Türkiye’de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (kamuoyunda bilinen adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi), özellikle büyükşehirlerde en sık tercih edilen modeldir. Ancak ekonomik dalgalanmalar, finansman sorunları ve kötü yönetilen projeler nedeniyle en çok sorulan soru şudur: Müteahhit inşaatı büyük ölçüde tamamladıysa ama teslim etmediyse tapu geri alınabilir mi? Özellikle uygulamada sıkça konuşulan “yüzde 90 kuralı” gerçekten var mı?
Kat karşılığı inşaat projelerinde arsa sahipleri ile yükleniciler (müteahhitler) arasındaki en büyük hukuki çatışma noktası, inşaatın yarım kalması durumunda sözleşmenin nasıl sonlandırılacağıdır.
Hukuk literatüründe ve Yargıtay içtihatlarında “Yüzde 90 Kuralı” olarak bilinen eşik, bir arsa sahibinin tapusunu tamamen geri alıp alamayacağını ya da müteahhide yaptığı iş oranında pay verip vermeyeceğini belirleyen temel terazidir. 2026 yılı itibarıyla inşaat maliyetlerindeki öngörülemez artışlar, birçok projeyi bu kritik eşiğin sınırına getirmiş durumdadır.
İşte arsa sahiplerinin mülkiyet haklarını korumak için bilmesi gereken, 2026 güncel hukuk normlarına göre hazırlanan kapsamlı rehber.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüzde 90 Kuralı: Tapunuzu Geri Alabilir misiniz?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yapısı gereği iki tarafın da borç altına girdiği bir süreçtir. Arsa sahibi arsasının paylarını devretmeyi, müteahhit ise üzerinde bir yapı inşa etmeyi taahhüt eder. Ancak müteahhit inşaatı bitiremezse, sözleşmenin feshi gündeme gelir. Burada “Feshin Sonuçları” inşaatın fiziki gerçekleşme oranına göre ikiye ayrılır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını müteahhide devretmesi; müteahhidin de bunun karşılığında belirli bağımsız bölümleri inşa edip arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği karma nitelikli bir sözleşmedir.
Bu sözleşme:
Eser sözleşmesi niteliği taşır
Tapu devri içerdiği için resmi şekilde yapılmalıdır
Çoğu zaman uzun vadeli yükümlülükler doğurur
Bu nedenle tarafların hakları ve fesih şartları büyük önem taşır.
Yüzde 90 Eşiği Neyi İfade Eder?
Hukuk sistemimizde kural olarak bir sözleşme ihlal edildiğinde “geriye etkili fesih” uygulanır. Yani taraflar hiç sözleşme yapılmamış gibi eski hallerine dönerler. Ancak inşaat sözleşmelerinde durum farklıdır. Eğer inşaatın büyük bir kısmı tamamlanmışsa, binayı yıkıp arsayı eski haline getirmek ekonomik bir yıkım sayılacağından, hukuk burada “İleriye Etkili Fesih” kavramını devreye sokar.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, inşaatın tamamlanma oranı yüzde 90 ve üzerindeyse artık geriye etkili fesih yapılamaz. Bu oran 2026 yılındaki güncel uyuşmazlıklarda da ana kriter olarak korunmaktadır. Eğer inşaat bu seviyeye gelmişse, müteahhit yaptığı iş oranında tapuya hak kazanır.
İnşaat Yüzde 90 Seviyesinin Altındaysa Tapular Geri Alınabilir mi?
İnşaatın fiziki seviyesi bilirkişi raporuyla yüzde 90’ın altında tespit edilirse (örneğin yüzde 70 veya 80), arsa sahibi “Sözleşmeden Dönme” (Geriye Etkili Fesih) hakkını kullanabilir.
Bu durumda: Müteahhide devredilen tapu payları iptal edilerek arsa sahibi adına tescil edilir.
Müteahhit, ancak yaptığı imalatın arsa sahibinin mal varlığında yarattığı değer artışını (sebepsiz zenginleşme hükümlerince) nakit olarak talep edebilir.
Arsa sahibi, mülkiyetin tamamına yeniden kavuşur ve yeni bir müteahhit ile anlaşma yoluna gidebilir.
