Müteahhit Sözleşmeye Uymuyor: Haklı Fesih Nasıl Yapılır?

 Müteahhit Sözleşmeye Uymuyor: Haklı Fesih Nasıl Yapılır? Hayatınızın en büyük yatırımı olan arsanızı bir müteahhide teslim ettiniz ancak işler planlandığı gibi gitmiyor mu? İnşaat durdu, teslim tarihi geçti veya yapılan işler projeyle uyuşmuyor mu?

Gayrimenkul hukukunun en sancılı alanlarından biri olan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” (APKİS), doğru yönetilmediğinde yıllarca süren bir hukuk labirentine dönüşebilir.

Müteahhit Sözleşmeye Uymuyor: Haklı Fesih Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Rehber

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, her iki tarafa da borç yükleyen ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir sözleşmedir.

Müteahhit inşaatı süresinde bitirmezse veya ayıplı/eksik teslim ederse, arsa sahibinin “haklı fesih” hakkı doğar. Ancak bu süreçte atılacak yanlış bir adım, haklıyken haksız duruma düşmenize ve yüksek tazminatlar ödemenize neden olabilir.

Müteahhit Temerrüdü ve Sözleşme Feshi Tüm Süreç Tablosu

Süreç Aşaması	Yapılacak İşlem & Gereklilikler	Kritik Not / Ankara Yerel Uzmanlık
1. Delil Tespiti	İnşaatın mevcut seviyesini mahkeme kanalıyla (bilirkişi ile) saptamak.	Fesih davası açmadan önce “inşaatın yüzde kaçının bittiğini” belgelemek şarttır.
2. Noter İhtarnamesi	Müteahhide eksiklikleri gidermesi için “makul bir süre” (mehil) verilmesi.	İhtarnamede “süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğiniz” açıkça yazılmalıdır.
3. İdari Başvuru	Kentsel dönüşüm (6306 sayılı kanun) kapsamında ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirim.	Ankara’da özellikle kentsel dönüşüm alanlarında idari fesih süreci yargılamayı hızlandırabilir.
4. Fesih Davası Açılışı	Asliye Hukuk Mahkemesi’nde (Geriye/İleriye etkili) fesih davası açılması.	Ankara Sıhhiye veya Batı (Sincan) adliyelerindeki mahkemeleri yetkilidir.
5. Tedbir Talebi	Müteahhidin hisselerine “ihtiyati tedbir” konularak devrin engellenmesi.	Tapu güvenliğini sağlamak davanın sonundaki başarıyı garanti eder.
6. Tasfiye ve Tazminat	Biten kısmın bedelinin belirlenmesi, kira kaybı ve eksik işler tazminatının tahsili.	Müteahhidin kusuru varsa, arsa sahibi tüm maddi zararlarını rücu edebilir.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktığında Hangi Fesih Türü Seçilmeli?

İnşaat sözleşmelerinin feshinde mahkemelerin baz aldığı en kritik kriter **”İnşaatın Tamamlanma Oranı”**dır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları (90% kuralı) bu ayrımda belirleyicidir.

1. Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme) Nedir?

Eğer inşaatın seviyesi henüz düşükse (genellikle %90’ın altındaysa), arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili olarak feshedebilir.

Sonuç: Sözleşme hiç yapılmamış gibi kabul edilir. Müteahhide devredilen tapular geri alınır. Müteahhit sadece arsa sahibinin mal varlığında yarattığı zenginleşme (yaptığı imalat bedeli) kadar alacak talep edebilir.

2. İleriye Etkili Fesih Nedir?

Eğer inşaat büyük ölçüde bitmişse (%90 ve üzeri), hukuk sistemimiz müteahhidin haklarını ve binanın korunmasını gözetir.

Sonuç: İnşaatın o ana kadar bittiği kısım korunur. Müteahhit, yaptığı kısımlar oranında tapuya hak kazanır; ancak kalan kısım için sözleşme feshedilir. Arsa sahibi, eksik kalan kısımların bedelini ve gecikme tazminatını müteahhitten kesebilir.

Arsa Sahibinin Müteahhitten Talep Edebileceği 3 Temel Tazminat

Sözleşmeyi feshetmek sadece bağı koparmak değildir, aynı zamanda uğranılan zararların telafi edilmesidir.

Soru: Müteahhitten “Kira Tazminatı” Alabilir miyim?

