Ortaklığın Giderilmesi İhalenin Feshi Davası Nasıl Açılır 2026?

Ortaklığın Giderilmesi İhalenin Feshi Davası Nasıl Açılır 2026? Ankara Güncel Hukuk Rehberi – Taşınmazlarda birden fazla kişinin ortak mülkiyet hakkı bulunuyorsa, bu ortaklık bazen uzlaşmazlık, paylaşamama veya satış zorunluluğu nedeniyle sona erdirilmek istenir. Bu durumda açılan dava türü ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır.

Dava sonucunda taşınmaz satılır ve satıştan elde edilen bedel ortaklara payları oranında dağıtılır. Ancak bazen satış işlemi sırasında yapılan usulsüzlükler nedeniyle “ihalenin feshi” gündeme gelir.

Peki, ortaklığın giderilmesi ihalenin feshi davası nasıl açılır, hangi şartlarda istenir, dava ne kadar sürer, satış nasıl durdurulur?

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasındaki müşterek mülkiyetin sonlandırılması amacıyla açılan bir davadır. Eğer taşınmaz bölünebilir nitelikte değilse (örneğin arsa, ev veya tarla bölünemezse), mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.

Bu satış işlemi Sulh Hukuk Mahkemesi kararıyla ve İcra Dairesi aracılığıyla açık artırma (ihale) yoluyla yapılır.

Yasal Dayanak: Türk Medeni Kanunu m. 698-699 – İcra ve İflas Kanunu m. 134 ve devamı – HMK m. 4 ve 8

Ortaklığın Giderilmesi İhalenin Feshi Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmaz ihale yoluyla satılır. Ancak bazen ihalede usul hataları, haksız uygulamalar veya kanuna aykırılıklar meydana gelebilir. Bu durumda, ilgili paydaşlar veya satışla ilgisi olan kişiler, “ihalenin feshi” talebinde bulunabilir.

İhalenin feshi, yapılan satışın iptali ve işlemlerin baştan yapılması anlamına gelir.

İhalenin Feshi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

2026 yılı itibarıyla ortaklığın giderilmesi davalarında ihalenin feshi taleplerinde görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Eğer talep yanlışlıkla başka bir mahkemeye (örneğin Asliye Hukuk Mahkemesi’ne) yapılırsa, mahkeme dosya üzerinden inceleme yaparak 10 gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir. Bu karar kesindir ve itiraz edilemez.

İhalenin Feshi Talebi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

İhalenin feshi talebi, yalnızca belirli durumlarda ve süre içinde yapılabilir. Her hata ihalenin feshi nedeni sayılmaz; sadece kanuna aykırı işlemler fesih sebebi oluşturur.

İhalenin Feshi Talebi Şartları:

Hak Sahibi Olmak: Talebi ancak ihaleye katılanlar, paydaşlar veya satıştan zarar gören ilgililer yapabilir.

Süre Şartı: İhalenin feshi talebi, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde yapılmalıdır. Süre hak düşürücü niteliktedir.

Usulsüzlük veya Hukuka Aykırılık Olması: İhale ilanı usulüne uygun yapılmamışsa, İhale şartnamesine aykırılık varsa, Artırma sırasında rekabet engellenmişse, Fiyat değerinin çok altında satılmışsa, İhaleye fesat karıştırılmışsa feshi davası açılır.

Yazılı Dilekçeyle Başvuru: Talep, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulan dilekçeyle yapılır. Dilekçeye ihaleye ilişkin tutanaklar, satış ilanı, tapu kaydı gibi belgeler eklenir.

Not: İhalenin feshi talebi, satış işlemini otomatik olarak durdurmaz. Mahkeme gerek görürse ihtiyati tedbir kararı verebilir.

Ortaklığın Giderilmesi İhalenin Feshi Davası Nasıl Açılır 2026?

İhalenin feshi talebi, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne yazılı dilekçeyle yapılır.

Dilekçede Bulunması Gerekenler: Davacının (paydaşın) kimlik bilgileri, İhalenin yapıldığı taşınmazın ada, parsel, tapu bilgileri, İhalenin tarihi ve ihaleyi kazanan kişi, Usulsüzlük veya kanuna aykırılık gerekçeleri, İhale tutanağının fotokopisi eklenir.

Talep: “İhalenin iptaline (fesih) karar verilmesini arz ederim.”

