Türkiye’de Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır? 2026

Türkiye’de Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır? 2026 Güncel Rehber – İzale-i Şuyu Davası, Süreci, Masraflar ve Yargıtay Kararları Nedir?

Türkiye’de miras kalan taşınmazlarda veya hisseli mallarda en sık görülen uyuşmazlıklardan biri, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) meselesidir.

Bir taşınmaz birden fazla kişinin adına kayıtlıysa ve ortaklar anlaşamıyorsa, çözüm ortaklığın giderilmesi davası açmaktır.

Ortaklığın giderilmesi, birden fazla ortak tarafından paylaşılan taşınmaz veya mal ortaklığının, paydaşlar arasında anlaşmazlık ve uyuşmazlıkların varlığı halinde, malın veya payların usulüne uygun şekilde bölüşülerek, ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan hukuki bir işlemdir. Bu dava türü, özellikle miras yolu ile kazanılan mallarda sıkça başvurulan bir yoldur ve ortakların ortaklık paylarını adil ve hakkaniyetli bir biçimde ayırmalarını amaçlar. Ortaklık onarımı veya bölünemeyen malların satışını öngören bu dava, ortaklar arasında oluşan anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynar.

Dava sonucunda, mahkeme ortaklığın giderilmesine karar verirse, ortakların paylarına uygun bir bölüşüm yapılır veya satış kararı alınır. Bu süreçte, paydaşlar aralarındaki anlaşmazlıkların giderilmesi sağlanarak, malın piyasa değerinde satışı gerçekleştirilir. Satış sonrası elde edilen gelir, ortaklara payları oranında dağıtılır. Ayrıca, mahkemenin kararına bağlı olarak, malın bölünemediği durumlarda, malın satışına karar verilir ve satışı gerçekleştirilir. Böylece, ortakların ortak mal üzerindeki haklarının sona erdirilmesi, sorunların çözülmesi ve ortaklık sona erdirilir. Dolayısıyla, ortaklığın giderilmesi davası, ortakların hak ve menfaatlerini koruyan, aynı zamanda ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan temel hukuki bir araçtır.

2. Ortaklığın giderilmesi nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin ortaklık halinde bulunduğu malvarlığı üzerindeki ortaklık ilişkisini sona erdirerek, malların paylaştırılması amacıyla açılan hukuki bir davadır. Bu dava, genellikle malın tam anlamıyla kullanılabilir veya bölünebilir olmaması, ortaklar arasında anlaşmazlık çıkması veya ortaklık paylarının net olarak belirlenmesi ihtiyacı nedeniyle gerçekleştirilir. Ortaklar arasında payların belirlenememesi veya ortaklığın devamının mümkün olmaması durumunda mahkemeye başvurulur. Mahkeme, ortakların taleplerini, paylarını ve malın durumunu değerlendirerek, ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu karar doğrultusunda, malın paylaştırılması veya satışı gerçekleştirilebilir. Ortaklık giderilmesi davası, malın gerçek niteliği, paylaşımın maddi ve hukuki koşulları göz önüne alınarak çözüme bağlanır. Bu süreçte, mahkeme, ortakların paylarının tespiti, malın değerinin belirlenmesi ve paylaşım formu gibi adımları izler. Ayrıca, ortaklık sona erdirildikten sonra, malın ortaklar arasında paylaştırılması veya satılması sağlanır. Bu dava, ortakların mal üzerinde yaşadığı anlaşmazlıkların çözümlenmesinde önemli bir hukuk mekanizmasıdır ve adil bir paylaşımın sağlanması amacıyla uygulanır.

3. Mirasta Ortaklığın giderilmesi nedir?

Mirasta ortaklığın giderilmesi, mirasçıların miras paylaşıldıktan sonra ortak mal üzerindeki ortaklıklarını sona erdirmek amacıyla açılan hukuki bir işlemdir. Miras bırakıldığında, mirasçılar genellikle birlikte miras paylarını kullanmaya devam ederler; ancak malların kullanımı veya payların bölünmesi konusunda anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu durumda, mirasçıların ortaklığı sona erdirerek, malların şahsi mülkiyetlerine geçmesini sağlamak için ortaklığın giderilmesi davası açılır.

