Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026?

Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026? Ankara Güncel Hukuk Rehberi – Gayrimenkul, yani taşınmaz mallar; arsa, ev, işyeri, tarla, bina gibi mülkiyet değerine sahip taşınmazları kapsar.

Bu tür taşınmazlar üzerinde yaşanan anlaşmazlıklar — tapu iptali, sınır uyuşmazlığı, miras paylaşımı, kira ve kamulaştırma gibi — gayrimenkul davaları olarak adlandırılır.

Peki, gayrimenkul davalarına hangi avukat bakar, hangi mahkemede açılır, nasıl açılır ve ne kadar sürer? İşte 2026 yılı itibarıyla tüm bu soruların net, yasal ve güncel cevapları…

Gayrimenkul Davalarına Hangi Mahkeme Bakar?

Gayrimenkul davalarına taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bakar.

Yani davayı hangi şehirde veya ilçede açarsanız açın, taşınmazın bulunduğu yer mutlak yetkilidir.

Gayrimenkul Davaları Mahkeme türü:

Asliye Hukuk Mahkemesi: Tapu, kamulaştırma, ecrimisil, paydaşlık gibi mülkiyet davalarına bakar.

Sulh Hukuk Mahkemesi: Kira, komşuluk hakkı, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) gibi basit nitelikli davalara bakar.

Örnek: Taşınmaz Ankara’da ise dava Ankara Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. İstanbul’da açılmış bir dava yetkisizlik nedeniyle Ankara’ya gönderilir.

Gayrimenkul hukuku neleri kapsar?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı, devri ve korunmasıyla ilgili tüm hukuki işlemleri kapsar. Bu alan; arsa, bina, daire, iş yeri ve tarla gibi taşınmazların alım-satımı, kiralanması, inşası, kamulaştırılması ve tapu işlemlerini içerir.

Ayrıca tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kira uyuşmazlıkları ve kat mülkiyeti gibi konular da gayrimenkul hukukunun kapsamındadır. Türkiye’de gayrimenkul hukuku, ekonomik büyümenin temel alanlarından biridir ve hem yatırımcılar hem de bireyler açısından mülkiyet haklarının korunmasında önemli bir rol oynar.

Hangi durumlarda gayrimenkul satışı iptal edilebilir?

Gayrimenkul satışının iptal edilebilmesi için satış işleminin hukuka aykırı şekilde yapılmış olması gerekir. Taraflardan birinin ehliyetsiz olması, satışın hile, aldatma veya korkutma yoluyla gerçekleştirilmesi, ya da muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma) durumları iptal sebebidir. Ayrıca satış bedelinin gerçekte ödenmemesi veya tapuda gösterilen bedelin sahte olması da tapu iptali davasına konu olabilir.

Bu tür durumlarda mağdur taraf, tapu iptali ve tescil davası açarak satışın iptalini isteyebilir. Mahkeme, delilleri değerlendirerek taşınmazın yeniden gerçek sahibine tesciline karar verebilir.

Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat Bakar?

Gayrimenkul davalarına taşınmaz hukuku konusunda uzman “gayrimenkul avukatları” bakar. Avukatlar genellikle mülkiyet hukuku, tapu hukuku, kira sözleşmeleri, kamulaştırma ve miras kaynaklı taşınmaz uyuşmazlıkları konularında uzmanlaşmıştır.

Gayrimenkul avukatının baktığı başlıca dava türleri:

Tapu iptali ve tescil davaları

Hisseli taşınmazın satışı (ortaklığın giderilmesi)

Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları

Kat mülkiyeti ve apartman uyuşmazlıkları

Kira tahliye davaları

İmar planı ve belediye işlemlerine karşı iptal davaları

Miras kalan taşınmazların paylaşımı

Kısaca: Gayrimenkul avukatları, taşınmaz mallarla ilgili tüm tapu, mülkiyet ve kullanım hakları davalarına bakar.

Tapu İşlerine Hangi Avukat Bakar?

Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026? Tapu işlemleri ve tapu davaları, mülkiyet hukuku kapsamına girdiği için yine gayrimenkul avukatları tarafından takip edilir.

