrimisil talep edilen dönem, İşgalin niteliği, Delil listesi (tapu, ihtarname, fotoğraf, tespit tutanakları)

4. Mahkeme Süreci: Mahkeme, bilirkişi raporlarını değerlendirir ve ecrimisil tutarını belirler. Gecikme faiziyle birlikte hükmedilir.

Ecrimisil Geriye Dönük Kaç Yıl İstenebilir?

Yargıtay kararlarına göre 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Yani mal sahibi, geriye dönük son 5 yıl için ecrimisil talep edebilir.

Ecrimisil Davasında Emsal Kira Nasıl Belirlenir?

Bilirkişi şu kriterlere bakar: Taşınmazın konumu, Kullanım amacı, Metrekare büyüklüğü, Emsal taşınmazların kira bedelleri, Taşınmazın imar durumu, Sonuçta taşınmazın piyasa değerine uygun bir ecrimisil miktarı hesaplanır.

Tahliye Davası Nedir? Ne Zaman Açılır?

Tahliye davası, taşınmazı kullanan kişinin sözleşmeye aykırı davranması veya kullanım hakkının sona ermesi halinde taşınmazın boşaltılması için açılır. Tahliye davaları genellikle şu nedenlerle açılır:

Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315), Sözleşme süresinin dolmasına rağmen taşınmazın boşaltılmaması, Tahliye taahhütnamesi verilmesi, İhtiyaç nedeniyle tahliye, Yeniden inşa ve imar, Ahlak ve iyi niyet kurallarına aykırı kullanım nedeniyle açılır.

Tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Tahliye Davası Açma Aşamaları Nelerdir?

1. Noter İhtarnamesi: Kiracıya ödeme emri gönderilir. Borç ödenmezse tahliye davası açılabilir.

2. Tahliye Taahhütnamesi Varsa: Kiracı belirli bir tarihte çıkacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, bu belgeye dayanarak hızlı tahliye davası açılır.

3. Dava Dilekçesi Hazırlanır: Dilekçede: Kira ilişkisi, Aykırılık türü, Borç miktarı, Tahliye nedenleri belirtilir.

4. Mahkeme İncelemesi: Mahkeme, delilleri ve ödeme durumunu inceleyerek tahliyeye karar verir.

Ecrimisil ve Tahliye Davası Birlikte Açılabilir mi?

Evet. Kiracı veya işgalci taşınmazı haksız şekilde kullanıyorsa: Tahliye davası taşınmazın boşaltılması için, Ecrimisil davası ise geçmiş kullanım bedelinin tahsili için açılabilir. Aynı taşınmaz için hem ecrimisil hem tahliye talepleri hukuken mümkündür.

Ecrimisil Davasında Faiz Uygulanır mı?

Evet. Ecrimisil bedeline işgal tarihinden itibaren avans faizi uygulanır. Bu da alacağın önemli ölçüde artmasına neden olur.

Ecrimisil davası kaç yıl geriye dönük istenir?

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle taşınmaz malikinin uğradığı zararın tazminidir ve 5 yıl geriye dönük talep edilebilir. Bu süre, Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre zamanaşımı süresidir; daha eski dönemler için talep kabul edilmez.

Haksız işgalin ne zaman başladığı, taşınmazın kimin tarafından, hangi amaçla kullanıldığı, malik tarafından öğrenilme tarihi gibi unsurlar geriye dönük hesaplamada önem taşır. Ecrimisil davasında geçmiş yıllar için istenecek miktar bilirkişi tarafından emsal kira bedellerine göre belirlenir. Bu nedenle taşınmazın konumu, büyüklüğü ve kullanım şekli doğrudan tutarı etkiler.

Ecrimisil davasında masrafları kim öder?

Ecrimisil davasında mahkeme masrafları ve yargılama giderleri, haksız çıkan taraf tarafından ödenir. Eğer davayı taşınmaz maliki açmış ve haklı bulunmuşsa, bilirkişi ücreti, keşif gideri, harç, avukatlık ücreti gibi tüm yargılama giderleri davalı haksız işgalciden tahsil edilir. Ancak malik davasında tamamen veya kısmen haksız çıkarsa masraflar kendisine yüklenebilir.

Bu nedenle dava açmadan önce ihtarname çekilerek sürecin netleştirilmesi, gereksiz masraf oluşmasını önleyebilir. Yargıtay uygulamalarında “haksız işgalci, malikin yaptığı zorunlu tüm masrafları karşılamak zorundadır” ilkesi esastır.

Ecrimisil davasında ihtarname şart mı?

