Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır 2026?

Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır 2026? Ankara Güncel Hukuk Rehberi – Gayrimenkul hukukunun en önemli kavramlarından biri olan şufa hakkı (önalım hakkı), paylı mülkiyette ortaklardan birinin taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı aynı koşullarla satın alma hakkı tanır. Amaç, taşınmaz üzerindeki paydaşlık ilişkisini korumak ve yabancı kişilerin ortaklığa girmesini önlemektir.

Şufa hakkı, yalnızca mahkeme yoluyla kullanılabilir. Yani paydaş, doğrudan tapuda işlem yaptıramaz; Asliye Hukuk Mahkemesi’nde şufa (önalım) davası açmalıdır.

Peki, şufa hakkı nasıl kullanılır, ne kadar sürede geçerlidir, masrafları kim öder ve bedel ne zaman yatırılır? 2026 yılı itibarıyla güncel uygulamayı tüm ayrıntılarıyla anlatalım.

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, paylı mülkiyet ilişkilerinde ortaya çıkar. Bir taşınmazın birden fazla maliki varsa, bu kişilere paydaş denir. Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların bu payı aynı bedelle satın alma hakkı vardır.

Yasal Dayanak: Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 732 – 735. Bu maddelere göre şüfa hakkı kullanılır.

Şufa hakkı, yalnızca satış işlemlerinde doğar. Hediye, miras, bağış gibi işlemlerde uygulanmaz. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır 2026?

Şufa hakkı, sadece dava yoluyla kullanılabilir. Başka bir deyişle, önalım hakkı tanınan paydaş, gayrimenkulün yeni alıcısına karşı şufa davası açmak zorundadır.

Şufa Hakkı Kullanma Aşamaları: Paydaş, taşınmazın satıldığını öğrendiğinde satış tarihini ve alıcının kim olduğunu tespit eder. Öğrenme tarihinden itibaren 3 ay içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava açar.

Davalı taraf, taşınmazı satın alan kişidir. Davada taşınmazın satış bedeli, tapu harçları ve giderler belirtilir. Mahkeme, davacının şufa hakkına sahip olup olmadığını değerlendirir.

Unutmayın: Şufa hakkı sadece paydaşlara tanınır. Tapuda adı geçmeyen bir kişi önalım hakkını kullanamaz.

Şufa Hakkı Kaç Yıl Geçerlidir?

Şufa hakkı iki ayrı süreye tabidir:

Öğrenme Süresi: Paydaş, satıştan haberdar olduğu tarihten itibaren 3 ay içinde dava açmalıdır.

Kesin Süre (Zamanaşımı Süresi): Satış tarihinden itibaren 2 yıl geçtikten sonra artık şufa davası açılamaz. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğindedir; mahkeme resen dikkate alır.

Örnek: Paydaş, taşınmazın 1 Mart 2026 tarihinde satıldığını 1 Mayıs 2026’te öğrenmişse, 1 Ağustos 2026’a kadar dava açabilir. Ancak 1 Mart 2028’i geçtiğinde artık dava hakkı tamamen düşer.

Şufa Davasında Bedel Ne Zaman Yatırılır?

Şufa davasında paydaş, dava açarken satış bedelini hemen yatırmak zorunda değildir. Ancak mahkeme, davacıdan bedeli belirli bir süre içinde mahkeme veznesine depo etmesini ister.

Uygulama Şekli: Dava açılır, alıcı davalı olarak gösterilir. Dava ilerledikçe mahkeme, satış bedelini bilirkişi incelemesiyle doğrular.

Hak düşmemesi için davacı, belirlenen sürede bedeli yatırmazsa davası reddedilir. Bedel, tapu devri tamamlanana kadar mahkeme veznesinde tutulur.

Yargıtay uygulamasına göre: Davacı şufa bedelini, mahkemece verilen kesin süre içinde yatırmazsa önalım hakkı düşer.

Şufa Davasında Masrafları Kim Öder?

Şufa davasında, dava açan kişi (paydaş) öncelikle harç ve masrafları ödemek zorundadır. Bu masraflar arasında: Dava harcı, Bilirkişi ücreti,

Tapu masrafı ve Tebligat giderleri bulunur.

Ancak: Dava sonunda davacı haklı çıkarsa, mahkeme masraflarını davalı (alıcı) öder. Davacı haksız çıkarsa, yaptığı masrafları geri alamaz.

