Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir 2026?

Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir 2026? 5 Yılı Dolu Kiracıya Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır, İhtar Süresi, Emsal Kira Tespiti ve Yargıtay Kararları Ankara Güncel Hukuk Rehberi – Konut ve iş yeri kiralarında, özellikle son yıllarda artan enflasyon ve gayrimenkul değerleri nedeniyle kira tespit davaları büyük önem kazanmıştır.

Ev sahibi, kira bedelinin artık emsallere göre düşük kaldığını düşünüyorsa, yasal yollarla bu bedelin güncellenmesini talep edebilir. Ancak bu davanın açılabilmesi için belirli koşulların oluşması gerekir.

Peki, kira tespit davası nasıl açılır, 5 yılı dolan kiracıya ne zaman açılabilir, ihtar süresi ne kadardır, en fazla ne kadar zam yapılır, emsal kira bedeli nasıl belirlenir? İşte 2026 yılına göre tüm detaylarıyla kira tespit davası rehberi:

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiralayanın (ev sahibinin) veya kiracının, kira bedelinin adil ve emsallere uygun şekilde belirlenmesi amacıyla mahkemeye başvurmasıdır.

Yasal Dayanak: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 – 345. “Taraflar, kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artışı aşmamak üzere anlaşabilirler. Beş yıl geçmişse, mahkeme hakkaniyet ve emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.”

Yani, 5 yıl boyunca yapılan artışlar TÜFE oranına göre yapılabilir; ancak 5. yıl dolduktan sonra artık emsal değerlere göre kira tespit davası açılabilir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir 2026?

Kira tespit davasının açılabilmesi için bazı şartların bulunması gerekir. Bu şartlar oluşmadıkça mahkeme davayı reddedebilir.

Şart 1: Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalı: Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi (yazılı veya sözlü) bulunmalıdır.

Şart 2: Davanın Kira Süresi Dolmadan Açılması: TBK madde 345’e göre, dava, yeni dönem başlamadan en geç bir ay önce veya kira yılı içinde ihtarname çekilerek açılmalıdır. Bu durumda tespit edilen yeni kira bedeli, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.

Şart 3: 5 Yılın Dolmuş Olması: Beş yıllık süre dolmadan, kira bedeli emsal değer üzerinden belirlenemez. Ancak 5 yıl dolduysa, mahkeme artık sadece TÜFE oranını değil, bölgedeki emsal kiraları ve hakkaniyet ilkelerini dikkate alır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Kararında; “Kira sözleşmesinin beşinci yılını doldurmasıyla birlikte kira bedeli, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın emsal kira değerleri dikkate alınarak belirlenir.”

5 Yılı Dolu Kiracıya Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Beşinci yılını dolduran kiracıya yönelik kira tespit davası, her yeni kira döneminin başlangıcından önce açılabilir.

Örneğin: Kira sözleşmesi 1 Nisan 2020’de başladıysa, 5 yıllık süre 1 Nisan 2025’te dolar. Ev sahibi, 2026 dönemi için 1 Mart 2026’ya kadar dava açabilir veya ihtarname gönderebilir.

Açılan dava ne kadar sürerse sürsün, belirlenen yeni kira bedeli davanın açıldığı dönemden itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davası İhtar Süresi Ne Kadardır?

Kira tespit davası açmadan önce genellikle ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir. Bu ihtar, kiracıya yeni dönemde kira bedelinin artırılacağının bildirilmesidir.

İhtar Süresi: Yeni kira döneminden en geç 30 gün önce ihtarname gönderilmelidir. İhtar noter aracılığıyla yapılır ve şu bilgileri içermelidir:

Yeni kira dönemi başlangıç tarihi, Talep edilen kira miktarı, Kira tespit davası açılabileceği uyarısı.

Yargıtay 6. HD, Kararında; “Yeni dönemden 30 gün önce yapılan ihtar, kira tespit davasının hüküm doğurması için yeterlidir. Aksi halde dava bir sonraki dönem için geçerli olur.”

