Tapuda Mal Kaçırma Durumunda Ne Yapılmalı 2026?

Tapuda Mal Kaçırma Durumunda Ne Yapılmalı 2026? Yargıtay Emsal Kararları – Ankara Güncel Hukuk Rehberi: Türkiye’de miras paylaşımı veya aile içi mülkiyet ilişkilerinde en sık yaşanan sorunlardan biri, tapuda mal kaçırma yani muris muvazaası (hileli satış) durumudur.

Miras bırakanın ya da aile bireylerinden birinin diğer mirasçılardan veya eşinden mal kaçırmak amacıyla yaptığı satış ve devir işlemleri, hem hukuken hem de Yargıtay içtihatlarıyla açıkça geçersiz sayılabilmektedir.

Peki tapuda mal kaçırma durumunda ne yapılmalı, hangi davalar açılır, nasıl ispat edilir ve Yargıtay’ın bu konuda verdiği emsal kararlar nelerdir?

Tapuda Mal Kaçırma Nedir?

Tapuda mal kaçırma, bir kişinin taşınmazını (ev, arsa, tarla vb.) gerçek bedelinin çok altında veya göstermelik bir satışla başka birine devretmesi anlamına gelir.
Bu tür işlemlerin amacı genellikle:

Mirasçılardan mal kaçırmak, Eşin paylaşım hakkını engellemek, Vergi ya da icra takibinden mal kaçırmak, Üçüncü kişilerin haklarını bertaraf etmektir.

Hukuken bu durum “muvazaalı işlem” olarak değerlendirilir ve geçersizdir.

Tapuda Mal Kaçırma Hangi Durumlarda Ortaya Çıkar?

Miras Bırakanın Ölüm Öncesi Hileli Satışı: Miras bırakan (örneğin baba), taşınmazını bir çocuğuna satış gösterip aslında bağış yapmıştır.
Bu durumda diğer çocuklar mal kaçırma iddiasıyla dava açabilir.

Eşin Mal Rejimi Döneminde Hileli Devir Yapması: Evlilik süresinde edinilen mal, boşanma davası öncesinde başkasına devredilmişse, bu işlem boşanma sonrası mal paylaşımını engelleme amaçlı sayılır.

Alacaklıdan Mal Kaçırma: Borçlu kişi, icra takibinden önce mallarını yakınlarına devrederek tasarrufun iptali davasına konu olacak şekilde davranabilir.

Tapuda Mal Kaçırma Durumunda Ne Yapılmalı?

Tapu İptal ve Tescil Davası Açılır: Mal kaçırma iddiası varsa, ilk adım tapu iptali ve tescil davası açmaktır. Bu dava, malı devralan kişiye (örneğin mirasçı veya üçüncü kişi) karşı açılır.

Dava Hangi Mahkemede Açılır: Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi olup, Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Deliller Toplanır: İspat, bu davalarda çok önemlidir. Aşağıdaki deliller etkili olur:

Tapu kayıtları, Satış bedeli ile rayiç değer arasındaki fark, Banka ödeme dekontları, Tanık beyanları, Miras bırakanın sağlık raporları, Mirasçılar arasındaki ilişkiler ispat için önemli detaylardır.

Satış bedeli çok düşükse, Yargıtay bu durumu muris muvazaası için güçlü bir karine olarak kabul eder.

Dava Süreci: Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi yapar. Bilirkişi taşınmazın gerçek değerini belirler, tanıklar dinlenir.Eğer muvazaa (hileli devir) tespit edilirse, tapu iptal edilir ve gerçek miras payları oranında mirasçılar adına tescil edilir.

Tapuda Mal Kaçırma Davasında İspat Nasıl Yapılır?

Bu tür davalarda doğrudan delil çoğu zaman bulunmaz.
Ancak Yargıtay uygulamalarına göre, dolaylı deliller ve davranışlar da ispat için yeterlidir.

Örneğin: Satış bedeli rayiç değerin çok altındaysa, Bedel ödenmemişse,
Devir mirasçılardan biri lehine yapılmışsa, Satış işlemi ölümden kısa süre önce gerçekleşmişse, Bu durumlar muris muvazaasının güçlü göstergeleridir.

Yargıtay Kararları: Tapuda Mal Kaçırma Durumunda Ne Yapılmalı 2026?

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi: “Miras bırakanın ölümünden kısa süre önce taşınmazını bedelsiz şekilde çocuklarından birine devretmesi, diğer mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıyorsa, işlem muvazaalıdır. Tapu iptali ve tescil kararı verilmelidir.”

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi: “Taşınmazın devri sırasında bedel ödenmemesi, miras bırakanın yaşı, sağlık durumu ve mirasçılarla ilişkileri birlikte değerlendirildiğinde, görünürdeki satış işlemi gerçekte bağıştır.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu: “Mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı işlemler, taraflar arasında geçerli olsa bile mirasçılar yönünden hükümsüzdür.”

Tapuda Mal Kaçırma Davasında Zaman Aşımı Var mı?

Hayır. Muris muvazaası davaları zamanaşımına tabi değildir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, miras hakkı anayasal mülkiyet hakkına dayandığı için her zaman dava açılabilir.

Ancak pratikte delillerin zayıflamaması için ölümden sonraki 10 yıl içinde dava açılması önerilir.

Dava Masrafı Ne Kadar: Tapuda Mal Kaçırma Durumunda Ne Yapılmalı 2026?

Harç ve Gider Avansı 4.000 – 5.500 TL
Bilirkişi + Keşif Ücreti 5.000 – 10.000 TL
Avukatlık Ücreti 30.000 – 70.000 TL
Ortalama Dava Süresi 9 – 15 arasında sonuçlanır.

Davanın süresi, bilirkişi raporu ve tanıkların dinlenmesi nedeniyle uzayabilir.

Tapuda Mal Kaçırmayı Önlemek İçin Ne Yapılır?

Aile Konutu Şerhi Koydurmak: Evlilik süresinde edinilen taşınmazlara şerh koydurularak eşin tek taraflı satışının önüne geçilir.

İhtiyati Tedbir Talebi: Dava açıldığında, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için mahkemeden tedbir istenebilir.

Miras Paylaşımı Öncesi İnceleme: Tapu kayıtlarının son 10 yılı incelenerek olası muvazaalı işlemler tespit edilebilir.

Avukat ve Danışmanlık: Tapuda Mal Kaçırma Durumunda Ne Yapılmalı 2026?

2026 yılı itibarıyla tapuda mal kaçırma (muris muvazaası), Türk hukuk sisteminde en ciddi mülkiyet uyuşmazlıklarından biridir.
Yargıtay kararlarına göre, mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan satışlar veya bağış görünümündeki işlemler geçersizdir.

Bu nedenle: Tapuda bedelsiz veya düşük bedelli devir yapılmışsa, Mirasçılardan biri dışlanmışsa, Satış işlemi ölüm öncesinde gerçekleştirilmişse, tapu iptali ve tescil davası açılarak hakların korunması mümkündür.

Hak kaybı yaşamamak için sürecin başından itibaren miras hukuku davalarına bakan bir avukatla hareket edilmesi önerilir.