Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılır 2026?

Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılır 2026? 5 Yıl Şartı, Arabuluculuk Zorunluluğu, Dava Süresi ve Yargıtay Kararları Nelerdir? Ankara Güncel Hukuk Rehberi – Son yıllarda ekonomik koşulların hızla değişmesi, kiralarda dengesizliklerin oluşmasına neden olmuştur.

Bazı durumlarda kiracı mevcut kira bedelini ödemekte zorlanırken, bazen de ev sahibi aldığı kiranın piyasa koşullarına göre çok düşük kaldığını fark eder. Bu gibi olağanüstü durumlarda devreye kira uyarlama davası girer.

Peki, kira uyarlama davası hangi şartlarda açılır, 5 yıl şartı var mı, arabuluculuk zorunlu mu, dava kaç celse sürer? İşte 2026 yılına göre Kira Uyarlama Davası hakkında detaylı açıklamalar ve Yargıtay içtihatlarıyla rehber:

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin yapıldığı dönemdeki ekonomik şartların köklü şekilde değişmesi nedeniyle mevcut kira bedelinin hakkaniyete ve güncel duruma uygun hale getirilmesi için açılan davadır.

Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 138. “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum meydana gelirse, sözleşmedeki edimler taraflardan biri için aşırı derecede güçleşmişse, bu taraf sözleşmenin uyarlanmasını veya feshini isteyebilir.”

Bu maddeye dayanarak kira bedeli, mahkeme tarafından ekonomik dengeye uygun şekilde yeniden belirlenir.

Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Kira uyarlama davası her durumda değil, yalnızca istisnai şartlar altında açılabilir. Mahkeme, kira bedelinin uyarlanması için aşağıdaki dört koşulun birlikte gerçekleşmesini arar:

Olağanüstü Bir Durum Meydana Gelmiş Olmalı: Ekonomik kriz, yüksek enflasyon, döviz dalgalanması, savaş, afet, pandemi gibi tarafların öngöremeyeceği gelişmeler olmalıdır.

Bu Durum Sözleşmeden Sonra Ortaya Çıkmalı: Sözleşme yapılırken bu değişikliklerin öngörülememesi gerekir.Örneğin, 2020 yılında yapılan sabit kiralı sözleşmede, 2023 sonrası yüksek enflasyonun kira dengesini bozması durumunda bu şart sağlanır.

Aşırı İfa Güçlüğü Oluşmalı: Kiracı için kira ödemesi aşırı derecede zorlaşmış olmalı veya ev sahibi açısından alınan kira hakkaniyetsiz derecede düşük kalmış olmalıdır.

Uyarlama İstenmesine Rağmen Taraflar Anlaşamamış Olmalı: Taraflar aralarında anlaşamazsa, mahkeme devreye girer.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Kararında; “Kira uyarlama talebi, olağanüstü ekonomik şartların sözleşmenin temel dengesini bozduğu hallerde mümkündür. Uyarlama, hakkaniyet gereği kira ilişkisinin sürdürülmesini amaçlar.”

Kira Uyarlama Davasında 5 Yıl Şartı Var mı?

Hayır. Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklıdır ve 5 yıl şartı aranmaz.

Kira tespit davasında (TBK m.344) 5 yıl geçmesi gerekirken, kira uyarlama davası herhangi bir dönemde, olağanüstü şartların oluştuğu anda açılabilir.

Örneğin; Sözleşme 2 yıl önce yapılmış olsa bile, Enflasyonun veya döviz artışının kira dengesini aşırı şekilde bozduğu durumlarda, kira uyarlama davası açılabilir.

Yargıtay 6. HD, Kararında; “Uyarlama davasında 5 yıl şartı aranmaz. Olağanüstü ekonomik değişiklikler, sözleşmenin dengesini bozmuşsa mahkeme müdahalesi mümkündür.”

Kira Uyarlama Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren “Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk” düzenlemesiyle birlikte, kira uyarlama davalarında da arabuluculuk zorunludur.

Yani mahkemeye gitmeden önce, tarafların Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Bürosu’na başvurarak anlaşma girişiminde bulunması gerekir.