Bu dava ile, malların paylaşımı veya satışı yoluyla ortaklığın giderilmesi hedeflenir. Yine de, bu işlem gerçekleştirilirken mahkemeden karar alınması ve yasal prosedürlerin tamamlanması gerekir. Her ne kadar taraflar arasında anlaşmalı bölüşüm mümkünde olsa da, anlaşmazlıkların çözümünde mahkeme kanalı zorunlu hale gelir. Mirasta ortaklığın giderilmesi, malın hangi ortak adına tapu ile tescil edileceği, payların nasıl bölüneceği veya malların satışı yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi gibi çeşitli yollarla gerçekleştirilir.

Bu süreçte mahkemenin karar vermesiyle birlikte, malların paylaşımı veya satımıyla ilgili işlemler yürütülür. Dolayısıyla, mirasçılar arasındaki ortaklığın giderilmesi, hukuki süreçlerin tamamlanmasıyla malın şahsi mülkiyetlere dönüşmesini sağlayan önemli bir düzenlemedir ve miras hukuku içerisinde sıkça karşılaşılan bir durumdur.

4. Ortaklığın giderilmesi neden açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasının açılma nedenleri arasında, ortakların mallar üzerindeki ortaklık paylarını adil bir şekilde paylaşmak istemeleri veya ortaklığın devamının zorlaşıp anlaşmazlıkların artması yer alır. Ayrıca, ortaklar arasında malın kullanımı veya yönetimi konusunda uyuşmazlıklar çıktığında veya ortakların mallardan bağımsız olarak kendilerine pay ayırmak arzusuyla girişimde bulunması da bu davanın açılmasına neden olur. Ortaklık ilişkisi sürdürülemez hale geldiğinde, veya ortakların birlikte mülkü kullanmaları mümkün olmadığında, kişiler yasal yollarla ortaklığın giderilmesini talep edebilirler. Bu süreçte, ortaklar veya paydaşlar birbirlerinin hak ve menfaatlerini korumak amacıyla mahkemeye başvururlar. Ayrıca, ortaklığın devamı mali, idari veya hukuki açıdan zorluklar doğurduğunda da ortaklık sona erdirilmek amacıyla dava açılabilir. Kısacası, ortaklık ilişkilerinde yaşanan anlaşmazlıklar veya yaşamın getirileri, ortaklığın giderilmesi nedenlerini oluşturarak, tarafların bu yola başvurmalarına zemin hazırlar.

Peki ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır, hangi mahkemede görülür, ne kadar sürer, masrafları nelerdir ve Yargıtay kararları ne yöndedir?

İşte 2026 yılı için detaylı rehber:

5. Kimler Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir?

Taşınmazın veya taşınır malın tapusunda paydaş olarak kayıtlı herkes dava açabilir.

Miras kalan mallarda ise tüm mirasçılar, elbirliği mülkiyeti şeklinde ortak sayıldığından, miras paylaşımı yapılmadıysa bu davayı açabilir.

Dikkat: Elbirliği mülkiyetinde davanın geçerli olabilmesi için tüm mirasçıların davada yer alması gerekir.

Bir mirasçı diğer mirasçıları davaya dahil etmeden tek başına dava açarsa, dava reddedilebilir.

6. Hangi Mallar İçin Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılır?

Miras kalan taşınmazlar (arsa, tarla, ev, işyeri, bağ, bahçe),

Paylı mülkiyete konu mallar,

Birden fazla hissedarın sahip olduğu taşınır mallar (araç, makine vb.),

Kooperatif payları.

Ancak ortak mülkiyetin gerçekten var olması gerekir.

Paydaşlık resmi kayıtlarda yoksa (örneğin sözlü anlaşmalar veya gayriresmi paylaşımlar varsa), dava açılamaz.

7. Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi olup, Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m.12).