5 Yılını Dolduran Kiracıya En Fazla Ne Kadar Zam Yapılır?

Beş yılını dolduran kiracılarda, artık sadece TÜFE oranı değil, emsal kira bedelleri de dikkate alınır.

Mahkeme; TÜİK verileri, Bölgedeki benzer konutların kira bedelleri, Gayrimenkulün durumu, konumu ve yaşı, Hakkaniyet ilkesi gibi unsurları değerlendirerek kira artış oranını belirler.

Ortalama Artış Oranları (2026 Tahmini): 5 yıl dolmadan: TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. 5 yıl dolduktan sonra: TÜFE + Emsal farkı (genellikle %40 – %70 artış aralığında).

Yargıtay 3. HD, Kararında; “Beş yıllık süresi dolmuş kira sözleşmesinde, TÜFE oranının yanı sıra emsal kiralar ve hakkaniyet ölçüleri dikkate alınarak kira bedeli belirlenmelidir.”

Emsal Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Mahkeme, dava sırasında bilirkişi incelemesi yaptırır. Gayrimenkul değerleme uzmanı, aynı bölgede bulunan benzer konutların kiralarını inceler.

Bilirkişi Şu Kriterleri Dikkate Alır: Gayrimenkulün metrekaresi, oda sayısı, yaşı, Konumu (merkezi, ulaşım, manzara, site, asansör vb.), Bölgedeki kiralık daire ilanları, Kira artış trendleri, Enflasyon ve piyasa koşulları.

Bilirkişi raporu doğrultusunda mahkeme, adil ve hakkaniyetli bir kira tespit kararı verir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davaları ortalama 6 ay – 9 ay arasında sonuçlanır. Ancak bilirkişi raporları, emsal araştırmaları ve itiraz süreçleri uzarsa dava 15 aya kadar sürebilir.

Dava sonuçlansa bile, belirlenen yeni kira bedeli dava tarihinden itibaren geçerli olur. Kiracı bu farkı geriye dönük olarak ödemek zorundadır.

Yargıtay Kararları: Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir 2026?

Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir 2026? Yargıtay içtihatları, kira tespitinde hakkaniyet ve emsal dengelemesi esasına dayanır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Kararında; “Emsal kira bedelleri tespit edilirken, aynı semtteki benzer taşınmazların rayiç değerleri esas alınmalıdır.”

Yargıtay 3. HD, Kararında; “Beş yıllık sürenin dolduğu kira sözleşmesinde, TÜFE sınırı aşılabilir. Ancak belirlenen miktar hakkaniyete aykırı derecede yüksek olamaz.”

Yargıtay 8. HD, Kararında; “Kira tespit davası hüküm doğurduğu dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur; geçmiş dönem kiraları için uygulanmaz.”

Yargıtay 3. HD, Kararında; “İhtarname yeni dönemin başlamasından 30 gün önce gönderilmemişse, tespit kararı bir sonraki dönem için geçerlidir.”

Bu kararlar, kira tespitinde hem kiracının korunması hem de mal sahibinin mülkiyet hakkının dengelenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Avukat ve Danışmanlık: Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir 2026?

Kira Tespit Davası Emsal ve Hakkaniyet Dengesidir. Kira tespit davası, mülk sahibine kira gelirini piyasa koşullarına uyarlama, kiracıya ise aşırı artışlara karşı yasal koruma sağlar.

Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir 2026? Kira sözleşmesinin 5 yılı dolmuş olmalı, Dava veya ihtar yeni dönemden 30 gün önce yapılmalı, Mahkeme TÜFE + emsal kiraları dikkate alır, Artış oranı hakkaniyete uygun şekilde belirlenir, Dava süresi ortalama 6 ila 9 aydır. Karar, dava tarihinden itibaren geçerlidir.

Bu nedenle kira tespit sürecinde, hem ev sahiplerinin hem kiracıların hak kaybı yaşamaması için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla hareket etmesi en doğru yoldur. Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir 2026?