Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Nasıl Şerh Edilir?

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Nasıl Şerh Edilir? 2026 Güncel Rehber – Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul alım satım süreçlerinde alıcının hakkını güvence altına almak için kullanılan en önemli sözleşmelerden biridir. Ancak bu sözleşmenin sadece noterde yapılması her zaman yeterli koruma sağlamaz. Çünkü satış vaadi sözleşmesi, mülkiyeti doğrudan alıcıya geçirmez; yalnızca ileride tapuda satış yapılmasını isteme hakkı verir. Bu hak kişisel niteliktedir. Yani kural olarak sadece sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir.

İşte bu noktada “tapuya şerh” işlemi devreye girer. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hak, tapu kütüğüne şerh edildiğinde çok daha güçlü hale gelir. Şerh sayesinde alıcı, satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkını taşınmazı sonradan satın alan kişilere veya sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürebilir. Bu nedenle özellikle yüksek bedelli gayrimenkul alımlarında satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, alıcı açısından hayati önem taşır.

Kanun Maddeleri – Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Nasıl Şerh Edilir?

Konu Başlığı	Hukuki Durum / Açıklama	Dayanak Kanun Maddesi
Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği	Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mutlaka resmî şekilde (noterde düzenleme) yapılmalıdır, aksi halde geçersizdir.	TBK m. 237
Ön Sözleşme Niteliği	Satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşmedir, mülkiyet devretmez, sadece talep hakkı verir.	TBK m. 29
Taşınmaz Devrinde Şekil Şartı	Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan işlemler resmî şekle tabidir.	TMK m. 706
Şerh Edilebilirlik (Kişisel Hak)	Satış vaadinden doğan hak tapuya şerh edilebilir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.	TMK m. 1009
Şerh Talep Hakkı	Satış vaadi sözleşmesi taraflardan biri tarafından tek başına tapuya şerh ettirilebilir.	Tapu Kanunu m. 26
Şerh İçin Gerekli Belge	Tapuya şerh için noter tarafından düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ibraz edilmelidir.	Tapu Sicili Tüzüğü m. 47
Şerhin Hukuki Etkisi	Şerh ile kişisel hak aynî etki kazanır, sonradan taşınmazı alan kişilere karşı ileri sürülebilir.	TMK m. 1009
Şerhin Süresi	Şerh, tapuya işlendiği tarihten itibaren 5 yıl geçerlidir.	Tapu Kanunu m. 26
Şerhin Sona Ermesi	5 yıl içinde satış yapılmazsa şerh re’sen (kendiliğinden) tapudan silinir.	Tapu Kanunu m. 26
Geçersiz Sözleşmenin Etkisi	Geçersiz sözleşmeye dayanarak verilen şerh hukuki koruma sağlamaz.	TBK m. 237 + TMK m. 706
Şerhin Üçüncü Kişilere Etkisi	Şerhten sonra taşınmazı devralan kişiler, bu hakla bağlı olur.	TMK m. 1009

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Evet, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, taşınmaz satış vaadinden doğan kişisel hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini açıkça düzenler. Bu düzenlemenin amacı, kişisel nitelikteki hakkı üçüncü kişilere karşı da etkili hale getirmektir.

Normalde satış vaadi sözleşmesi sadece sözleşmenin tarafları arasında sonuç doğurur. Örneğin satıcı, satış vaadi yaptığı taşınmazı daha sonra başka bir kişiye devrederse, alıcı ciddi riskle karşılaşabilir. Ancak satış vaadi tapuya şerh edilmişse, sonradan taşınmazı alan kişi bu şerhle bağlı hale gelir. Böylece alıcı, hakkını üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir.

Şerh için satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması gerekir mi?

Evet. Şerhin en önemli şartı, satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmasıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak yapılan şerh de hukuki koruma sağlamaz. Bu nedenle ilk kontrol edilmesi gereken konu, sözleşmenin resmî şekilde yapılıp yapılmadığıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Uygulamada bu resmî şekil çoğunlukla noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle sağlanır. Tarafların kendi aralarında adi yazılı sözleşme yapması veya sadece imza onayı yaptırması genellikle yeterli değildir.

Bu nedenle tapuya şerh talebinden önce sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapıldığından emin olunmalıdır.

Sözleşmede “tapuya şerh edilir” yazması şart mı?

Hayır. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilebilmesi için sözleşmede ayrıca “bu sözleşme tapuya şerh edilecektir” şeklinde özel bir hüküm bulunması şart değildir. Geçerli şekilde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesi varsa, taraflardan birinin yazılı istemiyle tapuya şerh verilmesi mümkündür.

