Konut işyeri olarak kiraya verilebilir mi? Hangi Dava Açılır?

Konut işyeri olarak kiraya verilebilir mi? Hangi Dava Açılır? Konut Nitelikli Taşınmazlar Ticari Amaçla Kullanılabilir mi? Yargıtay’dan Net Cevap!

Günümüzde özellikle büyük şehirlerde, konut olarak tapuya kayıtlı bağımsız bölümlerin dans kursu, muayenehane, büro veya butik gibi işletmelere kiraya verilmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak bu kullanım şekli her zaman yasal değildir. Bu konuda son sözü Yargıtay söylüyor ve oldukça net: Kat maliklerinin %80’inin (4/5) onayı olmadan bu kullanım mümkün değildir.

Bu yazımızda, konut nitelikli taşınmazların işyeri olarak kullanımına dair temel ilkeleri ve güncel Yargıtay kararlarını örneklerle ele alıyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:

Madde 24: Bağımsız bölümler amacı dışında kullanılamaz.

Madde 28: Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir.

Madde 33: Kat malikleri kurulunca alınan kararlar mahkeme denetimine tabidir.

Yani, eğer yönetim planında “bağımsız bölümler konut olarak kullanılacaktır” deniyorsa, orayı işyeri haline getirmek için tüm kat maliklerinin 4/5’inin yazılı izni şarttır.

Konut işyeri olarak kiraya verilebilir mi? Emsal karar!

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025 tarihli kararına göre (2024/12509 E., 2025/4640 K.), İstanbul’da bir sitede konut olarak kayıtlı bir daire dans kursu olarak kullanılmakta idi. Site yönetim planı açıkça “bağımsız bölümler mesken olarak kullanılacaktır” diyordu. Site yönetimi ve maliklerden bazıları bu duruma itiraz ederek “eski hale getirme ve tahliye davası” açtı.

Mahkemeler Ne Dedi?

İlk Derece Mahkemesi: Konut olarak kullanılmalı, ancak kiracının tahliyesine gerek yok.

İstinaf Mahkemesi: Kiracı tahliye edilmeli çünkü eski hale getirme yapılmamış.

Yargıtay: Dairenin işyeri olarak kullanımı yönetim planına açıkça aykırı. Karar yerindedir, onanmalıdır.

Sonuç olarak, tahliye kararı kesinleşti. Yani, “konut” olarak görünen bu taşınmazdan dans kursu çıkarıldı.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Ne Diyor?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2011/18-176 E., 2011/318 K.) konuyla ilgili daha önce benzer bir değerlendirme yapmıştı. Doktor muayenehanesi olarak kullanılan bir mesken hakkında verilen kararda şunlar öne çıktı:

Kira sözleşmesi yönetim planında değişiklik yapılmadan önce yapılmış olsa bile, değişiklik tapuya şerh edildikten sonra bağlayıcı hale gelir.

Yönetim planı tüm kat maliklerini ve onların ardıllarını bağlar.

Mahkemeler öncelikle yönetim planına bakmak zorundadır.

Bu karara göre yönetim planında konut dışı kullanım yasaklanmışsa ve bu durum tapuya işlenmişse, artık bu kurala herkes uymak zorundadır.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yönetim Planı Kullanım amacını net belirtmelidir. Konut dışı kullanımı yasaklıyorsa geçerlidir.

Kat Malikleri İzni: %80 oranında onay olmadan konut işyerine çevrilemez.

Tapu Kaydı: “Mesken” olarak belirtilen taşınmazlar sadece bu amaçla kullanılmalıdır.

Tahliye Davası: Yönetim planına aykırı kullanım varsa, tahliye davası açılabilir.

Eski Hale Getirme: Konut amacı dışında kullanım kaldırılmalıdır. Aksi takdirde mahkeme tahliye kararı verebilir.