İnşaat Yüzde 90 Üzerindeyse Müteahhit Tapu Almaya Hak Kazanır mı?
Eğer inşaat yüzde 90 veya daha yüksek bir seviyede durmuşsa, mahkeme sözleşmenin “ileriye etkili” feshine karar verir. Bu senaryoda arsa sahibi tapunun tamamını geri alamaz. Müteahhit, inşaatı getirdiği seviyeye tekabül eden bağımsız bölümlerin (dairelerin) mülkiyetini korur. Arsa sahibi ise sadece eksik kalan işlerin bedelini, gecikme tazminatını ve varsa cezai şartları müteahhitten talep edebilir.
Tamamlanma Oranı Nasıl Belirlenir?
İnşaatın fiziki seviyesi sadece dışarıdan bakılarak veya belediye ruhsatıyla belirlenmez. Mahkeme tarafından atanan uzman bilirkişi heyeti (inşaat mühendisleri ve mimarlar) sahada inceleme yapar.
Hesaplama yapılırken:
Betonarme karkasın durumu,
İnce işçiliklerin (seramik, parke, boya) tamamlanma derecesi,
Ortak alanların (asansör, bahçe peyzajı, sığınak) vaziyeti,
Ruhsat ve projeye uygunluk kriterleri, esas alınır. Eksik kalan her bir çivi, toplam orandan düşülür.
İskan Alınmadıysa Yüzde 90 Sayılır mı?
Hayır. İskan (yapı kullanım izin belgesi) alınmamış bir bina hukuken tamamlanmış sayılmaz.
Mahkemeler, projeyi yalnızca fiziki oranla değil, hukuki tamamlanma açısından da değerlendirir.
İskan yoksa teslim gerçekleşmiş sayılmaz.
Müteahhidin Tapu Aldığı Ancak İşi Bitirmediği Durumlarda Ne Yapılmalıdır?
Müteahhitler genellikle finansman sağlamak için inşaat aşamasında bazı tapuların devrini isterler. Eğer inşaat yarım kalmışsa ve müteahhit bu tapuları üçüncü kişilere satmışsa büyük bir hukuk savaşı başlar.
Burada kilit nokta şudur: Eğer arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili (yüzde 90 altı olduğu için) feshetmişse, müteahhitten daire satın alan kişilerin tapuları da kural olarak iptal edilir. Çünkü müteahhit sözleşmeyi tamamlamadığı sürece o tapuların gerçek sahibi olamamıştır ve kimse sahip olduğundan daha fazla hakkı başkasına devredemez.
Arsa Sahibi Gecikme Tazminatını Ne Zaman Talep Etmelidir?
İnşaat yüzde 90 seviyesini geçmiş olsa bile, teslim tarihi geçirilmişse her ay için kira tazminatı hakkı doğar. Arsa sahipleri, sözleşmenin feshini beklemeden de icra takibi veya dava yoluyla bu tazminatları isteyebilir. 2026 yılındaki yüksek kira rayiçleri göz önüne alındığında, gecikme tazminatları müteahhitler üzerinde ciddi bir mali baskı unsuru oluşturmaktadır.
Eksik İşler Bedeli Satış Yoluyla Karşılanabilir mi?
Mahkemeden alınacak “Nama İfaya İzin” yetkisi ile arsa sahipleri, müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışını isteyebilir. Bu satıştan elde edilen gelirle inşaatın eksik kalan kısımları tamamlanır. Bu yol, özellikle yüzde 90 eşiğine çok yakın olan projelerde, binayı tamamlayıp oturuma hazır hale getirmek için en etkili hukuki araçtır.
Müteahhit Kötü Niyetliyse Yüzde 90 Kuralı Esnetilebilir mi?
Bazı durumlarda müteahhit inşaatı yüzde 90’a ulaştırmış olsa dahi, projeye aykırı imalatlar yapmış veya ruhsatı iptal ettirmiş olabilir. Eğer yapılan inşaat yasal olarak “kaçak” durumuna düşmüşse veya imara aykırılık giderilemiyorsa, oran ne olursa olsun o yapı ekonomik bir değer taşımaz. Bu gibi uç durumlarda mahkemeler yüzde 90 kuralına bakmaksızın sözleşmenin geriye etkili feshine karar verebilir.