Bu nokta uygulamada çok önemlidir. Çünkü bazı satıcılar sözleşmede şerh hükmü bulunmadığını ileri sürerek tapuda şerh işlemine karşı çıkabilmektedir. Oysa Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, taraflardan birinin istemesi halinde satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilebileceğini düzenler.

Satış vaadi sözleşmesini tapuya kim şerh ettirebilir?

Satış vaadi sözleşmesini taraflardan biri tapuya şerh ettirebilir. Yani yalnızca taşınmaz maliki olan satıcının başvurması şart değildir. Vaat alacaklısı olan alıcı da tek başına tapu müdürlüğüne başvurarak şerh talep edebilir.

Bu düzenleme alıcıyı koruyan önemli bir imkândır. Çünkü satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra satıcı, tapuya şerh verilmesini istemeyebilir. Kanun burada alıcıyı satıcının keyfi davranışına bırakmamış ve taraflardan birinin istemini yeterli görmüştür.

Eğer başvuru vekil aracılığıyla yapılacaksa vekâletnamede tapu işlemleri ve şerh işlemleri için açık yetki bulunması önemlidir.

Tapuda satış vaadi şerhi nasıl yapılır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi için öncelikle taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne başvurulur. Başvuru sırasında noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ibraz edilir. Tapu müdürlüğü, sözleşmenin şerhe elverişli olup olmadığını, taşınmaz bilgilerinin uyuşup uyuşmadığını ve başvuran kişinin taraf veya yetkili temsilci olup olmadığını inceler.

Şerh talebi kabul edilirse, satış vaadi sözleşmesinden doğan hak tapu kaydının şerhler sütununa işlenir. İşlem tamamlandığında tapu kaydında şerhin tarihi, yevmiye numarası, lehine şerh verilen kişi ve sözleşmeye ilişkin bilgiler yer alır.

Şerh yapıldıktan sonra mutlaka güncel tapu kaydı veya takyidat belgesi alınarak şerhin gerçekten işlendiği kontrol edilmelidir. Çünkü şerhin tarihi, 5 yıllık sürenin başlangıcı bakımından çok önemlidir.

Tapuya şerh için hangi belgeler gerekir?

Uygulamada tapu müdürlükleri tarafından genellikle noterde düzenleme şeklinde yapılmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraf kimlikleri, şerh talep dilekçesi veya istem formu, varsa vekâletname ve işlem harçlarına ilişkin ödeme belgeleri istenir. Başvuru vekil aracılığıyla yapılacaksa vekâletnamede taşınmaz satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirme yetkisinin bulunması gerekir.

Tapu Sicili Tüzüğü’nün 47. maddesi, taşınmaz satış vaadi şerhi için noterce düzenlenen sözleşmenin aranacağını belirtir. Bu nedenle adi yazılı belgeyle veya yalnızca imza onaylı metinle yapılan başvurularda ret riski ortaya çıkar.

Tapuya şerh edilen satış vaadi ne işe yarar?

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, alıcının hakkını güçlendirir. Şerh verilmeden önce alıcının hakkı kişisel niteliktedir ve çoğunlukla sadece satıcıya karşı ileri sürülebilir. Şerh verildikten sonra ise bu hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

Örneğin satıcı, şerhten sonra taşınmazı başka bir kişiye satarsa, yeni malik satış vaadi şerhini görerek taşınmazı devralmış sayılır. Bu durumda alıcı, belirli şartlar altında hakkını yeni malike karşı da kullanabilir.

Bu nedenle satış vaadi şerhi, özellikle satıcının taşınmazı üçüncü kişilere devretme ihtimaline karşı ciddi bir koruma sağlar.

Satış vaadi şerhi kaç yıl geçerlidir?

Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya hak tapuda tescil edilmezse şerh resen terkin edilir. Yani şerhin etkisi süresiz değildir.

Bu 5 yıllık süre, şerhin tapuya işlendiği tarihten itibaren başlar. Süre içinde tapu devri yapılmalı veya gerekiyorsa tescile yönelik dava stratejisi kurulmalıdır. Aksi halde şerh etkisini kaybedebilir ve alıcının üçüncü kişilere karşı koruması zayıflar.

5 yıl dolarsa hak tamamen biter mi?

5 yılın dolması, satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın her durumda tamamen sona erdiği anlamına gelmeyebilir. Ancak şerhin üçüncü kişilere karşı sağladığı güçlü koruma ortadan kalkar. Bu nedenle 5 yıllık süre uygulamada çok dikkatli takip edilmelidir.

Alıcı, süre dolmadan tapu devrini tamamlamalı; satıcı devre yanaşmıyorsa zamanında tapu iptal ve tescil davası açmayı değerlendirmelidir. Şerh süresi dolduktan sonra taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse alıcının hukuki pozisyonu zayıflayabilir.

Tapu müdürlüğü şerh talebini reddederse ne yapılır?

