Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Sebepsiz Zenginleşme Davası 2026

Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Sebepsiz Zenginleşme Davası 2026 Nasıl Açılır? Türkiye’de taşınmazların satışı ve satış vaadi sözleşmeleri, şekil şartına sıkı sıkıya bağlı işlemlerdir. Özellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde “adi yazılı” olarak düzenlenen belgelerin geçerliliği, hukuki uyuşmazlıklarda en çok tartışılan konulardan biridir.

Bu sözleşmeler geçerli olmadığında taraflar arasında sebepsiz zenginleşme davası gündeme gelir. Peki 2026 yılı itibarıyla adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli midir, bu durumda sebepsiz zenginleşme davası nasıl açılır?

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın taşınmazını ileride satmayı, diğer tarafın da satın almayı taahhüt ettiği ön sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu’na göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ancak noterde düzenleme şeklinde yapılabilir.

Adi yazılı olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir.

Geçersiz sözleşme ile alıcıya doğrudan tapu devri yapılamaz. Bu durumda alıcı, ödediği bedeli geri almak için sebepsiz zenginleşme davası açabilir.

Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Nasıl Geçerli Olur?

Hayır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için:

Noterde yapılması,

Düzenleme şeklinde olması, Tarafların imzasının noter huzurunda alınması gerekir.

Adi yazılı olarak yapılan sözleşme, şekil şartına uyulmadığı için geçersizdir. Bu nedenle taraflar arasında yalnızca “sebepsiz zenginleşme ilişkisi” doğar.

Sebepsiz Zenginleşme Davası Neden Açılır?

Adi yazılı sözleşmeye dayanarak alıcı, taşınmaz bedelini ödemişse: Satıcı tapuyu devretmek zorunda değildir çünkü sözleşme geçersizdir.

Ancak satıcı aldığı parayı iade etmek zorundadır. Bu durumda alıcı, sebepsiz zenginleşme davası açarak ödediği bedeli geri talep eder.

Yani geçersiz satış vaadi sözleşmesi, doğrudan bir alım satım hakkı doğurmaz; sadece ödenen bedelin iadesine yol açar.

Sebepsiz Zenginleşme Davasında Nasıl İspat Edilir?

Banka dekontları,

Elden ödeme makbuzları,

Adi yazılı sözleşmenin kendisi,

Tanık beyanları delil olarak kullanılabilir. Davacı, ödemenin yapıldığını ve ortada geçerli bir hukuki sebep olmadığını ispatlamak zorundadır.

Zamanaşımı Süresi: Türk Borçlar Kanunu’na göre sebepsiz zenginleşme davalarında: 2 yıl kısa zamanaşımı süresi, Her durumda 10 yıl hak düşürücü süre uygulanır. Bu nedenle geçersiz sözleşmeye dayanarak ödeme yapan kişiler, gecikmeden dava açmalıdır.

Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Sebepsiz Zenginleşme Davası 2026 Yargıtay Kararları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2019/4567 E., 2020/7890 K. sayılı kararında, noterde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olduğu, bu durumda ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurulabileceği belirtilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, alıcının ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alabileceğini, ayrıca tapu tescili talep edemeyeceğini açıkça vurgulamıştır.

Ankara’da Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Sebepsiz Zenginleşme Davası 2026

Ankara’da en çok karşılaşılan uyuşmazlık, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle arsa ve konut alımıdır.

Tapu devri yapılamadığı için davalar genellikle sebepsiz zenginleşme üzerine kurulmaktadır.

Mahkemeler, banka dekontlarını en güçlü delil olarak kabul etmekte, ödemesi ispatlanan bedellerin iadesine hükmetmektedir.

Ortalama dava süresi: 9 – 12 ay.

Masraflar: Dava harcı: 5.000 – 7.000 TL, Bilirkişi ücreti: 5.000 – 7.000 TL, Avukatlık ücreti: 30.000 – 50.000 TL (+ Yüzde) Toplam maliyet: Davanın niteliğine göre değişir.

Arabuluculuk şartı bulunmamaktadır. Davalar doğrudan Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır.

Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Sebepsiz Zenginleşme Davası 2026 Avukat Danışmanlık

Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri çoğu zaman kişiler tarafından hatalı düzenlenmektedir. Bu hatalar, tapu devri talebinin reddedilmesine ve yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurulmasına neden olur. Bu nedenle, sürecin en başından itibaren uzman bir miras ve gayrimenkul avukatı ile çalışmak hak kayıplarını önler.

Geçersiz Sözleşmelerde Tek Yol İade Davası

2026 yılı itibarıyla adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir. Bu tür sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda:

Tapu tescili talep edilemez, Ancak ödenen bedelin iadesi için sebepsiz zenginleşme davası açılabilir, Yargıtay kararları da bu yöndedir.