Hangi Durumda Tapu Kesin Olarak Geri Alınır?
Şu durumlarda tapu iptali daha güçlü ihtimaldir: İnşaat uzun süre tamamen durmuşsa, Müteahhit temerrüde düşmüş ve ihtara rağmen işe başlamamışsa, Ruhsat iptal edilmişse, İnşaat oranı düşükse (%50–60 gibi), Ağır ayıplı imalat varsa, Özellikle teslim tarihi çoktan geçmişse ve proje fiilen terk edilmişse fesih ve tapu iadesi daha kolaydır.
Geriye Etkili Fesih Ne Demektir?
Geriye etkili fesih, sözleşmenin baştan itibaren ortadan kaldırılmasıdır. Bu durumda: Tapular arsa sahibine döner, Taraflar aldıklarını iade eder, Gerekirse hesaplaşma yapılır,
Ancak inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa mahkeme “ileri etkili fesih” tercih edebilir. Bu durumda proje tamamlanmış haliyle devredilir ve taraflar arasındaki mali denge tazminatla sağlanır.
Tapu İptal Ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Bu davalar teknik inceleme gerektirdiği için 2026 yargı sisteminde ortalama 9 ile 15 ay arasında sonuçlanmaktadır. Süreci hızlandırmak için mutlaka davanın başında taşınmaz üzerine “ihtiyati tedbir” konulmalıdır. Tedbir konulmayan dosyalarda, müteahhit tapuları başkasına devrederek davanın konusuz kalmasına neden olabilir.
Merak Edilen Sorular ve Cevaplar
İnşaat yüzde 89’da kalırsa ne olur? Matematiksel olarak yüzde 90’ın altı geriye etkili fesih alanıdır. Ancak mahkemeler “dürüstlük kuralı” çerçevesinde yüzde 88-89 gibi oranlarda inşaatın fiili durumuna, kalan işlerin niteliğine göre takdir yetkisi kullanabilir. Yine de yüzde 90, yargının “güvenli liman” olarak gördüğü sınırdır.
Müteahhitten toprak aşamasında daire alanların durumu nedir? Eğer inşaat bitmezse ve sözleşme geriye etkili feshedilirse, bu kişiler ödedikleri parayı arsa sahibinden değil, sadece müteahhitten talep edebilirler. Arsa sahibi, tapusunu bu kişilerden geri alabilir.
Sözleşmede “yüzde 90 kuralı uygulanmaz” maddesi geçerli midir? Yargıtay’ın bu kuralı kamu düzenine ve ekonomi hukukuna dayandığı için sözleşme ile bu kuralın tamamen bertaraf edilmesi zordur. Ancak cezai şartlar ve teminatlarla arsa sahibinin eli güçlendirilebilir.
Arsa Sahipleri İçin 5 Maddelik Kontrol Listesi
Seviye Tespitini Hemen Yapın: Müteahhit işi bıraktığı an sulh hukuk mahkemesine başvurarak mevcut durumun yüzde kaç olduğunu resmileştirin.
Noter İhtarını İhmal Etmeyin: Sözleşmedeki sürelere dayanarak müteahhide borcunu ifa etmesi için ihtar çekin.
Tapu Kayıtlarını İzleyin: Müteahhit paylarının üçüncü kişilere devredilip devredilmediğini düzenli kontrol edin.
Belediye Ve SGK Borçlarını Sorgulayın: İnşaatın bitmesi için sadece fiziki yapı yetmez; SGK ilişiği ve belediye harçlarının da temizlenmiş olması gerekir.
Ortak Hareket Edin: Diğer arsa sahipleriyle birlikte hareket etmek, dava sürecindeki maliyetleri düşürür ve hukuki temsil gücünü artırır.
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında yüzde 90 kuralı, hem bir korunma kalkanı hem de bir risk alanıdır. Arsa sahiplerinin, inşaat durduğu andan itibaren stratejik bir hukuki yol haritası izlemesi, mülkiyet haklarını korumanın tek yoludur.
AVUKATA İLK SORUYU SİZ SORMAK İSTER MİSİNİZ?