Özet: Şufa bedeli → Davacı tarafından yatırılır. Tapu masrafı → Davacı öder. Yargılama masrafları → Davayı kaybeden taraf öder. Bazı özel durumlarda mahkeme, masrafları taraflar arasında yarı yarıya da paylaşabilir (örneğin kısmen haklı bulunma durumunda).

Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi olup, Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yasal dayanak: 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 uyarınca, taşınmaz davaları taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır.

Şufa Hakkının Kullanılmasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Şufa hakkı yalnızca satış işlemlerinde doğar. Tapuda satış dışında yapılan işlemler (bağış, takas, miras devri) önalım hakkını doğurmaz.

Paydaşlar arasında önceden yapılan şufa hakkından feragat sözleşmesi geçerlidir. Dava açma süresi hak düşürücü olduğundan, gecikme halinde dava reddedilir.

Ek bilgi: Şufa davası açılırken taşınmazın satış bedeli ile tapuda gösterilen bedel farklıysa, gerçek satış bedeli esas alınır.

Yargıtay Kararları: Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır 2026?

Yargıtay, şufa davalarında sıkı biçimde sürelere ve bedelin yatırılma şartına dikkat çekmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, Kararında; “Şufa hakkı, öğrenme tarihinden itibaren üç ay, satış tarihinden itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.”

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, Kararında; “Davacı, önalım bedelini mahkemece verilen kesin sürede yatırmadığı takdirde dava reddedilir. Bedelin yatırılması şufa hakkının kullanılmasının zorunlu unsurudur.”

Yargıtay 8. HD, Kararında; “Şufa davasında davacı, tapu ve yargılama masraflarını ödemekle yükümlüdür; ancak davayı kazandığında bu giderleri davalıdan tahsil edebilir.”

Bu kararlar, şufa hakkının usulüne uygun kullanılmaması halinde hakkın tamamen kaybedileceğini açıkça ortaya koymaktadır.

Şufa hakkından nasıl vazgeçebilirim?

Şufa (önalım) hakkından vazgeçmek isteyen kişinin bu işlemi resmi şekilde yapması gerekir. Türk Medeni Kanunu’na göre şufa hakkından feragat, ancak noter onaylı bir beyanla yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilirse geçerli olur. Aksi halde feragat geçersiz sayılır.

Önalım hakkının kullanılmasından vazgeçme ise daha basittir; adi yazılı şekilde düzenlenmiş bir belge yeterlidir. Bu beyan, taşınmazın satışı sırasında veya sonrasında yapılabilir. Resmî feragat beyanı, ileride doğabilecek tapu ihtilaflarını önler ve hukuki güvenlik sağlar.

Önalım hakkı nasıl bildirilir?

Önalım (şufa) hakkı, taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Satışı gerçekleştiren alıcı veya satıcı, tapu işlemi sonrası bu bildirimi yapmakla yükümlüdür. Bildirim tarihinden itibaren üç ay içinde önalım hakkı kullanılmazsa, hak düşer.

Her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl geçmesiyle önalım hakkı tamamen sona erer. Bildirimin noter kanalıyla yapılması, tebliğin geçerliliği açısından zorunludur. Bu süreç, paydaşların satıştan haberdar edilmesini ve önalım haklarını zamanında kullanmalarını sağlar.

Avukat ve Danışmanlık: Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır 2026?

Şufa Hakkı Yalnızca Dava Yoluyla Kullanılır. 2026 yılı itibarıyla şufa hakkı, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan dava ile kullanılabilir.

Bu hak, paydaşların taşınmaz üzerindeki menfaatlerini korur; ancak süre ve usul bakımından son derece katıdır. Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır 2026? İşte özet;

Dava açma süresi: Öğrenmeden itibaren 3 ay, satıştan itibaren 2 yıl.

Görevli mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi.

Bedel yatırma: Mahkemece verilen sürede yatırılmazsa dava düşer.

Masraflar: Başta davacı öder, kazandığında davalıdan tahsil edilir.

Yargıtay kararları da açıkça göstermektedir ki; şufa hakkının korunması için süreye, usule ve bedelin yatırılmasına dikkat etmek şarttır. Bu nedenle, hak kaybı yaşamamak için sürecin gayrimenkul hukuku alanında bir avukat aracılığıyla yürütülmesi en doğru yoldur. Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır 2026?