Anlaşma sağlanamazsa, “Son Tutanak” düzenlenir ve dava açılabilir.

Arabuluculuk Süresi:

Ortalama 3 – 4 hafta sürer.

Taraflar anlaşırsa dava açılmaz.

Anlaşamazlarsa, dava hakkı korunur.

Yargıtay 8. HD, Kararında; “Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların mahkemeye taşınabilmesi için arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur.”

Kira Uyarlama Davası Kaç Celse Sürer?

Kira uyarlama davaları ortalama 4 ila 6 celse arasında sonuçlanır. Ancak dosya yoğunluğu, bilirkişi raporları ve keşif gerekmesi halinde süreç 9 – 12 aya kadar uzayabilir.

Dava Sürecinde Tipik Aşamalar:

Arabuluculuk süreci (1 ay)

Dava dilekçesi ve cevap süreci (1 ay)

İlk duruşma – delil sunumu (1. celse)

Bilirkişi incelemesi (2.–3. celse)

Keşif ve tanık dinlenmesi (4.–5. celse)

Karar duruşması (6. celse)

Ancak mahkeme bilirkişi raporunu yeterli görürse, dava 3–4 celsede de bitebilir.

Kira Uyarlama Davasında Bilirkişi ve Emsal Kira İncelemesi Nasıl Yapılır?

Mahkeme, kira uyarlama talebini değerlendirirken bilirkişi raporu ister. Bilirkişi, bölgedeki emsal kira değerlerini inceler, TÜFE oranlarını, ekonomik verileri ve taşınmazın özelliklerini dikkate alır.

Bilirkişi Raporunda Değerlendirilen Unsurlar: Bölgedeki kira piyasası ve artış oranları, Kiralananın konumu, metrekaresi, yaşı, donanımı, Sözleşmenin tarihi ve artış şartları, Enflasyon ve ekonomik dalgalanmalar, Tarafların gelir durumu ve hakkaniyet.

Yargıtay 3. HD, Kararında; “Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiraları dikkate alarak uyarlama oranını hakkaniyete uygun biçimde belirlemelidir.”

Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılmalı?

Kira uyarlama davası, ekonomik dengenin bozulduğu anda açılabilir. Ancak yeni kira dönemi başlamadan önce açılması, kararın daha hızlı sonuç doğurmasını sağlar. Dava geç açılırsa, mahkeme kararı bir sonraki kira dönemi için geçerli olabilir.

Yargıtay Kararları: Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılır 2026?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Kararında; “Uyarlama talebi, tarafların öngöremediği olağanüstü ekonomik değişikliklerle kira dengesinin bozulması halinde kabul edilir. Amaç kira ilişkisinin sona ermesi değil, adil şekilde devam etmesidir.”

Yargıtay 3. HD, Kararında; “Uyarlama davası, tespit davası niteliğinde olup, geçmiş kira dönemlerine uygulanmaz; yalnızca dava tarihinden itibaren hüküm doğurur.”

Yargıtay 8. HD, Kararında; “Kira uyarlama davasında beş yıl şartı aranmaz. Olağanüstü ekonomik değişim tek başına yeterli hukuki dayanak oluşturur.”

Avukat ve Danışmanlık: Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılır 2026?

Kira Uyarlama Davası Ekonomik Dengeyi Koruma Yoludur. Kira uyarlama davası, hem kiracı hem mal sahibi için adaletli kira dengesini sağlamayı amaçlar. Ekonomik kriz, yüksek enflasyon veya piyasa değişimleri nedeniyle mevcut kira bedeli hakkaniyetsiz hale geldiyse, bu dava çözüm yoludur.

Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılır 2026? Olağanüstü ekonomik değişiklik olmalı, 5 yıl şartı yoktur, Arabuluculuk süreci zorunludur, Dava ortalama 4–6 celse sürer, Karar yalnızca dava tarihinden itibaren geçerlidir, Yargıtay, uyarlama davasında hakkaniyeti ve ekonomik gerçekliği esas alır.

Tarafların bu süreçte gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukatla ilerlemesi, doğru delillerle kısa sürede sonuç alınmasını sağlayacaktır. Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılır 2026?