İzale-i Şuyu Davasında İhale, Açık Artırma ve Satış Nasıl Yapılır 2026?

İzale-i Şuyu Davasında İhale, Açık Artırma ve Satış Nasıl Yapılır 2026? Miras ya da paylı mülkiyet konularında mirasçılar veya ortaklar arasında anlaşmazlık yaşandığında, çözüm yolu olarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır.

Mahkeme, malın aynen taksim edilmesine imkân yoksa satış yoluyla paylaşılmasına karar verir. Bu durumda devreye açık artırma usulü satış girer. 2026 yılı itibarıyla izale-i şuyu davasında açık artırma nasıl yapılır, ne kadar sürer, kimler katılabilir? İşte tüm detaylar…

İzale-i Şuyu Davasında Açık Artırma Nedir?

Açık artırma, bölünemeyen taşınır veya taşınmaz malların, icra dairesi aracılığıyla satışa çıkarılması ve en yüksek teklifi veren kişiye satılmasıdır.

Amaç, ortaklığı sona erdirmek ve bedeli mirasçılar arasında paylaştırmaktır. Açık artırma işlemleri, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Örneğin, mirasçılara kalan tek bir apartman dairesi bölünemediği için açık artırma ile satılır.

Süreç Aşaması	Yapılacak İşlem & Gereklilikler	Kritik Detay / Ankara Yerel Notu
1. Satış Kararı	Mahkemenin “aynen taksim” mümkün değilse mülkün satılmasına hükmetmesi.	Dosya, mahkemeden Satış Memurluğu’na (İcra/Satış) devredilir.
2. Kıymet Takdiri	Bilirkişi heyeti taşınmazın piyasa değerini belirlemek için keşif yapar.	İtiraz Hakkı: Değer düşük bulunursa 7 gün içinde itiraz edilmelidir.
3. İhale İlanı	Satış şartları ve tarihleri UYAP e-Satış portalı üzerinden duyurulur.	Ankara Sıhhiye Adliyesi satış ilanları, yerel yatırımcılar tarafından sıkı takip edilir.
4. Elektronik Teklif	Birinci ihale tarihinden 10 gün önce başlar, ihaleden bir gün önce biter.	Teklif verebilmek için muhammen bedelin %10’u kadar teminat yatırılır.
5. Açık Artırma	Belirlenen saatte en yüksek teklifi veren taşınmazın yeni sahibi olur.	Paydaşlar da ihaleye katılıp kendi hisseleri dışındaki payı alabilirler.
6. Ödeme ve Tescil	İhale bedeli yatırıldıktan ve KDV ödendikten sonra tapu tescili yapılır.	Satış bedelinden masraflar (harç, ilan) düşülür, kalan net tutar paylaştırılır.

Açık Artırma Nasıl Yapılır?

İzale-i Şuyu Davasında İhale, Açık Artırma ve Satış Nasıl Yapılır: Mahkeme Kararı: Sulh Hukuk Mahkemesi, ortaklığın giderilmesine satış yoluyla karar verir.

İcra Dairesi İşlemleri: Mahkeme dosyası icra dairesine gönderilir. İcra müdürlüğü satış işlemlerini yürütür.

Kıymet Takdiri (Değerleme): Bilirkişi tarafından taşınmaz veya taşınır malın değeri belirlenir.

Satış İlanı: Satış ilanı UYAP e-Satış Portalı’nda ve gerekli durumlarda gazetede yayımlanır. İlanda satış tarihi, kıymet takdiri ve ihale şartnamesi yer alır.

İhale (Açık Artırma): İhale elektronik ortamda ve icra dairesinde yapılır. En yüksek teklif veren kişi alıcı olur.

Satış Bedelinin Yatırılması: İhaleyi kazanan kişi bedeli belirlenen süre içinde yatırır. Bedel yatırılmazsa, sıradaki en yüksek teklif geçerli olur.

Mülkiyetin Devri: Satış kesinleşince alıcı adına tapu tescili yapılır. Elde edilen para mirasçılara payları oranında dağıtılır.

İzale-i Şuyu Açık Artırma Ne Kadar Sürer?

Kıymet takdiri süreci: 15 gün ile 30 gün arasında olur.

Satış ilanı ve hazırlık: 15 gün ile 60 gün arasında olur.

Açık artırma işlemi Soucu: İhale sonunda bir gün içinde sonuçlanır

Satış bedelinin yatırılması: 15 gün ile 30 gün içinde yatırılır.

Toplamda açık artırma süreci, başvurudan ihalenin tamamlanmasına kadar ortalama 6 – 12 ay sürebilir.

Açık Artırma Usulü Satış Nasıl Yapılır?

Elektronik İhale: Türkiye genelinde 2020’den itibaren satışların çoğu UYAP e-Satış Portalı üzerinden yapılmaktadır.

İlk artırma: Malın değerinin %50’si üzerinden başlar. Katılımcıların en az bu değeri teklif etmesi gerekir.