Tapu ile ilgili en sık görülen davalar:

Tapu iptali ve tescil davası

Tapuda muvazaa (gizli satış veya miras hilesi)

Tapu iptalinde vekalet kötüye kullanımı

Aile konutu şerhi ve tapu şerhleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu talepleri

Bu tür davalarda avukat, hem tapu kayıtlarını inceleyerek hukuki hata veya sahtecilik var mı tespit eder hem de mahkemede mülkiyetin devrini veya iptalini talep eder.

Öneri: Tapu davaları teknik ve belge ağırlıklı olduğundan, mutlaka taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmelidir.

Gayrimenkul Davası Nasıl Açılır?

Gayrimenkul davası, dava dilekçesiyle Asliye Hukuk Mahkemesi’ne sunularak açılır. Dava dilekçesinde taşınmazın açık adresi, tapu bilgileri, uyuşmazlık konusu ve talepler açıkça belirtilmelidir.

Dava Açma Adımları: Avukatla ön inceleme yapılır: Tapu kayıtları, sözleşmeler ve belgeler toplanır.

Değer tespiti yapılır: Taşınmazın dava konusu değeri belirlenir.

Dava dilekçesi hazırlanır: Hukuki gerekçeler ve talepler yazılır.

Harç ve masraf ödenir: Dava değerine göre harç yatırılır.

Mahkemeye başvuru yapılır: Dava açılır ve dosya esas numarası alır.

Not: Gayrimenkul davaları teknik bilgi gerektirdiğinden dilekçede tapu kayıt örneği, imar planı, bilirkişi raporu ve tanık delilleri mutlaka belirtilmelidir.

Mülkiyet davaları nelerdir?

Mülkiyet davaları, taşınmaz mallar üzerindeki hak sahipliğini ve tasarruf yetkisini korumaya yönelik davalardır. Bu kapsamda en sık görülen dava türleri arasında tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), kamulaştırma, istihkak, tahliye ve kira bedelinin belirlenmesi davaları yer alır.

Özellikle tapu tescil ve iptali davaları, mülkiyet hakkının korunmasında büyük önem taşır. Bu tür davalarda mahkemeler, taşınmazın kime ait olduğunu ve mülkiyet hakkının nasıl ihlal edildiğini inceler. Mülkiyet davaları, Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde açılır ve güçlü deliller gerektirir.

Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?

Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026? Bu tür davalar belge, bilirkişi ve keşif aşamaları nedeniyle uzun sürebilir. Genellikle dava süresi 9 ay ila 15 ay arasında değişir. Ancak deliller eksiksiz sunulmuşsa ve taraflar uzlaşırsa bu süre kısalabilir.

Dava süresini etkileyen faktörler: Tapu kayıtlarının karmaşıklığı, Bilirkişi incelemesi sayısı, Keşif ve kadastro incelemesi,Tarafların itirazları

İstinaf ve Yargıtay aşamaları davayı uzat etkenler olarak sayabiliriz.

Örnek: Basit bir ecrimisil (haksız işgal) davası 1 yılda sonuçlanabilirken, tapu iptali ve tescil davası 3 yılı bulabilir.

Devredilen tapu geri alınır mı?

Devredilen tapu bazı durumlarda geri alınabilir. Tapu devri sırasında hile, aldatma, korkutma, yetkisizlik veya muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma) gibi hukuka aykırı bir işlem tespit edilirse, tapu iptal ve tescil davası açılarak satışın iptali sağlanabilir.

Ayrıca bağışlama amacıyla yapılan tapu devrinde karşı tarafın söz verilen yükümlülükleri yerine getirmemesi durumunda da bağışın geri alınması davası açılabilir. Bu tür davalarda mahkeme, delilleri ve tanık beyanlarını değerlendirir. Haksız tapu devri ispatlanırsa, taşınmaz tekrar asıl sahibinin adına tescil edilir.

Gayrimenkul Davalarında Delil ve Bilirkişi İncelemesi Neden Önemli?

Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026? Bu tür davalarda bilirkişi incelemesi zorunludur. Mahkeme, taşınmazın sınırlarını, değerini ve hak sahipliğini belirlemek için kadastro mühendisi, harita uzmanı ve tapu bilirkişisi görevlendirir.

Kullanılabilecek Deliller:

Tapu kayıtları ve arşiv belgeleri,

Kadastro paftası ve plan örnekleri,

Noter belgeleri,

Tanık beyanları,

Keşif tutanakları,

Resmî kurum yazışmaları,

Uyarı: Eksik veya hatalı belgeyle açılan davalar reddedilebilir. Bu yüzden dava açmadan önce avukat aracılığıyla delil kontrolü yapılması önemlidir.

Yargıtay Kararları: Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026?

Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026? Yargıtay, gayrimenkul uyuşmazlıklarında genellikle taşınmazın bulunduğu yerin yetkili olduğunu ve belge eksikliğinin davayı düşüreceğini vurgulamaktadır.

Ayrıca Yargıtay, “iyi niyetli üçüncü kişiler” ve “muvazaa” konularında da önemli içtihatlar oluşturmuştur.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, Kararında; “Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi, taşınmaz üzerindeki her türlü mülkiyet uyuşmazlığı bakımından kesin yetkilidir.”

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, Kararında; “Tapu iptali ve tescil davasında, davacının mülkiyet iddiasını kanıtlaması için tapu kayıtları, tanık ve bilirkişi raporlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.”

Yargıtay 14. HD, Kararında; “Tapuda muvazaa iddiası, yazılı delil veya güçlü tanık beyanlarıyla ispatlanabilir; soyut iddialarla tapu iptaline karar verilemez.”

Bu kararlar, gayrimenkul davalarının belge, tapu kaydı ve bilirkişi incelemesine dayandığını açıkça göstermektedir.

Bağış Yoluyla Tapu Devri Bozulur mu?

Bağış yoluyla yapılan tapu devri bazı durumlarda iptal edilebilir. Eğer bağış işlemi sırasında hile, aldatma, korkutma veya muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma) tespit edilirse, mağdur taraf veya mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açarak devrin iptalini talep edebilir.

Ayrıca bağışlanan kişi, bağışlayana karşı ağır bir nankörlükte bulunmuşsa, bağıştan dönme davası açılması da mümkündür. Bu tür davalar Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Şartlar oluştuğunda, mahkeme taşınmazın tekrar bağışlayan adına tesciline karar verebilir.

Tenkis davası nedir?

Tenkis davası, miras bırakanın saklı paylı mirasçıların haklarını ihlal eden tasarruflarını azaltmak amacıyla açılan bir davadır. Türk Medeni Kanunu’na göre miras bırakan, mal varlığının tamamı üzerinde serbestçe tasarruf edemez; belirli bir kısmı saklı paylı mirasçılara aittir.

Bu sınır aşıldığında, saklı pay sahibi mirasçılar tenkis davası açarak hakkını koruyabilir. Dava sonucunda mahkeme, miras bırakanın yaptığı haksız bağış veya satış işlemlerini kısmen iptal eder. Böylece miras, kanuni oranlara göre yeniden düzenlenir ve adil paylaşım sağlanır.

Avukat Ve Danışmanlık: Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026?

Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026? Gayrimenkul Davalarında Uzman Avukat Şarttır. 2025 yılı itibarıyla gayrimenkul davaları, yüksek ekonomik değere sahip taşınmazlar üzerinde yürütüldüğü için hukuki bilgi, teknik analiz ve tecrübe gerektirir.

Bu nedenle davayı, taşınmaz ve tapu hukuku alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütmek en doğru yoldur.

Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026? Gayrimenkul davalarına taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi bakar.

Tapu işlemlerinde uzman gayrimenkul avukatı görev alır. Dava dilekçesi detaylı hazırlanmalı, tapu ve bilirkişi belgeleri eksiksiz sunulmalıdır.

Yargıtay kararları, doğru adres ve belgeyle açılan davaların lehine sonuçlandığını göstermektedir. Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat ve Mahkeme Bakar 2026?