Evet. Sözleşmede belirtilen teslim tarihinde anahtarlar teslim edilmediyse, gecikilen her ay için emsal kira bedeli talep edilebilir.

2026 yılı piyasa rayiçleri göz önüne alındığında, Ankara’nın gelişen bölgelerinde (Örn: Etimesgut, Mamak, Gölbaşı) bu tazminat kalemleri oldukça yüksek tutarlara ulaşabilmektedir.

Soru: “Nama İfaya İzin” Davası Nedir?

Eğer sözleşmeyi feshetmek istemiyor ama inşaatı kendiniz bitirmek istiyorsanız, mahkemeden “Nama İfaya İzin” isteyebilirsiniz. Bu durumda inşaatı siz tamamlar, yaptığınız tüm masrafları ise müteahhide kalan dairelerin satışından karşılayabilirsiniz.

Soru: Müteahhidin Mal Kaçırmasını Nasıl Engellerim?

Fesih süreci başlar başlamaz, müteahhide ait bağımsız bölümlere (dairelere) mahkemeden İhtiyati Tedbir kararı alınmalıdır. Aksi halde müteahhit bu daireleri 3. kişilere satarsa, davanın sonunda tapuları geri almanız imkânsız hale gelebilir.

Ankara Müteahhit Sözleşmeye Uymuyor: Haklı Fesih Nasıl Yapılır?

Ankara Sıhhiye Adliyesi’ndeki Asliye Hukuk Mahkemeleri, bilirkişi raporlarında özellikle ‘İskan (Yapı Kullanma İzni)’ şartına çok dikkat eder.

Müteahhit binayı fiziken bitirmiş görünse bile, eğer projeye aykırılıklar nedeniyle iskan alınamıyorsa, inşaat hukuken bitmemiş sayılır. 2026 yılı uygulamalarında, Ankara Büyükşehir Belediyesi veya ilçe belediyelerinden gelen ‘projeye aykırılık’ tutanakları, geriye etkili fesih davalarında en güçlü delildir.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ) – İlkay Hukuk Bürosu

1. Müteahhit inşaata hiç başlamadıysa ne zaman ihtar çekmeliyim?

Sözleşmede inşaatın başlama tarihi belirtilmişse ve o tarih geçtiyse derhal ihtar çekilmelidir. Eğer tarih yoksa, “makul süre” geçtiğinde ihtarname ile müteahhit temerrüde (borcunu geciktirme) düşürülmelidir.

2. Müteahhit işi bıraktı ve kaçtı, tapuları nasıl geri alırım?

Müteahhit işi terk ettiyse, “Geriye Etkili Fesih” davası açarak tapu iptali ve tescil talep edilmelidir. Bu süreçte mahkeme, müteahhide verilen vekaletnamelerin de iptaline (azil) karar verebilir.

3. Sözleşmede “tek taraflı fesih” maddesi yoksa fesih yapamaz mıyım?

İnşaat sözleşmeleri taşınmaz mülkiyetini ilgilendirdiği için, taraflar anlaşamadığı sürece fesih ancak mahkeme kararıyla yapılabilir. Sözleşmede madde olmasa dahi kanun (TBK) ve Yargıtay içtihatları size bu hakkı tanır.

4. Kentsel dönüşümde müteahhit gecikirse süreç daha mı hızlı işler?

Evet, 6306 sayılı kanun uyarınca; müteahhit işe hiç başlamazsa veya makul bir sürede işi durdurursa, arsa sahiplerinin 2/3 çoğunluğu ile sözleşme idari yoldan feshedilebilir. Bu, yıllarca sürecek davaları bypass eden bir yöntemdir.

5. Müteahhidin borçları yüzünden arsama haciz gelirse ne olur?

Sözleşmeye dayalı olarak müteahhit adına görünen hisselere haciz gelebilir. Ancak sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğinizde, o hacizlerin “şahsi alacak” olması nedeniyle tapu üzerindeki yüklerin temizlenmesi için dava süreci işletilebilir.

6. Ankara’da müteahhit fesih davaları ne kadar sürer?

İnşaatın seviye tespiti, bilirkişi raporları ve itiraz süreçleriyle birlikte Ankara adliyelerinde bu davalar ortalama 1.5 ile 2.5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak ihtiyati tedbir kararı dava başında alındığı için arsa sahibinin mülkiyeti korunmuş olur.