Mahkeme, dosya üzerinden veya duruşma açarak inceleme yapar ve gerekirse bilirkişi veya keşif talep edebilir.

İhaleyi Fesih Davası Ne Kadar Sürer?

İhalenin feshi davası, genellikle 3 ila 6 ay arasında sonuçlanır. Ancak mahkemenin yoğunluğuna, bilirkişi incelemesine veya itirazlara göre bu süre 1 yıla kadar uzayabilir.

Fesih davası devam ederken, mahkeme tedbir kararı verirse satış işlemleri durdurulur. Aksi halde satış bedeli paydaşlar arasında paylaştırılır, ancak fesih kararı çıkarsa işlemler geri alınır.

Ortaklığın Giderilmesinde Satış Nasıl Durdurulur?

Satışın durdurulması için mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilir.

Bu tedbirin amacı, dava sonuçlanıncaya kadar taşınmazın el değiştirmesini önlemektir.

Tedbir Talebi İçin Gerekli Belgeler: İhale tutanağı, Satış ilanı, Fesih dilekçesi, İhalenin hukuka aykırı yapıldığını gösteren deliller eklenir.

Mahkeme, tedbir talebini dosya üzerinden ivedilikle inceler. Tedbir verilirse, taşınmazın tapu devri durur ve icra dairesi satış işlemini bekletir.

Yargıtay 6. HD, Kararında; “İhalenin feshi talebi ciddi bulundukça, taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesinin önlenmesi için tedbir kararı verilmesi gerekir.”

Yargıtay Kararları: Ortaklığın Giderilmesi İhalenin Feshi Davası Nasıl Açılır 2026?

Ortaklığın Giderilmesi İhalenin Feshi Davası Nasıl Açılır 2026? Yargıtay içtihatlarına göre, ihalenin feshi yalnızca kanuna aykırı usul veya açık haksızlık durumlarında kabul edilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Kararında; “Ortaklığın giderilmesi sonucu yapılan ihalelerde fesih taleplerinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Fesih talebi süresinde yapılmazsa, hak düşer.”

Yargıtay 8. HD, Kararında; “İhale ilanının eksik yapılması, artırmaya katılımın engellenmesi veya değer tespitinin gerçeğe aykırı olması, ihalenin feshi nedenidir.”

Yargıtay 14. HD, Kararında; “İhalenin feshi davası sırasında taşınmazın üçüncü kişiye devri önlenmemişse, tapuya ihtiyati tedbir konulmalıdır.”

Bu kararlar, ihalenin feshi taleplerinde usule uygunluk, sürelere riayet ve belge delillerinin ne kadar önemli olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

İhalenin Feshi Davasında Sık Görülen Usulsüzlükler Nelerdir?

Satış ilanının paydaşlara tebliğ edilmemesi, İhalenin usule aykırı yapılması, Artırma bedelinin taşınmazın gerçek değerinin çok altında kalması olabilmektedir.

Fesat karıştırma (örneğin katılımın engellenmesi), İhale tutanağının eksik veya hatalı düzenlenmesi. Bu tür durumlarda ihalenin feshi davası açılarak işlemin iptali talep edilir.

Avukat ve Danışmanlık: Ortaklığın Giderilmesi İhalenin Feshi Davası Nasıl Açılır 2026?

İhalenin Feshi Dava Süreci Ciddi Hukuki Takip Gerektirir. 2026 yılı itibarıyla ortaklığın giderilmesi ihalenin feshi davası, taşınmazların satış sürecinde yapılan hataların düzeltilmesi için önemli bir hukuki güvencedir.

Ortaklığın Giderilmesi İhalenin Feshi Davası Nasıl Açılır 2026? Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava 7 gün içinde açılmalıdır. Fesih sebepleri açık ve belgeli olmalıdır. Dava ortalama 3-6 ay sürer.

Gerekli hallerde mahkemeden satışın durdurulması (tedbir) talep edilebilir.

Yargıtay kararları da göstermektedir ki, ihalenin feshi davasında süre, belge ve usul hayati öneme sahiptir. Bu nedenle, paydaşların hak kaybı yaşamaması için sürecin gayrimenkul hukuku avukatı tarafından yürütülmesi tavsiye edilir. Ortaklığın Giderilmesi İhalenin Feshi Davası Nasıl Açılır 2026?