Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) 2026: Miras Kalan Ev Nasıl Satılır?

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) 2026: Miras Kalan Ev Nasıl Satılır?

Bir yakının vefatı sonrası miras kalan evin birden fazla mirasçı arasında paylı kalması çok yaygındır. Ancak mirasçılar evi birlikte kullanmakta, kiraya vermekte ya da satmakta anlaşamazsa süreç tıkanır. İşte bu noktada Türk hukukunda ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davası, devreye girer. Bu dava sayesinde paylı mülkiyet sona erdirilir ve taşınmazın satışı yoluyla mirasçılar paylarını alır.

Bu rehberde, miras kalan bir evin mahkeme yoluyla nasıl satılacağını, sürecin nasıl ilerlediğini ve nelere dikkat edilmesi gerektiğini adım adım anlatıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nedir?

Bir taşınmaz birden fazla kişiye aitse ve taraflar anlaşamıyorsa, her paydaş tek başına dava açarak ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Bu dava, paylı mülkiyetin sona ermesini ve malın ya bölünmesini ya da satılmasını sağlar. Ev, daire veya arsa gibi taşınmazlar çoğu zaman bölünemediği için uygulamada genellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı verilir.

Miras Kalan Evde Her Mirasçı Dava Açabilir mi?

Evet. Pay oranı ne olursa olsun her mirasçı bu davayı açma hakkına sahiptir. Diğer mirasçıların onayı aranmaz. Yani bir kişi satış isterken diğerleri karşı çıksa bile dava açılabilir. Mahkeme, mülkiyet hakkının devam etmesini kimseye zorla dayatmaz.

Dava Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davada tüm paydaşların taraf gösterilmesi gerekir. Mahkeme, tapu kayıtlarını inceler, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın niteliğini değerlendirir ve bölünmenin mümkün olup olmadığına karar verir.

Ev Bölünemezse Ne Olur?

Bir konutun fiziken paylaştırılması çoğu zaman mümkün değildir. Bu durumda mahkeme satış kararı verir. Satış, icra dairesi aracılığıyla açık artırma yoluyla yapılır. Satış bedeli elde edildikten sonra, mirasçıların tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır.

Satışa Mirasçılar Katılabilir mi?

Evet. Mirasçılar ihaleye katılıp evi kendileri satın alabilir. Bu durumda ödedikleri bedel üzerinden diğer mirasçıların payları kendilerine geçer. Uygulamada mirasçıların kendi aralarında evi satın alarak mülkiyeti tek elde toplaması sık görülür.

Dava Ne Kadar Sürer?

Süre; mahkemenin iş yüküne, taraf sayısına ve bilirkişi incelemelerine göre değişir. Genellikle birkaç duruşma ve bilirkişi raporu süreci içerir. Satış aşaması ise icra dairesindeki işlemlere bağlıdır. Taraflar arasında anlaşma sağlanırsa süreç daha kısa sürebilir.

Evde Oturan Mirasçı Ne Olur?

Taşınmazda bir mirasçının oturuyor olması davayı engellemez. Ancak satıştan sonra yeni malik evi teslim almak isteyebilir. Ayrıca bazı durumlarda diğer mirasçılar, evi tek başına kullanan mirasçıdan ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edebilir.

Satış Bedeli Düşük Olursa Ne Yapılır?

Satış açık artırmayla yapıldığı için piyasa değerinin altında kalma riski vardır. Ancak ilan usulsüzlükleri veya ihale hataları varsa ihalenin feshi yoluna gidilebilir. Bu nedenle ihale süreci dikkatle takip edilmelidir.

Dava Açmadan Çözüm Mümkün mü?

Evet. Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak taşınmazı satabilir veya bir mirasçı diğerlerinin payını satın alabilir. Tapuda yapılacak resmi işlemle ortaklık mahkeme yoluna gitmeden sona erdirilebilir. Ancak anlaşma sağlanamazsa tek yol mahkeme sürecidir.

ÖNEMLİ: Anlaşma Yoksa Hukuki Yol Açık

Miras kalan evde anlaşmazlık yaşanması sık karşılaşılan bir durumdur. Türk hukuku, kimseyi istemediği bir ortaklık içinde kalmaya zorlamaz. Ortaklığın giderilmesi davası ile taşınmaz satılarak paylı mülkiyet sona erdirilir ve herkes payını alır. Sürecin teknik yönleri bulunduğundan dava açmadan önce hukuki danışmanlık almak hak kaybını önlemek açısından önemlidir.