Ecrimisil talebi için ihtarname zorunlu bir şart değildir; ancak ispat gücünü artırdığı için Yargıtay tarafından çok önemli bir delil olarak kabul edilir. İhtarname, işgalcinin taşınmazı hangi tarihten beri kullandığını, malikin izni olup olmadığını ve kullanımın haksız olduğunu ortaya koyar. Ayrıca ihtarname ile malike “işgal tarihinin kesinleşmesi” avantajı sağlar.

Bu nedenle ihtarname çekilmesi, ecrimisil taleplerinin reddedilmesini veya miktarın düşük hesaplanmasını engeller. Zorunlu olmamakla birlikte, özellikle kiracı olmayan işgalciler için ihtarname tavsiye edilen bir başlangıç işlemidir.

Ecrimisili kiracı mı öder, ev sahibi mi?

Ecrimisil, haksız işgal tazminatıdır, yani kira sözleşmesi olmayan, malikin rızası dışında taşınmazı kullanan kişi tarafından ödenir. Dolayısıyla ecrimisil kiracının değil, haksız kullanıcının sorumluluğudur. Sözleşmesi bitmiş ve tahliye etmeyen eski kiracı da haksız işgalci sayılır ve ecrimisil ödemek zorunda kalır. Ev sahibi (malik) ecrimisil ödemez; aksine talep eden taraftır. Yargıtay’a göre kira sözleşmesi devam ediyorsa ecrimisil değil kira alacağı istenir. Ancak sözleşme yoksa veya sona ermişse, kullanıcının ödemesi gereken bedel doğrudan ecrimisil niteliğindedir.

Haksız işgalci nasıl tahliye edilir?

Haksız işgalcinin tahliyesi için malik, önce ihtarname gönderebilir, ardından durumun niteliğine göre ecrimisil davası, el atmanın önlenmesi davası veya ilamsız/ilamlı icra yoluyla tahliye süreci başlatabilir. Türkiye’de haksız işgalcilerle ilgili en etkili yol, el atmanın önlenmesi (müdahalenin meni) davasıdır.

Mahkeme tahliye kararı verdiğinde icra müdürlüğü tarafından taşınmaz boşaltılır. Eğer işgalci kötü niyetli ise, tahliye yanında ecrimisil ve masraflar da tahsil edilir. Haksız işgal ceza hukuku açısından da TCK 154 – Hakkı olmayan yere tecavüz kapsamında değerlendirilebilir.

Kiracıdan ecrimisil talep edilebilir mi?

Normal kira sözleşmesi devam ederken kiracıdan ecrimisil istenemez; ancak sözleşme sona erdiği halde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, o andan itibaren haksız işgalci sayılır ve malikin ecrimisil isteme hakkı doğar. Ayrıca kiracının sözleşmeyi kötüye kullanması, izinsiz tadilat yapması, taşınmazı amacı dışında kullanması gibi durumlarda da ecrimisil talep edilebileceğine ilişkin Yargıtay kararları vardır. Özetle:

Sözleşme varsa → kira alacağı, Sözleşme bitmişse → ecrimisil, şeklinde değerlendirme yapılır. Bu ayrım doğru yapılmadığında davanın reddine sebep olabileceği için önemlidir.

Avukat ve Danışmanlık: Ecrimisil ve Tahliye Davası Nasıl Açılır 2026?

Ecrimisil ve Tahliye Davası Mülk Sahiplerinin En Önemli Hak Arama Yollarıdır. İzinsiz kullanım, kira ödememe veya taşınmazı boşaltmama gibi durumlarda mal sahiplerinin başvurabileceği en etkili çözüm yolları:

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) Tahliye davasıdır. Bu süreçlerin doğru yönetilmesi, doğru delillerin sunulması ve hukuki sürecin eksiksiz takip edilmesi önemlidir. Özellikle yüksek meblağlı ticari taşınmazlarda, süreç mutlaka uzman bir avukat desteği ile yürütülmelidir.

Ecrimisil ve tahliye davaları, taşınmazın haksız şekilde kullanılması halinde mal sahiplerinin en etkili hukuki koruma yoludur. Ancak bu davalarda doğru dönemlerin belirlenmesi, emsal kira analizlerinin yapılması, delillerin eksiksiz sunulması ve tahliye sebeplerinin hukuka uygun şekilde ispatlanması oldukça önemlidir. Yanlış bir adım, davanın uzamasına veya alacağın eksik hesaplanmasına sebep olabilir. Bu nedenle sürecin, özellikle taşınmazın değerinin yüksek olduğu durumlarda, mutlaka gayrimenkul ve kira hukuku alanında uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi hem hak kayıplarını önler hem de davanın başarı şansını artırır.

