Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Açılır 2026?

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Açılır 2026? Paylı Mülkiyet Nedir, Nasıl Geçilir? Ankara Güncel Hukuk Rehber – Gayrimenkul hukuku kapsamında en sık karşılaşılan davalardan biri, paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası, yani diğer adıyla izale-i şuyu davasıdır.

Özellikle miras yoluyla ya da birden fazla kişinin birlikte satın aldığı taşınmazlarda ortak kullanım zamanla imkânsız hâle gelir. Bu durumda taraflardan biri ya da birkaçı, mahkeme aracılığıyla ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.

Peki paylı mülkiyet nedir, hangi durumlarda ortaya çıkar, izale-i şuyu davası nasıl açılır ve 2026 itibarıyla süreç nasıl işler?

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet, bir taşınmazın mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olması durumudur. Her bir kişinin belirli bir hisse oranı vardır ve bu oran tapuda paylı mülkiyet olarak gösterilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre: “Paylı mülkiyet, birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamı üzerinde belirli paylarla malik olmasını ifade eder.”

Örneğin; bir tarlanın 3 kardeş arasında eşit şekilde miras kalması hâlinde, her biri taşınmazın 1/3 oranında pay sahibi olur. Ancak hiçbir kardeşin belirli bir kısmı “kendine ait” değildir; herkes tüm taşınmaz üzerinde pay sahibidir.

Paylı Mülkiyet Nasıl Ortaya Çıkar?

Miras Yoluyla: Bir taşınmazın, miras yoluyla birden fazla mirasçıya kalması en sık görülen paylı mülkiyet sebebidir.

Birlikte Satın Alma: Birden fazla kişi, aynı taşınmazı birlikte satın almışsa yine paylı mülkiyet oluşur.

Mahkeme veya İcra Kararlarıyla: Bazen icra veya boşanma kararları sonucunda da paylı mülkiyet doğabilir.

Tüzel Kişilerle Ortak Sahiplik: Şirketler ya da ortak yatırımcılar arasında da paylı mülkiyet ilişkisi kurulabilir.

Paylı mülkiyete geçiş nasıl yapılır?

Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek Madde 3 hükmüne göre yapılır. Mirasçılar ve Maliklerden herhangi biri, tapu müdürlüğüne başvurarak bu talebi iletebilir. Başvuru sırasında kimlik, tapu senedi ve dilekçe gibi belgeler sunulur.

Tapu Müdürlüğü, diğer maliklere tebligat göndererek süreci başlatır. Tüm maliklere yapılan bildirimlerin tamamlanmasının ardından mülkiyet şekli paylı hale getirilir. İşlem genellikle 1,5 ila 2 ay içinde sonuçlanır. Bu sayede her malik, kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf hakkı elde eder.

Paylı Mülkiyet Nasıl Giderilir?

Paylı mülkiyet, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası yoluyla sona erdirilebilir. Bu dava, paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir ve amaç ortak mülkiyeti bireysel mülkiyete dönüştürmektir.

Ortaklığın giderilmesi iki şekilde yapılır: Aynen Taksim (Fiili Bölme): Taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkünse (örneğin tarla, arsa gibi), mahkeme taşınmazı paylara bölerek her paydaşa ayrı mülkiyet hakkı verir.

Ancak taşınmaz apartman dairesi gibi bölünemeyecek nitelikteyse, aynen taksim mümkün olmaz.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Taşınmaz bölünemiyorsa mahkeme, taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına ve elde edilen gelirin pay sahiplerine dağıtılmasına karar verir. Bu yöntem, uygulamada en sık kullanılan yöntemdir.

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Yetkili Mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Bu yetki kesin yetkidir; başka bir yerde dava açılamaz.

Dava Dilekçesi Hazırlanır: Davacı paydaş, dilekçesinde şu hususlara yer verir:

Taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri, Ortaklığın giderilmesi talebi, Taşınmazın bölünebilir veya satılabilir olduğu beyanı, Diğer paydaşların kimlik ve adres bilgileri.

Tapu Kayıtları ve Belgeler Sunulur: Tapu kayıt örneği, veraset ilamı (miras yoluyla edinilmişse), kadastro krokisi ve adres tespitleri mahkemeye sunulur.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmazın bölünebilir olup olmadığını belirlemek için bilirkişi görevlendirir. Bölünebilir taşınmazda “aynen taksim” yapılır. Bölünemezse satış yoluyla izale-i şuyu kararı verilir.

Davayı Kim Açabilir: Ortak paydaşlardan her biri bu davayı tek başına açabilir. Diğer paydaşların onayı gerekmez. Ancak davacı, pay oranını ve malik sıfatını belgelemek zorundadır.

Paylı Mülkiyette En Sık Yaşanan Sorunlar Nelerdir?

Diğer Paydaşların Rızasının Alınmaması: Bazı paydaşlar satışa karşı çıkar, bu durumda dava açmak gerekir.

Aynen Taksim Mümkünken Satış Talep Edilmesi: Yargıtay’a göre bölünebilir taşınmazlarda öncelik aynen taksimdedir.

Tapu Kayıtlarında Hata Olması: Miras paylaşımı sonrası tapu kayıtları düzeltilmemişse dava uzayabilir.

Satış Sonrası Bedel Paylaşımı Uyuşmazlıkları:Satıştan sonra paranın nasıl bölüştürüleceği konusunda anlaşmazlık çıkabilir.

Yargıtay Emsal Kararları: Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Açılır 2026?

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi: “Bölünebilir nitelikte olan taşınmazlarda satışa karar verilmesi hukuka aykırıdır. Öncelik aynen taksime verilmelidir.”

Yargıtay 6. HD: “Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı verilmeden önce taşınmazın bölünebilirliği konusunda bilirkişi raporu alınmalıdır.”

Yargıtay HGK: “Satıştan elde edilen bedelin paydaşlara pay oranına göre dağıtılmasında hata yapılması, bozma nedenidir.”

Bu kararlar, mahkemenin bölünebilirlik araştırması yapmadan doğrudan satış kararı veremeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır.

Dava Masrafı ve Süresi (2026)

Dava Harcı 4.000 – 5.500 TL
Bilirkişi Ücreti 5.000 – 8.000 TL
Keşif Masrafı 2.000 – 3.000 TL
Avukatlık Ücreti 30.000 – 60.000 TL

Mahkeme süresi, taşınmazın niteliğine, bilirkişi raporuna ve satış aşamasına göre değişir.

Paylı Mülkiyetin Bitişi ve Sonuçlar Nelerdir?

Mahkeme kararıyla taşınmaz satıldıktan sonra elde edilen gelir, tapudaki pay oranlarına göre paylaştırılır.
Satışla birlikte ortak mülkiyet tamamen sona erer ve taraflar artık bağımsız hak sahipleri hâline gelir.

Avukat ve Danışmanlık: Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Açılır 2026?

2026 yılı itibarıyla paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, ortak mülkiyetin sona erdirilmesinde en etkin yoldur.
Dava, taşınmazın bölünebilirliğine göre aynen taksim veya satış yoluyla taksim olarak sonuçlanır.

Miras yoluyla kalan taşınmazlarda, kardeşler veya ortaklar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, mahkeme kararıyla ortaklık kaldırılabilir.
Bu süreçte doğru bilirkişi raporu, tapu kayıtlarının eksiksiz sunulması ve deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması davanın hem süresini hem de sonucunu olumlu etkiler.