Tapu müdürlüğü, sözleşmenin geçerli olmadığını, taşınmaz bilgilerinin uyuşmadığını, başvuran kişinin yetkili olmadığını veya belge eksikliği bulunduğunu düşünürse şerh talebini reddedebilir. Bu durumda öncelikle ret gerekçesi dikkatle incelenmelidir.

Eğer eksik belge varsa tamamlanarak yeniden başvuru yapılabilir. Ancak müdürlük haksız şekilde şerh talebini kabul etmiyorsa, yargı yoluna başvurmak mümkündür. Uygulamada, şartları varsa mahkemeden şerh verilmesine karar verilmesi talep edilebilir. Bazı durumlarda ise doğrudan tapu iptal ve tescil davası açılması daha doğru strateji olabilir.

Satış vaadi şerhi haciz ve ipoteğe karşı koruma sağlar mı?

Satış vaadi şerhinin en önemli etkilerinden biri, şerhten sonra taşınmaz üzerinde doğabilecek haklara karşı alıcının konumunu güçlendirmesidir. Şerhten sonra konulan bazı haciz, ipotek veya takyidatlar karşısında satış vaadi alacaklısının hakkı daha güçlü hale gelebilir.

Ancak bu konu her dosyada somut şekilde değerlendirilmelidir. Haczin tarihi, şerhin tarihi, sözleşmenin geçerliliği, alıcının durumu ve dava süreci birlikte incelenmelidir. Bu nedenle satış vaadi şerhi güçlü bir koruma sağlasa da, her olayda mutlak güvence olarak görülmemelidir.

Satış vaadi sözleşmesi neden tapuya mutlaka şerh edilmelidir?

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediğinde alıcı büyük risk altındadır. Satıcı taşınmazı başka bir kişiye devredebilir, taşınmaz üzerine haciz gelebilir veya üçüncü kişiler taşınmaz üzerinde hak kazanabilir. Şerh ise alıcının hakkını görünür hale getirir.

Tapu sicili herkese açık güven ilkesiyle işlediği için, şerh edilen hak artık taşınmazla ilgilenen herkes tarafından görülebilir. Bu da alıcının sonradan hak kazanan kişilere karşı korunmasını sağlar.

Avukat ve Danışmanlık – Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Nasıl Şerh Edilir?

Satış vaadi sözleşmesinde şerh alıcının en güçlü güvencesidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti kendiliğinden geçirmez. Alıcıya yalnızca ileride tapu devrini isteme hakkı verir. Bu hakkın üçüncü kişilere karşı etkili hale gelmesi için tapuya şerh verilmesi gerekir.

Geçerli şekilde noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin yazılı istemiyle tapuya şerh edilebilir. Şerh, alıcının hakkını güçlendirir ve taşınmazın sonradan devredilmesi riskine karşı önemli koruma sağlar. Ancak şerhin 5 yıllık süreye tabi olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra şerh işlemi geciktirilmemeli ve süreler dikkatle takip edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular – Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Nasıl Şerh Edilir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Evet. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hak tapuya şerh edilebilir. Şerh sayesinde bu hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

Şerh için satıcının onayı gerekir mi?

Kural olarak taraflardan birinin başvurusu yeterlidir. Tapu Kanunu m.26, noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin taraflardan biri isterse tapu siciline şerh edilebileceğini düzenler. Bu nedenle alıcı tek başına da şerh talep edebilir.

Satış vaadi şerhi kaç yıl geçerlidir?

Satış vaadi şerhi, tapuya işlendiği tarihten itibaren 5 yıl süreyle etkili olur. Bu süre içinde tapu devri yapılmazsa veya tescil sağlanmazsa şerh resen terkin edilebilir ve üçüncü kişilere karşı koruma etkisi zayıflar.

Noterde yapılmayan sözleşme tapuya şerh edilebilir mi?

Kural olarak edilemez. Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde yapılması gerekir. Adi yazılı sözleşmeler veya sadece imza onaylı metinler çoğu durumda şerh için yeterli kabul edilmez.

Tapu müdürlüğü şerhi reddederse ne yapılır?

Ret gerekçesine göre eksik belgeler tamamlanarak yeniden başvuru yapılabilir. Eğer ret işlemi hukuka aykırıysa mahkemeden şerh verilmesi talep edilebilir veya somut duruma göre tapu iptal ve tescil davası açılması gündeme gelebilir.

Şerh alıcıyı tamamen korur mu?

Şerh alıcının hakkını önemli ölçüde güçlendirir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirir. Ancak koruma, sözleşmenin geçerliliğine, şerh tarihine, 5 yıllık süreye ve somut olayın özelliklerine bağlıdır. Bu nedenle şerh güçlü bir güvence olmakla birlikte sürecin doğru yönetilmesi gerekir.