Ecrimisil ve Tahliye Davası – Cevabı En Çok Merak Edilen Sorular Nelerdir?

1. Ecrimisil davası nedir ve hangi durumlarda açılır?

2. Bir yere izinsiz giren veya kullanan kişiye ecrimisil uygulanır mı?

3. Tahliye davası ile ecrimisil davası aynı anda açılabilir mi?

4. Haksız işgal durumunda ecrimisil hesaplaması nasıl yapılır?

5. Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?

6. Ecrimisil istemek için tapu sahibi olmak şart mı?

7. Ecrimisil tespit davası ile tahliye davası arasındaki fark nedir?

8. Ecrimisil talep süresi nedir? Geçmişe dönük kaç yıl istenir?

9. Ecrimisil bedeli nasıl hesaplanır? Kim hesaplar?

10. Kiracının sözleşme bitiminden sonra çıkmaması ecrimisil sebebi midir?

🟧 Tahliye Davası – Cevabı En Çok Aranan Sorular

11. Tahliye davası nasıl açılır?

12. Tahliye davası ne kadar sürer?

13. Kira sözleşmesi bitince kiracı tahliye olur mu?

14. Tahliye davası için noter ihtarnamesi zorunlu mudur?

15. Tahliye taahhüdü ile tahliye nasıl yapılır?

16. Kira borcunu ödemeyen kiracıya tahliye davası açılabilir mi?

17. Kiracının tahliye edilmesi için hangi sebepler gerekir?

18. Ev sahibi kendi ihtiyacı için tahliye davası açabilir mi?

19. Tahliye davasında kiracıya süre verilir mi?

20. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nasıl kazanılır?

🟥 Ecrimisil ve Tahliye Birlikte – Sık Sorulan Sorular

21. Ecrimisil talep ederken tahliye istemek mümkün mü?

22. Haksız işgal devam ettiği sürece ecrimisil artar mı?

23. Ecrimisil davası tahliyeyi hızlandırır mı?

24. Kira sözleşmesi olmayan kiracıdan ecrimisil istenebilir mi?

25. Kiracı çıkmayı reddederse hem ecrimisil hem tahliye açılabilir mi?

26. Miras kalan evde oturan kardeş için ecrimisil davası açılır mı?

27. Akrabaya karşı ecrimisil davası açılabilir mi?

28. Eşler arasında ecrimisil talep edilebilir mi?

29. Tahliye davası sürerken kiracı ecrimisil öder mi?

30. Kiracı tahliye etmeden ecrimisil davası sonuçlanır mı?

🟩 Hesaplama ve Bilirkişi Süreci – En Çok Merak Edilen Sorular

31. Ecrimisil bilirkişisi hangi kriterleri dikkate alır?

32. Ecrimisil bedeli rayiç kira değerine göre mi belirlenir?

33. Ecrimisilde kiracının kusuru veya amacı önemli midir?

34. Kiracı taşınmazı kötü kullanırsa ecrimisil artar mı?

35. Haksız işgalin süresi ecrimisil hesaplamasında nasıl etkili olur?

36. Tahliye davası sonrası ecrimisil talep edilir mi?

37. Kiracının “haberim yoktu” savunması ecrimisili etkiler mi?

38. Ecrimisil ödemeyen kiracı hakkında icra takibi yapılabilir mi?

39. Ecrimisil faizi nasıl işler? Faiz başlangıcı nedir?

40. Bilirkişi ecrimisil hesaplamasına kiracının yaptığı masrafları dahil eder mi?

🟪 Mülk Sahipleri, Kiracılar ve Mirasçıların Sorduğu Sorular

41. Tapusuz taşınmazda ecrimisil talep edilebilir mi?

42. Miras kalan taşınmazda diğer mirasçılar ecrimisil isteyebilir mi?

43. Kiracıya tanınan tahliye süresi ne kadardır?

44. Kiracının taşınmazı alt kiraya vermesi ecrimisile sebep olur mu?

45. Kiracı tahliyeyi geciktirirse ecrimisil artar mı?

46. Kiracının işyeri açması ecrimisil hesaplamasında fark yaratır mı?

47. Ecrimisil için arabuluculuk zorunlu mu?

48. Tahliye davası açmadan ecrimisil talep edilebilir mi?

49. Ecrimisil davası istinafa götürülebilir mi?

50. Ecrimisil ve tahliye avukat ücreti neye göre belirlenir?

Ecrimisil veya tahliye süreciyle ilgili sorularınızı yorum bölümünde paylaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz, tüm yorumlara hızlı şekilde dönüş yaparak sizi doğru bilgiye ulaştıracaktır.