Yani taşınmaz Ankara’daysa, dava Ankara Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Taşınır mallarda ise davalının ikametgahı mahkemesi yetkilidir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2024/2319 E., 2025/1021 K.: “Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; taraflar yetki sözleşmesi yapamazlar.”

8. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Adım 1: Tapu Kayıtlarının ve Belgelerin Toplanması: Öncelikle taşınmazın tapu kayıt örneği, ada-parsel bilgisi, pay oranı ve malik listesi alınır.

Adım 2: Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Dilekçede: Taşınmazın bilgileri, Paydaşlar,

Davacının talebi (aynen taksim veya satış), Yasal dayanaklar belirtilir. Dilekçe Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulur.

Adım 3: Mahkeme Süreci: Mahkeme, tüm paydaşlara tebligat gönderir. Bilirkişi atanır, taşınmaz incelenir. Taksim mümkünse aynen paylaşım yapılır, değilse satış kararı verilir. Satış icra dairesince açık artırma ile yapılır.

Adım 4: Satış Bedelinin Paylaştırılması: Satıştan elde edilen para, pay oranlarına göre davacı ve diğer paydaşlara dağıtılır.

9. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylaşım Şekli Nasıldır?

1. Aynen Taksim Nedir? Taşınmaz bölünebilecek durumdaysa (örneğin arsa veya tarla), mahkeme fiziksel bölünme kararı verir.

Her paydaş kendi bölümünün tapusunu alır.

2. Satış (Parasal Paylaşım): Taşınmaz bölünemiyorsa (örneğin apartman dairesi), satış kararı verilir.

İcra Dairesi taşınmazı açık artırmayla satar; satış bedeli paylaştırılır.

Yargıtay 14. HD, 2024/3127 E., 2025/1184 K.: “Aynen taksim mümkün değilse, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir.”

10. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar sürdüğü, birçok faktöre bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Genel olarak, davanın seyrine ve karmaşıklığına göre bu süreç birkaç yıl sürebilir. Türkiye’deki yasal düzenlemeler ve mahkemelerin işlem hacmi dikkate alındığında, ortalama süreç Ortalama süre: 9 ay ile 12 arasında sonuçlanmaktadır.

Bazı durumlarda, taraflar arasında uzlaşma sağlanabilir veya ek dilekçeler ve delillerle davanın süresi uzayabilir. Ayrıca, mahkeme işlemlerini hızlandırmak veya yavaşlatmak amacıyla tarafların yükümlülükleri ve dosyanın yükü de etki eder. Mahkemede görülen bu tür davaların, özellikle durumda uzmanlık gerektiren ve tarafların delillerini sunması gereken karmaşık prosedürler içerdiğinden, davanın tamamlanma süresi öngörüldüğü kadar kısa olmayabilir.

Bu nedenle, ortaklıkların giderilmesi davaları, uzman yasal destek ve doğru hazırlık ile özellikle yıllık takvime göre planlanmalıdır. Sonuç olarak, mahkeme süreçlerinin yoğunluğu ve tarafların hareket şekline göre, davanın tamamen sonuçlanması 1 yıl alabilir, bu da sürecin dikkatli ve sabırlı yönetilmesini gerektirir.

Dava süresi, taşınmazın niteliğine ve paydaş sayısına göre değişir. Ortalama süre: 9 ay ile 12 arasında sonuçlanmaktadır.

Ancak şu durumlar süreci uzatabilir:

Taraf sayısının fazla olması, Keşif ve bilirkişi raporlarının uzun sürmesi, İhaleye katılımın az olması, Paydaşlar arasında itirazlar.

Yargıtay 8. HD, 2024/3781 E., 2025/1416 K.: “Ortaklığın giderilmesi davaları basit yargılama usulüne tabi olup, makul sürede sonuçlandırılması esastır.”

12. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masrafları Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme masraflarını ödeyecek olan taraf davayı açan taraf öder. Dava Sonucunda genellikle davanın kabul edilmesine veya reddedilmesine ilişkin kararın içeriğine göre değişiklik gösterebilir. Mahkeme, davanın sonucuna göre masrafların taraflar arasında paylaştırılmasına karar verir veya tek bir tarafa yükler. Eğer davanın sonucu ortaklığın giderilmesine yönelik ise ve satış yapılmışsa, mahkeme masrafları satış işlemiyle ilgili giderler ve dava sırasında yapılan yargılama giderlerini kapsar.

Bu davada harç, bilirkişi, keşif ve satış giderleri bulunmaktadır. 2026 yılı itibarıyla ortalama masraflar:

Dava açılış harcı: 1.000 – 2.000 TL

Bilirkişi ve keşif gideri: 3.000 – 6.000 TL

Satış gideri (icra aşaması): %2 – %3 oranında

Avukatlık ücreti: Türkiye Barolar Birliği tarifesine göre asgari 40.000 – 70.000 TL civarındadır.

Masraflar, pay oranına göre paydaşlar arasında bölüştürülür.

13. Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl yapılır?

Ortaklığın giderilmesi davasında satış işlemi, mahkemenin kararı doğrultusunda ortaklıkta bulunan taşınmaz veya diğer malvarlıklarının satışa çıkarılmasıyla gerçekleştirilir. Dava sonucunda mahkeme, ortaklar arasında dava konusu malın paylaştırılamaması veya pay sahipleri arasında uzlaşmazlık bulunması halinde, satış kararı verir. Bu durumda, taşınmazın satış işlemi mahkeme gözetiminde yapılır. Satış işlemi genellikle açık artırma usulüyle gerçekleştirilir.

Taraflar veya alıcı adayları arttırmaya katılarak en yüksek teklifi verene taşınmazın mülkiyeti devredilir. Satışın gerçekleştirilmesine ilişkin esaslar ve usuller, ilgili mahkemenin belirlediği esaslara uygun olarak yerine getirilir. Mahkeme, satışın adil, şeffaf ve en yüksek değerde gerçekleşmesini temin etmek amacıyla belirli kurallara uyulmasını sağlar.

Satışın ardından, elde edilen gelir borçlar ve ortaklık payları gözetilerek dağıtılır. Bu süreçte, satışın yapılacağı ortam, ilanlar ve bilgilendirmeler önemlidir. Satışın gerçekleşmesi, ortakların ve alıcıların hak ve menfaatlerinin korunması adına mahkeme denetimi altında yürütülür. Sürecin sonunda, taşınmazın satışı suretiyle ortaklık sona erdirilir ve mülkiyet yeni malik adına devredilir.

14. Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonrası Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkeme, ortakların mülkiyet haklarını ve ortaklık ilişkisini sona erdirir. Mahkeme, ortaklara ait gayrimenkul veya taşınmazın paylaştırılması veya satışa karar verebilir. Eğer ortaklar anlaşmaya varamazsa, mahkeme genellikle taşınmazın satışına hükmeder ve satış işlemi gerçekleşir.

Satış usulü, taşınmazın açık artırmayla satılmasını veya mahkeme kararıyla belirlenen yöntemle yapılmasını içerebilir. Satış işleminden elde edilen gelir, ortakların paylarına göre dağıtılır. Bu süreçler ortalama birkaç ay ile birkaç yıl arasında sürebilir; bu süre, mahkemenin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına bağlıdır.

Mahkeme masrafları ise genellikle davayı açan taraf tarafından karşılanır, ancak sonucu itibarıyla paydaşlar arasında da paylaşılan veya mahkeme kararıyla belirlenebilir. Ortaklığın giderilmesi sonucu, ortaklar kendilerine ait paylarını edinir veya taşınmaz satışından elde edilen gelirle paylaşıma devam eder. Böylece, ortaklık sona ererken, yeni bir mülkiyet durumu ve ortaklar arasındaki ilişkiler kesinleşmiş olur.

Karar kesinleştiğinde, tapu kaydı yenilenir. Aynen taksim yapıldıysa her paydaş kendi tapusunu alır. Satış yapıldıysa icra müdürlüğü parayı taraflara öder. Dava sürecinde taraflardan biri karara itiraz ederse, istinaf ve gerekirse Yargıtay’a temyiz mümkündür.