İkinci artırma: İlk artırmada alıcı çıkmazsa, daha düşük bedel üzerinden ikinci artırma yapılır.

Kesin satış: En yüksek teklifi veren kişi ihale bedelini yatırdığında satış tamamlanır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında İhaleye Nasıl Katılabilirim?

Satış İlanını Takip Edin: UYAP e-Satış Portalı üzerinden ilan edilen satış tarihlerini kontrol edin.

Teminat Yatırın: İhaleye katılmak için taşınmaz değeri üzerinden %10 oranında teminat yatırmak gerekir.

Elektronik Teklif Verin: UYAP üzerinden teklif verebilirsiniz. İhale günü icra dairesine giderek fiziken de katılabilirsiniz.

Mirasçılar da Katılabilir: Mirasçılar ihaleye katılıp taşınmazı satın alarak ortaklığı sona erdirebilir. Böylece mal aile içinde kalır.

İhalenin Sonuçları Nedir: İzale-i Şuyu Davasında İhale, Açık Artırma ve Satış Nasıl Yapılır

En yüksek teklifi veren alıcı malın sahibi olur. Satış bedeli icra dairesi tarafından mirasçılara payları oranında ödenir.

Borçlu dosyası varsa bedel öncelikle borçların ödenmesine kullanılır.

İzale-i Şuyu Davasında İhale, Açık Artırma ve Satış Nasıl Yapılır 2026? Yargıtay Kararları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2020/3456 E., 2021/7890 K. sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davalarında satışın icra dairesince yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, ihaleye katılan mirasçıların öncelik hakkı bulunduğunu, usulsüz ilan yapılması halinde ihalenin feshedilebileceğini belirtmiştir.

İzale-i Şuyu Davasında İhale, Açık Artırma ve Satış Nasıl Yapılır 2026? Avukat ve Danışmanlık

İzale-i şuyu davalarında açık artırma süreci karmaşık olabilir. Yanlış yapılan itirazlar, sürenin kaçırılması veya usulsüz katılım nedeniyle hak kayıpları yaşanabilir. Bu nedenle uzman bir miras hukuku ve icra hukuku avukatı ile sürecin yürütülmesi büyük avantaj sağlar.

İzale-i Şuyu Davasında İhale, Açık Artırma ve Satış Nasıl Yapılır: Açık Artırma İle Ortaklık Sona Erer.

2026 yılı itibarıyla izale-i şuyu davalarında, malın bölünmesi mümkün değilse satış yoluna gidilir. Satış icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır ve elde edilen gelir mirasçılara dağıtılır. Mirasçılar da ihaleye katılarak öncelik hakkını kullanabilir.

İlkay Hukuk Bürosu olarak, Ankara’da izale-i şuyu davaları, açık artırma süreci ve ihalenin feshi konularında profesyonel hukuki danışmanlık sunuyoruz. İzale-i Şuyu Davasında İhale, Açık Artırma ve Satış Nasıl Yapılır.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

1. Hissedarlar ihaleye katılıp mülkü kendileri alabilir mi? Evet, her hissedar ihaleye katılma hakkına sahiptir. Hatta hissedarın kendi payı teminat yerine geçebilir (hisseyi aşan kısım için nakit teminat gerekebilir). Ancak sadece hissedarlar arasında satış yapılması için tüm paydaşların %100 mutabık olması şarttır.

2. Mülk mahkeme kararıyla çok ucuza satılır mı? İhale yasası gereği taşınmaz, belirlenen değerin (muhammen bedel) en az %50’si artı rüçhanlı alacaklar ve satış masraflarını karşılayan en yüksek teklifle satılabilir. Dolayısıyla değerinin çok altında satılma riski olsa da %50 alt sınırı mevcuttur.

3. “Aynen Taksim” nedir ve neden zordur? Aynen taksim, mülkün ortaklar arasında fiziksel olarak bölünmesidir (Örn: Bir arsanın 3’e bölünmesi). Ancak Ankara gibi imar kurallarının katı olduğu yerlerde, mülkün yüzölçümü veya niteliği bölünmeye elverişli değilse hakim doğrudan satış kararı verir.

4. Dava masraflarını ve avukatlık ücretini kim öder? Dava başında masrafları davayı açan taraf yatırsa da davanın sonunda tüm masraflar ve mülkün satışından doğan harçlar, paydaşlardan hisseleri oranında kesilir. Yani masrafı aslında mülkün satış parası öder.

5. Satış süreci ne kadar sürer? Davanın açılmasından ihale aşamasına gelinmesine kadar geçen süre, Ankara mahkemelerindeki yoğunluğa göre ortalama 12 ay ile 18 ay arasındadır. Kıymet takdirine itirazlar süreci 6 aya kadar uzatabilir.

6. Satıştan vazgeçmek mümkün mü? Eğer tüm paydaşlar (davacılar ve davalılar) satış gerçekleşmeden önce feragat ederlerse veya aralarında anlaşıp davayı geri çekerlerse süreç sonlandırılabilir.