Yargıtay 1. HD, 2024/3982 E., 2025/1521 K.: “Ortaklığın giderilmesi kararında usul hatası veya eksik tebligat varsa karar bozulur.”

15. Ortaklığın Giderilmesi Davası Açmak İçin Avukat Zorunlu mu?

Avukat tutmak zorunlu değildir, ancak tavsiye edilir.

Zira davada bilirkişi raporları, satış işlemleri, tapu kayıt incelemeleri gibi teknik aşamalar vardır.

Deneyimli bir gayrimenkul avukatı, davayı hızlandırır ve hak kaybını önler.

16. Yargıtay Kararları – Türkiye’de Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Yargıtay 8. HD, 2024/3265 E., 2025/1364 K.: “Paydaşlar arasında rızaen paylaşım mümkün olmadığından, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı yerindedir.”

Yargıtay 14. HD, 2024/3512 E., 2025/1551 K.: “Aynen taksimin ekonomik değer kaybına yol açacağı durumlarda satış yöntemi tercih edilmelidir.”

Yargıtay 1. HD, 2024/3858 E., 2025/1443 K.: “Satış işlemi tamamlandıktan sonra paranın paylaştırılması icra müdürlüğünce yapılır; mahkemenin müdahalesine gerek yoktur.”

Türkiye’de Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır? 2026

Ortaklığın Giderilmesi Davası Mülkiyetin Çözüm Yoludur. Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyetin veya miras ortaklığının çözüme kavuşturulmasında en etkili hukuki yoldur. Dava sonucunda her paydaş payına düşen değeri elde eder ve mülkiyet ihtilafı son bulur.

Dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır, Tapu kayıtları ve tüm paydaşlar belirtilmelidir,

Taksim mümkünse aynen, değilse satış yoluyla paylaşım yapılır, Dava ortalama 12 ay sürer, Yargıtay uygulaması satış yolunu tercih etmektedir.

Hak kaybı yaşamamak için süreci gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukat aracılığıyla yürütmek en doğru adım olacaktır.

17. Avukat ve Danışmanlık:Türkiye’de Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Avukat ve danışmanlık hizmetleri, ortaklığın giderilmesi davasının hukuki sürecinde önemli bir yer tutar. Bu süreçte, tarafların hak ve menfaatlerinin korunması, haklarının doğru şekilde tespiti ve işlemlerin yasalara uygun biçimde yürütülmesi adına deneyimli bir hukukçuya ihtiyaç vardır. Avukat, davanın açılmasından dava sonucunun alınmasına kadar olan aşamalarda taraflara hukuki danışmanlık sağlar, gerekli evrakların hazırlanmasını ve takibini yapar. Ayrıca, mahkeme sürecinde temsil yetkisi kullanarak, davanın seyri boyunca hakkın en iyi şekilde korunmasını sağlar.

Danışmanlık hizmetleri kapsamında, müvekkile olayın hukuki boyutları anlatılırken, olası sonuçlar ve süreçle ilgili tahminler paylaşılır. Bu hizmetler sayesinde, taraflar hem haklarını daha iyi bilir hem de süreçte ortaya çıkabilecek hukuki komplikasyonlara karşı hazırlıklı olur. Özellikle ortaklığın giderilmesi davası gibi karmaşık ve zaman alıcı davalarda, uzman bir avukatın rehberliği, sürecin etkin ve doğru ilerlemesine katkı sağlar.

Ayrıca, avukat ve danışman, dava masraflarını ve gelişen durumu yakından takip ederek, müvekkilin haklarını en iyi şekilde savunur. Bu hizmetler, mahkeme kararlarının doğru ve zamanında alınmasını, aynı zamanda tarafların hak ve menfaatlerinin adil bir biçimde korunmasını temin eder. Sonuç olarak, avukat ve danışmanlık, ortaklığın giderilmesi davasının karmaşık hukuki yapısında güvenilir bir yol gösterici ve savunucu rolü üstlenir.